（一）前端融資
前端融資（區別於中端開發貸，後端按揭回款）是房地產公司為解決開發前期大的資金流，一般採用土地權證為抵押向信託等金融公司的融資借款，一般土地款的60%左右。此工作很重要，也是房產企業為什麼能在短時間內發展壯大的一個重要原因。
行情好時，降低開發速度，不做高週轉可能利潤並不會降低。
比如在杭州參建的太和廣場項目，2007年首次開盤的七千多的房源在2009年交房時賣到了超二萬，適當降低開發速度可以掙到更大的溢價，很可能利潤會更高，但企業的規模卻遠沒有高週轉企業規模發展快，而金融企業在審批發放融資款時是明顯傾向於規模企業。不過最近的“銀保監23號文”整體對融資收緊卻是給所有房產企業出了個大難題，直接造成新城等問題企業大轉讓地、部分一線房企宣佈整下半年不再拿地。因房產是資金密集型產業，如不放開融資，行業發展會遇到極大的困難。當然也可以理解這樣才是房產發展的正常狀態。
中梁規定所有項目必須做前端融資，以降低資金峰值。並有嚴格時間限制，60天內第一筆前融款須到賬，90天內到賬額度須達到土地款的30%，否則算爆點。“23號文”下發前，憑中梁在行業內的規模與信譽，前端融資難度並不大。利率一般根據城市級別，肯定比開發貸要高，一般十個點以上。這也是最近幾年中梁跨越式發展資金最主要的一個來源。
項目測算中，前端融資計入降低項目的資金峰值（中梁自有資金峰值定義為項目開發貸與銷售回款前，現金流總支出最大值減去前端融資金額），資金峰值決定了項目跟投的總額度（控股、區域集團、區域公司各佔資金峰值10%的比例），而優質的項目跟投收益是很可觀的，並且由於前端融資實際上就是槓桿效應，對於員工來說適當少融利益可更大化（跟投額度高）。跟投控股有3-4倍的配資，所以員工的跟投也加了比較大的槓桿。
個人沒有做仔細的測算，根據在控股高管學習會中反饋的情況：由於配資要收10%左右的利息，項目利潤4%時是跟投虧損的臨界點，低於這個數跟投是要虧錢的，當項目利潤為—5%時，跟投本金全部虧光。悲觀預測，如果房產繼續下行，在中梁的強制跟投綁定製度下，很可能出現帶家產來幹幾年淨身回家的情況。有可能從項目落地開始就是一個大坑。當然行情好時，投投的收益也是相當可觀的，本區域公司柳州項目動態測算利潤率11%左右，跟投測算收益在一年多時間裡是本金的二倍多，從本金投入開始六個半月就現金流回正可以進行本金分配。優質項目年收益輕鬆達到200%左右。本區域集團最高的跟投也是控股集團最高的杭州臨平項目，跟投收益超過了2000%。
像成就共享制度一下，跟投制度到現在也發展得比較成熟了，跟投比例，分配時間（分四次分配：第一次現金流回正時分配本金，第二次銷售七成，回款五成分配同比例利潤，第三次銷售與回款達九成時進入全分配，剩餘未銷售與回款的物業折價進入分配，第四次清算完成時分配）均有完整規定。當然市場好時歡聲一片，市場差時會很難過。
11個點左右的利潤在前幾年是能輕鬆達到的，現在稍有點難了。
這也就解釋了為什麼中梁規定所有項目全部要做前融，並且把公司規模發展大是明智選擇的原因了。還可以加一條發展大後上市可賣個好價。
前端融資注意事項：控股經驗總結一再強調，前融協議中須明確並執行利息支出前必須取得發票，可抵扣25%所得稅。否則涉及利潤損失百萬級。
另外應注意前融有股權要求時，前融機構的股份組成中如有國有股（甚至信託與基金金公司的包括二級股東是否有國有股，而前融公司股權一般都相對複雜），管控嚴格城市是要按國有投資走正規招投標程序，此時已開工，工作很被動很煩，申花就因為此問題停工近三個月。
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