撰文 | 古城校尉
13日，中國恆大（3333.HK）開始放大招：核心是網上售房75折。其中包括“最低價保障”、“無理由退房”等。
16日，恆大披露3天戰績：客戶認購房屋 47540 套，總價值約 580 億，認購最多的一個樓盤達到 870 套。
恆大的此番動作在疫情之下，用足了“誘惑成本”，因為參與成本只有5000塊（廣東話有時將100元諧音成“億八悶”）。作為區域財經觀察者，我們的興趣點只有一個：
這僅是恆大短期促銷，還是會對深陷土地財政的大量二線城市產生蝴蝶效應？
恆大為什麼？
坦白說，網上賣房不是個新東西，如果沒有75折、最低保障價、無理由退房，恆大這一招根本沒人在意。先我們先集中火力看清恆大為什麼會“割肉促銷”？
1：一季度佔比較高。
金融棒棒糖研究了“市場四大猛”的往年銷售，可知恆大在過去三年中，一季度營收佔比在2018年達到了近30%，而且幾乎每一個會計年度都比融創高了5個百分點。
2：整體流動性偏緊。
頭部房企的負債率都極高。見下圖，恆大資產突破2萬億元之時，負債規模也超過了1.5萬億元，2019年中報負債率為83.55%。而許家印的目標是2020年將其降至70%。
▲圖：中國恆大資產負債率，單位萬元
3：早已降低預期。
2019年恆大艱難地完成了全年目標（101.33%），儘管巨無霸達標已然不易，但恆大曾表示2020年目標為6500億元，增速8%，低於2019年的9%。目標本身就調低了，誰料突然殺出一個疫情，你說管理層會怎麼做？
答案明確了，就是“現金流保衛戰”。那麼我們需要看一下效果。3天以來，恆大銷售 47540 套，總價值約 580 億，前者可以回款2.5億元，這對恆大來說是“九萬牛一毛”。顯然，他們是把寶押在了“成交率”上。這裡有兩個數據非常關鍵：
1：即期轉化率：恆大集團副總裁劉雪飛預測，假如網上認購轉化率達到70%，銷售成交將達7萬套，實現銷售金額 600 億。（佔全年目標約10%）
2：未來轉化率：其APP“恆房通”新增用戶 300 多萬人（累計用戶為1000萬），其中恆大員工 14 萬人、老業主 147 萬人，其他均為社會兼職銷售及地產專業中介。
由於在29日前“疫情特惠7.5折”之外，3月1日至31日期也會有7.8折優惠，金融棒棒糖認為必須待到一季報，恆大此次奇招的成敗才會見分曉。畢竟，恆大要的可不是“5000悶”，他們要的是600億元。
為什麼是恆大？
糖豆會問，恆大一季度瘋狂去化的壓力，不是每個地產商共同面對的嗎？為什麼偏偏是恆大跳出來呢？
這是一個好問題。一切答案在許家印身上。
一：許家印的“快銷文化”。
許家印其實非常追求“安全邊際”，以香港上市為例，寧可暫時撤回發行申請，寧可用幾個月時間去做香港四大家族的工作，也要避開2008金融風暴的衝擊。在這一點體現在地產經營上，恆大特點非常鮮明：
1：快：秦朔曾撰文稱：“恆大從拿地到開盤只需要4到6個月，是業內最快的。”
2：降：2011年7.5折、2016年8.2折、2018年8.9折，2019年則為9折。
3：分：產品不再側重高端。高端只佔10%，中端佔60%到70%。
▲圖：許家印觀禮70年閱兵式
二：許家印的“精準站位”。
如果說快銷模式能幫助許家印“做起來”，精準站位才會幫助許家印“做下去”。很多人忽略了他的幾個動作：
1：首提“民生地產”。2016年，中央提出 “房住不炒”，很快，恆大表示堅決要做“民生地產”，要“讓全國數十萬普通家庭實現安居夢想，為42萬多農民工提供就業機會。”這意味著什麼？“這是覺悟”。
2：剔除“金融主業”。2017年許家印曾提出“要實現銀行、保險、證券、信託、公募基金等全牌照”。但隨著當年中央金融工作會提出“金融是中央事權”之後，很短的時間內，“金融板塊”已經被挪出集團主要業務。“坦白說，這還是覺悟”。
三：許家印的“轉型意志”。
