最近一週時間，各城市發佈房地產寬鬆政策遍地開花。
先是無錫、西安、上海、杭州延緩土地出讓金繳納期限，鬆綁預售條件，隨後超10個省市跟進，給開發商省下階段性現金流支出。
隨後，蘇州取消了已經實行4年的土拍捆綁現房銷售和封頂銷售，南京又宣佈有序開放售樓部，一時間，房地產寬鬆的呼聲此起彼伏。
房地產真的又“復活”了嗎？我不這麼認為，老話說“聽話要聽音”，最近5天內，央行使出了“三板斧”，高層表態樓市，足以說明樓市的調控基調並未改變。
1，2月17日，央行否認調整MPA房地產信貸考核指標。
近日，市場上傳出央行擬調整MPA中的房地產信貸相關考核指標，僅考核房地產廣義信貸，而不再細化考核按揭和開發貸等具體比例的說法。
根據金融時報2月17日求證，央行表示，堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展。
所謂MPA，指的是央行2015年底提出的考核體系，有七方面指標，包括資本和槓桿、資產負債、流動性、信貸政策執行情況等。
現在直接出面否認放鬆房地產信貸考核，也就意味著銀行按揭比例、開發貸的佔比都不能過低，跟2018、2019年的考核一樣嚴格，不要覺得房地產會有更多的信貸資源投入。
2，2月19日，央行發佈2019年第四季度《中國貨幣政策執行報告》。
每個季度的政策報告，都是例行且重要的風向標，市場各方對報告一直高度關注，其中每個字、每個詞、每句話的變動、增減都耐人尋味。
雖然前綴是“2019年4季度”，但這份報告就是2020年貨幣政策動向的指引。
本次報告裡針對樓市的表態是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
毫無懸念的，3個關鍵詞又出現了：房住不炒、長效管理機制、不作為短期手段，比起2019年政策報告中的“落實”機制，這次的前綴是“加快建立長效管理機制”。
此外，報告提到了一句話：宏觀槓桿率高速增長勢頭得到初步遏制，但目前仍在高位。
概括起來說，央行的意思很明確：槓桿已經很高了，今年政策不會松，錢不會流向房地產，別以為跟去年有什麼兩樣。
3，2月22日，央行副行長接受金融時報專訪。
央行網站22日消息，人民銀行副行長劉國強就2019年第四季度《中國貨幣政策執行報告》接受媒體採訪時表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。“房住不炒”仍然是當前房地產調控政策的主導方向，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。
這一席話是有背景的，在2019年11月份，以及本月20日，5年期LPR先後下調了兩次，現在報價是4.75%，按正常邏輯，房貸利率肯定也要跟隨LPR下調，這意味著購房成本也會跟隨下降。
但是，央行副行長的表態，相當於在給各個銀行“支招”：該加的基點，還是要加上去，不要跟原來差太多。
理論上說，LPR降了，房貸利率也會跟著降，但我們要考慮的現實情況是：購房者的合同都是跟銀行籤的，銀行想加多少基點，就加多少基點，加多還是加少，其實就是看央行的臉色。
目前全國首套房平均利率為5.5%左右，二套房為5.8%左右，從央行的表態來看，首套房下降是有可能的，但空間應該有限，全國平均下限可能不會低於5.2%，二套房不但不會減基點，突破6%也是有可能的。
這3次表態，對房地產意味著什麼？
我們可以得出兩個結論。
1，哪怕碰到了2020年的風波，房地產的資金面是不會放鬆的，房企融資、購房利率，這些決定著房價波動的關鍵因素，與以往沒什麼區別，不用擔心會重演2015-2017年的行情。
2，房住不炒的調控已經形成了“慣性”，拿大家最關係的利率來說，1年期LPR可能會接著下降，這對實體企業是實實在在的利好，有利於降低融資成本，但影響房貸的5年期LPR可能會微降甚至不降。
一句話總結：未來市場裡的錢會變多，但這些錢跟樓市無關。
在央行頻繁針對樓市表態的同時，對剛需族來說，也收穫了兩個好消息。
1，感謝國家，部分人的房貸可以緩緩了。
在1月末，銀保監會官網發出通知指出：對近期受影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調整住房按揭、信用資金等個人信貸還款安排，合理延後還款期限。
隨後，各家銀行紛紛響應，比如工行對於暫時無收入來源的，經申請批准後，即使貸款逾期，也不計入違約金。農行表示無收入者可以調整還款時間，中行的抵押貸款可以延長6個月。
不過，各個銀行的規定、流程都不盡相同，如果你想申請延期，不妨提前打電話諮詢，看自己是否屬於特定受影響收入降低的人群。
2，對沒房的人來說，今年首套房利率大概率會降低。
我們不妨再看一下，央行對於房貸利率參考LPR的規定是怎麼說的。
在去年，央行總行的16號公告要求，自10月8日起，全國範圍首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
什麼意思？
也就是說，如果你名下沒有房子，現在想去銀行貸款買房，利率空間是有彈性的，央行的規定是不低於5年期LPR即可，2月20號公佈的5年期LPR是4.75%，現在全國首套房平均房貸利率是5.5%，未來下行的空間很大。
按100萬貸款，30年等額本息來計算，每下調5BP就節省30元，30年就能節省1萬多元，如果今年首套房能降20個基點，就意味著能省下來近5萬元的利息，對很多收入有限的家庭說，這筆開支是可觀的。
目前剛需族有多少呢？
我們從流動人口角度來計算，因為這部分人在城市裡落戶買房的可能性最大。
1982年，我國流動人口僅僅只有657萬人，2015年這個數字達到巔峰，為2.47億人，2017年這一數字變為2.44億，2018年再減300萬，至2.41億人。
剛需人群構成裡，既有大學生、白領，也有農民工、畢業生、打工族，對這些人來說，房子是一種無奈的大類消費，在本身收入有限的前提下，如果利率下調能讓月供省下來一筆開銷，也能讓他們心裡更“有譜”。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
