導言

近段時間以來，對於房地產行業的利益相關者來說，2020年的樓市將如何走向，房價會不會跌或者漲，有沒有抄底的機會，房子該如何買等等，都成為他們迫切需要了解的問題。這次疫情發生是在春節前後，時間跨度兩三個月，相比2003年的非典影響更大，這是史無前例的事情，對經濟、對人們生活的影響巨大，反饋到具體行業中，房地產自然難以倖免。

疫情給各行各業帶來很大的影響，其中有5個行業影響最大，也就是批發零售業，交通運輸倉儲業，住宿餐飲業，建築業和房地產業。這五大行業疊加在一起佔全國GDP和就業總量的30%，其中後面的兩大行業跟房地產都有密切關係。建築業是房地產的上游行業，建築業是一個勞動密集型行業，佔據了15.7%的就業人口，解決就業近3000萬人；而房地產行業則是資金密集型行業，資金是否能夠順暢流轉，直接決定著這個行業的生存與發展。

2020年的房地產市場跟以往有些不同，"危"和"機"幾乎同時出現。

筆者曾在專欄《購房必備的20種判斷方法》中，講過宏觀時局對房地產的影響問題，投資置業有6個宏觀視野。這次疫情就屬於這個範疇，具有突發性、國際性、不可預測、不可抗拒等特點，對房地產行業企業乃至目標市場都帶來很大負面效應。但結合國家層面以及總體經濟局勢的考量，這次事件是"危中存機"。

首先，事件對於房地產本身來說絕不是利好，而是利空，嚴格意義上說，這是房地產行業的一次危機。既然是危機，整個行情不被看好，反饋到終端市場上，房價是一定會出現下跌行情的。所以今年的樓市會出現一個比較好的購房時間點。

其次，由於房地產行業是國家的支柱產業，從目前來講，它依然對整個經濟起著非常大的帶動作用，影響著幾十個相關產業，疫情下經濟受影響越大，房地產就越不能出問題。因此國家出手救市在所難免，絕對不能讓房地產大規模出問題從而導致系統性風險。從這個方面來講，就是危中存機，是個利好消息。

一個利空，一個利好，兩個結合在一起，如何進行理性判斷？

從房地產企業的角度來講，這些年一直處在"高槓杆，高負債，高週轉"的運作過程中，現在碰到這種突然停頓的事態，資金會受到嚴重擠壓。如何解決資金方面的問題，這是他們生存與發展最迫切的問題。這一點顯然相關方面已經意識到，所以近段以來，央媽連續出手釋放流動性，這一塊我們放到下面來講。

房企要解決資金的問題，無非只有兩個辦法：一是從金融部門融資、貸款或發債等；二是完成自身的造血功能，也就是完成銷售任務，儘量回籠資金。而完成銷售任務回籠資金，這才是最切實可行的方法。

基於此，我們可以推測，在停頓了兩個月以後，當社會全面復工時，房地產會迎來一波激烈的市場促銷。大部分有競爭力的房企，一定會在這一輪的競爭中激烈爭奪目標顧客，從而完成自己的銷售任務。

由此可見，全面復工後樓市會迎來一個購房的最佳時機，這是剛需入市的最好時間。為了搶佔客戶，為了搶佔市場，有實力的那些頭部房企，可能會進行力度很大的促銷活動，到時會迎來一個新的降價潮。從目前的局勢看，恆大等20多家大型房企已經在行動，掀起一股網上賣房的熱潮，但這最多隻算"預熱"。

央媽的5萬億流動性會帶來什麼？

另外一面，央媽一直在釋放流動性。1月份釋放了2萬億元貨幣，2月份到現在已經釋放了3萬億元，兩個疊加已5萬億的目標。我們知道，這是國家層面基於對整個經濟的考量而採取的行動，保障今年整個經濟目標能夠達成。按照規劃，今年經濟要完成10年翻一番的計劃，以此計算，今年的GDP增速至少保持在5.6%以上，今年還是十三五的收官之年，這幾個硬指標結合在一起，碰到疫情影響，託底經濟是必不可少的。

如此大的流動性，會帶來什麼結果呢？這可能會帶來通貨膨脹的問題，我們將會感受到物價上揚、貨幣貶值，這一波刺激也將會創導到房地產市場，導致房價上漲趨勢。基於從2016年開始嚴控下不斷回調的房地產市場，到現在已經持續了三四年時間，樓市的投資行為被壓抑了好久，因此極有可能出現報復式上漲。在這一點上，國家層面已經考慮到，肯定會有相應調控手段出爐，我們看到，就算流動性充分釋放的當下，頂層也一再強調"房住不炒"的堅持目標。