地產商其實人人都在提轉型，但真心乾的好像只有中國恆大。綜合大量公開信息，金融棒棒糖認為，許的轉型會分為兩個動作。
1：地產仍是主業：恆大不會退出地產，地產銷售可能還會不斷創下新高，包括協調“地產+旅遊+健康”的關聯式發展，如“恆大童世界”“恆大養生谷”，從本質上說類似“地產業務打包轉型”。
2：新能源汽車是龍頭：自2013年起折騰過恆大冰泉、恆大糧油、恆大乳業之後（均於2019年打包出售），恆大官網開始表示：“恆大集團是以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的世界500強企業集團。”沒錯，就是新能源汽車。許家印的目標是：“未來3-5年，力爭成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團”。
沒有人懷疑許家印。因為這哥們在吃了“賈布斯”的鉅虧之後，仍然是“真幹”（見下圖）。
即使是區域觀察者立場，金融棒棒糖也能注意到：新能源汽車才是真正萬億級風口，習慣了“大數字”的許家印，此次是動了真心。
跟誰開始賽跑？
中國恆大的動作，換作一句話就是：“不能太依賴地產了，哥幾個，咱必須想別的辦法。”我們期待的是，廣大二線城市也得想一想：“土地財政還能玩多久呢？城市發展究竟要靠什麼？”
一方面，中央政府已要求“房不刺經”的要求，地方政府的站位不能輸給民營企業。另一方面，從各地承受力上看，土地財政本身也繃得很緊了，如杭州平均3年的土地財經依賴度達到143%，武漢也超過95%。
在這裡，我們要格外認真的研究一下長沙。
2019年5月28日，格隆匯在《長沙：你的房價，憑什麼墊底“新一線”？》中介紹到，全國各大城市的二手房價格中，長沙僅高於貴陽（9897元/米），且市內各區房價均勻，並無其他城市那般尖銳分化。事實上，長沙在2005年GDP只有1520億元，2018年跳漲至1.15萬億元，14年間總量漲幅高達624%，從全國28位躍升至14位，上升幅度全國第1。更重要的是，長沙至今只有800萬人口，武漢則高達1100餘萬人。
▲圖：工程機械已成長沙名片
長沙用數據證明，不是房價高就是“新一線城市”，而與此同時，長沙做對了什麼呢？他們的核心是——“製造立市”。我們只簡單地看一條，工程機械、食品及農產品加工、汽車製造三大產業鏈，產值均超過1000億元。尤其是三一重工、中聯重科、山河智能等龍頭企業一起，硬生生在20年間把長沙推上了“全球工程機械之都”。
面對這一切，金融棒棒糖想到2019年11年29日，湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華在接受《人民日報》採訪時講了幾段話：
1：推進製造業高質量發展，關鍵在人才。長沙有兩大優勢。一是基礎教育發達，全市每年增長（中小學）學位幾萬個；二是房價較低，在同類城市中處於較低水平。“限地價、限房價”雖然從短期來看影響了財政收入，是一種“劣勢”，但從長期看對實體經濟尤其是製造業高質量發展大有裨益。
2：長沙堅決擺脫對房地產的依賴，目前土地依賴不到40%。賣地來錢快，但不可持續；製造業發展慢，但可持續，是立市之本、強市之基。在當前利益和長遠利益面前，我們堅決選擇後者。
顯然，長沙是吃到了“壓房價保工業”的好處，才變得更加堅決。作為偶然關注地產行業的觀察者，我們也希望長沙經驗，對中國廣大二線城市有所啟發。
結語：
恆大此舉，基本加速了“地產快錢賺不久”的預期，短期內是否衝擊市場猶未可知，但當地產龍頭開始“分散投資、堅定轉型”之際，大量二線城市能否頂住短期誘惑，堅定地推進適合自己的實體經濟建設，尤其是現代先進製造業，就成了一個至關重要的考驗。
因為，土地財政的紅利，應該也吃得差不多了。
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