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不存在供過於求，所謂的供過於求是理論家按全國商品總數除以家庭數或人口數得出的結論，而事實上，由於房子在持有環節成本很小，加上房價只漲不跌，購房子成了最好的貨幣保值增值手段，有錢人持有幾十套、上百套並非個例，而真正需要房子的人卻一套沒有。結構性矛盾在總量接近平衡的前提下又滋生出新麗需求，而且，需求還很大（農村出來的學生及高收入者在城市無房產可繼承成了剛需），在這種情況下開發商當然要繼續蓋房！

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首先，供過於求言過其實。自98房改以來，我國房地產步入發展快車道，到如今，就全國而言，人均住房套數接近1.2套，人均住房面積超過40平米。但不能以偏概全地說，我國房地產就供大於求了。一方面，一二線城市人口吸引力不減，住房需求依然強勁。而住宅供大於求的往往是人口外流嚴重的三四線城市，所以應區別對待。另一方面，參照發達國家經驗，當城鎮化率達到70%左右時，房地產市場才會進入存量時代，增量開發開始減少。而我國目前的城鎮化率尚不足60%，可以說未來的城市建設仍要需要增量的地產開發。

其次，要看到開發商也在轉型。碧桂園開始搞農業，恆大開始搞機器人等等，在當下產業更迭迅速背景下，開發商也在積極謀求轉型，不再是完全只做地產開發。

最後，地產開發仍然是房企主業，不開發哪來的利潤？雖然目前樓市調控空前嚴厲，限價等措施嚴重壓縮了開發商的利潤，但是注意到，雖然房價受調控，但不少城市的土地容積率較高，同樣一塊土地，開發商可以造的房子多了，這也是夾縫中求生存，謀取利潤的方式。同時，要知道，所有的政府調控都不是永久的，都會根據經濟形勢的變化而調整。所以，現在蓋好的房子不好賣，不代表未來3年、5年也不好賣。同理，為了為未來打基礎，即使現在地價高，開發商還是要在有潛力的城市不斷拿地。

三土君經濟觀察

要回答這個問題，必須先要弄清目前我國的房地產市場到底是不是供大於求。如果說現在的房地產市場已達到飽和狀態，那麼房子肯定會滯銷，但現在的情況恰恰相反，國家將堅持‘房住不炒’的定位原則，目的就是通過這一定位來穩定房價，但實際情況是大多數城市的房價不但沒有降下來，反而有所反彈。這說明什麼問題呢？

5月18日，住建部再發房價預警，佛山、蘇州、大連、南寧4個城市被公開點名。其原因就是近3個月來新建商品房、二手住宅價格同時增幅，指數累計漲幅較大。在剛剛發佈的4月70城市房價中，有67個城市新房價格上漲。但就全國來看，一線城市穩中微漲，二線城市則整體回升，只是三四線城市略有回落。不管是從全國的總體情況來看還是從個別地方來看，房地產市場不但沒降溫，反而是升溫了。房地產市場的升溫表明，市場還有一定的空間，不能盲目下結論，市場供大於求。

如果真是供大於求，開發商不惜高價拿地，那就是開發商看準了政府在不斷出讓土地，而金融政策又相對寬鬆，融資的難度減輕了，他們就會一直開發建設。有數據表明，今年以來北京、上海、天津和蘇州土地收入都超過了300億元。而且大部分省會城市都想加快發展，對土地財政的依賴度越來越高。開發商正是看準了這一機會，使本來就熱的房地產行業越來越熱。

從公佈的有關數據得知，中國人均住房達到了1，2套，人均面積40平米，我不知道這個數字是怎麼來的，從數字上看好象有矛盾。但不管怎樣，房子是越來越多了，人口數量沒跟上，單從數據著，確實是供大於求了。而且房價又那麼高，房子賣給誰呢？可能問題就出在這個‘平均’上。一方面老百姓想買房，由於價格高買不起，另一方面有錢人還在不斷的買房，為開發商提供了市場。

開發商不是傻子，如果沒有市場，即使轉型再困難，他們也不會冒這麼大的風險，想甩給銀行也不是一件容易的事。

平淡如水5343

改革開放40年以來，我國的城鎮人均面積已經從6.7平米升至36.6平米，其實已經達到了人均一套房子的水平，而在這種情況下，其實也已經達到了發達國家人均面積的水平，開發商為什麼還要蓋房？在其看來最主要的還是因為城鎮化的加速，供需關係。而我們之前有名的開發商去三線四線拿地蓋房子，就是因為供需原因，而現在大的開發商還在蓋房子，卻已經不在四線五線，而幾乎都又轉移到了一線二線，以後一線二線開發商還會在蓋房子，而三線四線蓋的情況就會相繼減少。