綜合衡量之下，估計今年房價要比去年的漲幅增加。但是有了過往房價報復式上漲的經驗教訓，頂層會有預案，房價跳躍上漲的可能性應該不大。筆者估計，今年全國平均房價漲幅大概率會超過10%，出於地區差異性考慮，有些城市漲幅會更高，這個情況可能會在下半年出現，到年底房價會達到一個高峰期。

復工後的房地產企業會怎麼做？

再看房地產企業。一些有實力的頭部企業，復工後經過前面幾個月促銷搶收以後，有可能把疫情期間的損失彌補回來，同時釋放的流動性專家預計有4成資金將流入到房地產行業，由於流動性寬鬆，資金壓力得到緩解，在營銷獲得保障，資金沒有壓力的背景下，接下來房價上漲就成了必然趨勢。

從房地產企業這頭來看，這個點應該也會在下半年出現，到年底的時候會達到一個峰值。這樣，把國家層面和房地產企業這兩個因素疊加在一起，可以預計的是，第2個時間節點的到來可能就在年底，房價會有一個比較大幅度的提升。這應該是賣方出貨的最佳節點，手頭有房子的人，可以考慮著怎麼出手。

綜上所述，在整個疫情的影響下面，今年"危""機"並存。抓住產業全面復工這個時間節點以及年底流動性到達企業內部這個節點，這兩個節點，就是一個"買"一個"賣"的最好時間點。

當然我們還要知道，這只是2020年的總體預測趨勢，一個房價短期起伏階段。如果把時間拉長了5年、10年，放在整個房地產行業發展的時間軸上，房價持續上漲的勢頭一定時期內不會改變，而2020年也將波瀾不驚。

房地產業的2008年與2020年如此巧合

回顧過去，今年這種情況與2008年極其相似。2008年美國次貸危機波及歐洲蔓延到亞洲，引發世界性危機，我國出現汶川大地震的巨大災難性事件。而從2006年開始的史上最嚴政策調控，到2008年出現成效，因此樓市出現了有史以來第1次下跌。當美國次貸危機和汶川大地震等大事件來襲的時候，出於經濟的考量，國家出手4萬億救市計劃，房價經歷短暫下跌後，開始逆市上揚，並直接造就了後來房地產行業的"黃金十年"。

就房地產而言，2008年與2020年，無論是國際局勢、國內災難性事件，以及此前持續數年的嚴控政策、經濟託底的救市計劃，此情此景何其相似？所不同的是，2008年國內房地產市場還處在高速成長期，到了今天，房地產已經進入存量時代，已經進入相對成熟期。所以，房價不可能再像10多年那樣持續跳躍式暴漲，國家在房地產定性與政策問題上，早已定位清晰、目標明確，嚴重依賴房地產的局面在轉型，以房地產為支柱的經濟增長模型正在悄然發生變化。

當然，由於城市之間存在差異，針對不同的城市房價漲幅比必然有所不同。總體看，一線城市長期看好，中心城市、強省會城市中短期內看好，三四線城市則長期看空。同時，我國進入都市圈時代，那些位於城市群、都市圈內的城市，人口與經濟要素逐步匯聚，長期看依然具有較高的投資價值。

另外，購房有多種目的，出於剛需、理財或投資，每一種對收益的期待是不一樣的。如果從投資賺錢的角度來看，這個時代正漸行漸遠，但是，從投資理財與保值的角度來看，房地產在相當長一段時間裡面，依然還是最好的渠道之一。

結語

危機之後是春天。如果今年想在房地產方面有所收穫，就好好把握這兩個時間節點，一個點"進"，一個點"出"，這兩個點如果能夠把握好，會有一定的收益。如果有做房地產方面的投資，現在就可以做這方面的準備了。

2020年在政策託底下，房價會有一個提升空間，調控目標內價格"溢出"是大概率事件，但是房價增長幅度一定會通過各種政策工具，努力控制在合理範圍內。也就是在"房住不炒"，"三穩政策"，"因城施策"等組合拳下，使得房價儘量保持適當漲幅，避免出現暴漲行情。對此，朋友們有什麼看法，歡迎討論。

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