公寓是坑嗎？沒有絕對的坑，只有一成不變的無知
無知並不可怕，可怕的是，竟無知到義憤填膺，並且厚顏無知
問題集錦-第14期
小白眼裡的坑
不知道一些房產小白在哪裡學的，什麼買房的十大坑：公寓、小產權，拆遷房，法拍，寫字樓、商鋪，別墅，旅遊地產.....
除了住宅，統統一概而論的將上述房產類型全部列入坑，不假思索的囫圇吞棗。選這些房屋類型更加講究目的和技巧，更加講究選籌，小白通常很難駕馭，難駕馭就說成是坑，就好像難題解不出來，怪老師題目出錯了，是極其的荒唐和無知，並且還無知得，那麼義憤填膺和厚顏無恥。
後續的篇幅裡，我會將上述房產類型一一講述，敬請關注
99%的房產小白對公寓的認知是荒唐和膚淺的
普羅大眾的小白，從網上或者一些所謂的行業人士接受的認知是：
<strong>“只要買公寓就是坑！”
然後引用一大堆稅費高，貸款年限少，物業水電高，沒有學位，不容易賣掉等等來論證一個極其膚淺的觀點。
為什麼買公寓？自主還是投資
自主買的是喜歡，喜好就根本沒有什麼坑不坑可言；投資看中兩點：資金成本（WACC），第二個看回報率（ROIE）；純投資角度上，是可以不用去關注房子這個產品本身，戶型朝向裝修公攤面積容積率等等這些產品思維層面的束縛。
資金成本（WACC）包含：首付成數（也就是槓桿），交易稅費，持有成本（水電物業費）換手成本。公寓資金利用率低，貸款年限短，交易稅費較高，不容易轉手（除品質公寓外），這些都是不如住宅的有優勢的。
回報率（ROIE）：公寓租金回報率相對較高，由於是5成貸款，每年租金回報5%以上，10年就是總價的50%，10年就能還清（不算複利）基本就能以租養貸。
結合兩個指標，那麼問題來了：
50塊成本放大到200，賺25塊，
100塊成本放大到200，賺50塊；
一樣是賺錢，難道用100塊成本的人就下賤了嗎？
很顯然，相比於資金成本，對投資來說，更看重回報。什麼黑貓白貓抓住老鼠就是好貓，什麼住宅公寓拆遷房法拍房等等亂七八糟，能賺錢的，就是好的投資標的。
地段地段還是地段？
李嘉誠的這句話，被一些房產小白、中介、所謂的講師奉為金句，是顯得多麼的幼稚。房地產的價值是地段，的確沒有毛病。但是不代表好地段的回報價值大於不好地段的回報價值，投資角度，關內的好地段就一定好於關外？這就是典型的不分場合，不分爹媽的無腦瞎喊。
投資品的好壞不只是光靠地段決定。同樣漲幅50%，是5萬漲到7.5萬容易，還是10萬漲到15萬容易，即便塘廈松山湖這些地方依然有回報率大的項目，如果不需要考慮自主，純投資看回報，看入手價是否便宜，再看微觀產品。小白們形而上學的公寓一刀論，就是典型的死記硬背、囫圇吞棗。
什麼叫坑
公寓難道像p2p會跑路？會像股票區塊鏈跌到爆倉？會像創業輸得連渣都沒有？並沒有，房產投資絕大多是保住下限的，包括公寓，只是收益率不同，你偏偏說是坑？是你家大米被偷了被搶了嗎？放在銀行的錢照樣貶值，何坑之有？並且，目前深圳多數核心地段的品質公寓，去掉持有成本，其實收益率跑贏了大多數住宅，龍崗的老破大住宅多數收益回報都不如公寓，即便不是核心地段。投資來說，並沒有像房產小白所說的不能買公寓一刀切的說法，這種觀點從認知上是形而上學，極其無知和膚淺的。
公寓不能上學？
無稽之談！
先普及一個常識，公寓分為單身公寓和商務公寓。單身公寓屬於住宅，產權70年，需要名額，限購限貸，契稅1個點，性質和住宅是完全等同。和住宅的入學積分一樣。商務公寓屬於商業性質，可以居住也可以註冊辦公，不限購也不限貸，契稅3個點，但多數無法上學。
注意：入學是具體看各個片區的教育政策和學校招生有關，根本沒有公寓不能上學一刀切的說法。比如福田的商務公寓與住宅都是有相同的入學積分，是可以上學讀書。比如福田香蜜湖的金地香蜜山，深業中誠都是有學位的。
公寓暴擊的未來在哪？公寓住宅化
以世界第一灣區紐約灣為例，在曼哈頓和布魯克林，投資收益最高並不是住宅，而是公寓和House，我們之所以有如此大的偏見，是因為住宅和公寓的房產類型捆綁了不同民生福利，這種分配是極其不合理的。
長期來看，隨著公共資源的趨於均衡，住宅與公寓的房產類型差距會逐間縮小，公寓住宅化未來一定是大勢所趨。公寓住宅化，其實對幫助住宅的限價反而會起到更加積極作用。當住宅和公寓的“贈品”價值相同或者接近時，投資的春風標會雨露均霑。另一方面，如果住宅不放開限售，但是公寓提前放開限售，投資客會選擇流動時間更短的公寓來獲利，真正意義上的減輕了住宅的投機壓力。長期來看，公寓的調控發展一定是趨於完善。
總結
對於普羅大眾大新手小白來說，通常情況下，住宅名額用完了，再考慮用品質公寓去承載資金。照本宣科，也不會有人說你愚蠢，說買公寓的都是傻子，就是自取其辱了。自主看喜好，純投資看回報，看入手價是否便宜，再看品類和板塊。
無知者無畏，沒有絕對的坑，也沒有絕對的利潤，當你總是站在消費者的立場，是很難看清事情的全貌，你所認為的坑，在其它人看來恰恰是利潤。
真正的坑是自己思維侷限的坑，是對超出理解範圍事物缺乏耐心思考的坑，真正的高手往往是能夠跳出消費市場，縱覽整個商業，而非在一個單一的賽道里互相埋汰。
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二、購房資格&貸款方案設計
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三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
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- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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