城鎮化

我國自改革開放以來，這40年以來，創造了中國城市奇蹟，中國經濟也在這40年蓬勃發展，而自從房地產在1998年正式成為商品化這20年以來，我國的城鎮化率也從1978年的17.9%提高到2017年的58.58%，而城鎮人口也從1.7億人增加到8.1億人，而達到發達國家的70%，還需要將近10年的發展。而在這期間，又將要進城2億人左右，這2億人的住所需要保障，所以現在開發商還需要蓋房。而在城鎮化加速的情況下，其一線二線在其他方面也比三線四線上都要強的很多，如教育，資源等方面。李嘉誠之前就說過，買房子最主要的三點就是地段，地段，還是地段。

而在剛才所說，一線二線至四線開發商還在蓋房子同時也是為了供需關係，那就有人說，三線四線的供需是因為什麼？在我看來，開發商在四線五線拿地蓋房，是因為2016年的去庫存而開始的。

去庫存+棚改一刀切

2016年的去庫存期間，棚改貨幣化實行了一刀切，直接就是不給房子，直接給現金，讓拿著這些錢自己去買房子，這就導致了供需的發生。 在這種情況下，加大了房企的拿地激情，而我們也知道，開發商從拿地到交房週期比較長，差不多需要3年的時間，而根據中國指數研究院顯示，50家百億代表房企2017年在一線城市拿地約1800萬平方米；在二線城市拿地約18000萬平方米，在三四線城市拿地面積17000萬平方米，所以在三線四線看到現在還有蓋房的。

剛剛在上面我們也說了，從1998年後，中國的房子開始實施了商品化，而我們也應該知道，什麼是商品，商品通俗來講就是可以自由買賣，房子在成為商品的那一刻開始，就已經註定了需要產出，我們就拿生活中的手機，電腦，汽車等來說，也是商品，每年的生產也是會過剩，但還是會接著生產，因為人們的需要。而房子作為居所來說，是佔重中之重的，不管在什麼地方，只要是有人的地方都是需要居住，只要居住，就會需要蓋。只是看城市的發展來看，是需要蓋的多還是少。

阿朝說房

但實際情況呢，中國人還都在紅著眼買房子，開發商還在不斷的蓋房子，為什麼會出現這樣的情況呢？

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有數據顯示，截止到2018年中國的城市化率接近60%，而美國的城市化率82%，我們相鄰的韓國84%，日本高達93%，按照這些標準來看，我們還要很長的一段路要走，人們要逐漸轉到城市來工作生活，從農村來到城市，小城市來到大城市，人口的遷移帶來的直接後果就是需要源源不斷的房子來滿足最基本的居住需求，這就需要開發商不斷的去建造房子，為提高城市化打好基礎。

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現在每個城市都在熱火朝天的蓋房子，不同年代的居住要求決定了建築風格，像一些上個世紀七八十年代建造的房子，現在基本上都屬於老破小了，無論是居住面積還是房間格局都漸漸的滿足不了當前的居住要求了，而且隨的時間的增加，家裡添人口了需要換房子，生活條件好了也需要換房子，而房子不少，但好房子實在是不多，處於城市中心的好房子就更少了，而城區的房子供應有限，也導致了要想住進更好的房子就要不斷的建造新房，建造更符合當前時代的好房子。

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很多城市的存活還得靠房地產，賣地歷來是政府收入的主要來源，地都賣給誰了呢，肯定大部分被開發商買走了；而開發商拿到地肯定就得蓋房子，蓋好了賣出去，然後再拿地，再蓋房子。這不光是老百姓需要，開發商也需要，政府財政更需要，要不財政赤字怎麼填？所以無論從哪個角度出發，房地產業絕對不能倒，要活著，就必需得拿地蓋房子；看看一些四五線的小縣城，當地產業一般，人們生活收入水平也一般，但也在蓋房子，蓋了還有人買，奇不奇怪？難道中國人都這麼喜歡買房子嗎？其實還是一個價值的問題，過去幾十年的樓市告訴我們，房子不光保值還升值啊。看看房企碧桂園，在很多小城市都留下了他們的身影，而且每到一地蓋房很快就能把當地的房價拉起來，這就讓很多人看到了希望，房價是要漲的，沒房的要買房，有一套的還要再買一套，還有一些老房換新房的，小房子換大房子的，這也是開發商蓋房的信心。

所以，供大於需其實並不重要，重要的是我們每個人、每個家庭是不是還需要房，如果需要，就永遠都要蓋房子。

小崔聊房

如果把開發商作為一個工廠，那麼商品房就是他們的產品

這就好比，一家食品企業他的主營業務就是生產方便麵和小食品，而他們只有通過生產和銷售方便和小食品才能獲得利潤和維持企業運營一個道理。在市場經濟情況下，並沒有絕對的生產過剩這一說，為什麼這樣講幾點愚見：

第一、市場經濟條件下任何商品都會出現生產過剩，但有沒有過剩還得由市場說了算。一個簡單的例子，拿手機來說你說生產過剩了沒？根據數據顯示，僅僅2018年我國智能手機的出售就達到了3.98億臺，從2010年開始智能手機開始普及到現在為止，可以說手機的生產數量已經遠遠超過了我國人數。為什麼還在繼續生產，繼續銷售？原因很簡單，市場上對於手機的反饋還是積極的，銷量還在繼續增加。所以說，在市場經濟條件下並不存在絕對過剩，有沒有過剩得有市場做出直接反應。這點體現在房產上也是如此，雖然說我們通過數據計算來看房產確實是過剩了，人均住房面積已經達到了40.8平米，但是房產仍然在不斷被人購買和再出售，也就是說市場反饋還是相對穩定的。

第二、商品房是依附於土地而存在的特殊商品，按照市場規律來說並不會存在過剩一說，實際情況卻不是，因為時代在變。土地資源就好比煤炭和石油等資源，按照道理來說是越來越少的，其價值會逐步上升。但是實際情況是，隨著社會進步和人們觀念變化，已經意識到煤炭和石油帶來的環境汙染問題，選擇替代能源和新能源已經是趨勢。包括房產也是一樣，房地產火熱的20年來人們都習慣於買房，但是隨著時代發展，租房或許會成為一種新的趨勢呢？當購房已經不能成為一種共識的時候，房產過剩或許才是真的開始。

所以，作為開發商來說“生產”商品房是他們的主營業務，如果不生產了那麼這個行業怎麼辦？哪怕是他們已經意識到或許要產能過剩，但是目前的市場情況還是比較穩定，不是嗎？

沒有一個行業會主動改革的（都是被逼改革），房地產行業更是如此

第一、房地產行業政策推動和融資支持力度是任何行業都無法比擬的。房地產行業從成立之初就擔負著解決城鎮居民住房問題的責任，可是誰知道市場經濟下，商品房的投資屬性卻發揮的淋漓盡致。可以說房地產行業已經從過去政策支持發展到如今的不得不支持發展的情況，因為房地產行業如今深入到人民的各個行業中，說其牽一髮而動全身也不為過。可以說，如今沒有任何一個行業的政策和資金支持力度可以跟房地產行業相比。有這樣支持的力度下，如果是你，你會輕易放棄嗎？這就好比一份朝九晚五，月薪上萬的工作，卻不用幹多少事！我相信大多數人都不會選擇輕易放棄吧（基本沒有一個行業可以僅僅通過模型就可以獲得大量現金銷售吧）。

第二、房地產行業是一個高融資、高負債率的行業，只有通過不斷的拿地、蓋房出售再拿地才能獲得不斷的融資。相信大多數關注房產的朋友應該知道，大多數房企的負債率在80%左右，這麼高的負債率就使得這些企業必須加快資金流動，否則就會資不抵債。而土地和房產作為最佳抵押物無疑為開發商企業提供了所有可能，而大多數房企的資金來源都是來自於土地抵押和房產抵押。

綜上，雖然說如今房產供應是事實，但是介於目前的市場反饋還是比較穩定的，這也是大多數房企不願意放棄的根本原因。因為無論如何房企的高利潤率也不是其他任何行業能夠媲美的，僅僅這一點就會使得房企堅定不移的繼續蓋房。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

勇談房產壹貳叄

總有結婚買`房的，新的一代人長大了有需求量，有一些有錢孩子才幾歲就買房了，按需求量房子早已超過人口的三倍，人們被對房漲價怕了，居住的分散性使每個開盤房區都能賣得好，一個城市有十個行政區，可這一個行政區最低50個居住小區，而在這50個小區裡有很多沒有出售的房子，就按一個小區有十套未出售的房子，50個小區就是500套，十個區就是沒有居住的房子是5000套，再加上兩套房的現在佔老城市居民的一半以上，還有炒房的手裡的現房，這樣加起來有很多空房，所以那些房在市場裡積壓，就象超市賣東西，存貨會越來越多，房子降不了價的，因為市場經濟不允許降價，出臺房產稅只能讓兩套房的戶主和炒房的出手房屋，對於房價起到穩定作用，城市都有大量的流動人，這些流動人口不回老家只能在外買房，再加上當地需要買房的人，所以房地產市場停不下來

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不降50%以上，堅決不買，大家挺住，堅持就是勝利。讓房產商和炒房的還債的日子到了。

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因為發展 就是蓋房子

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