觀點地產網相比於北上深的房地產市場，開年之後的羊城顯得有些落寞，成交低迷、零供應、土地流拍，真實地發生在這座一線城市身上。
風平浪靜之下，一片浮葉蕩起的波瀾也會引來關注。
2月23日，一紙白雲鍾落潭巨無霸地塊的建築工地施工許可證出現在廣州住建局官網，涉及11棟單位，意味著項目動工在即。
這宗地塊曾在去年6月引來一眾房企兩個小時的廝殺，最終由“地頭蛇”保利以總價41億元+52340平方米配建奪得。而後，僅過了一個月，保利拉來了中鐵華南、金茂、招商一同開發地塊，四者均持有項目25%的股權。
時隔一年，這個建面超30萬平方米的項目即將進入開發程序。而於原主人保利而言，在負債紅線之下，將大本營的優質土儲分一杯羹予他人的行為，日後或許會愈來愈多。
搶奪巨無霸
該宗白雲鍾落潭健康城融資地塊包括A3-A12以及地下室，由兩宗地塊組成，佔地16.97萬平方米，計算容積率建築面積達31.29萬平方米，掛牌起始總價34.36億元，最終保利成交價41.16億元，摺合樓面價1.58萬元/平方米。
地塊本身推出就引來關注，這是白雲北部鍾落潭鎮近年來首次推出的商品住宅用地，鍾落潭板塊一手住宅項目目前還處於欠缺狀態。
物以稀為貴，該地塊競拍條件帶有一定嚴苛性，除起拍總價高之外，地塊要求採用裝配式建築，且約六分之一建築面積需用作回遷房和商業服務設施等。此外，競得人還需配建商業服務設施建築面積2500平方米，配建18班幼兒園，另外AB0808009地塊用作環衛設施用地及AB0808023地塊用作服務設施用地。
值得一提的是，地塊處於雲白大健康生物醫藥產業基地連片規劃內，該宗地正是基於產業園建設的住宅用地供應。
資料顯示，白雲大健康生物醫藥產業基地連片規劃約2400畝用地，主要引入醫藥製造龍頭企業，目前包括廣藥集團生物醫藥城白雲基地物流項目在內的多個項目確定入駐，總投資額預計有望超過200億元。
“健康產業城屬於產城結合的實踐，以這樣概念打造的產業園區在房地產發展過程中會越來越受到關注，而且政策上會有一定傾斜，交通也會相應完善。” 中原地產項目部總經理黃韜說道。
雖規劃的藍圖誘人，地塊所處的健康產業城仍未打造成熟。黃韜就指出，健康產業城的概念已經提了好久，但目前整個規劃區的發展還處於起步階段，還有許多配套要建設，附近的住宅也沒有連片發展起來。
“假以時日吧。”黃韜對觀點地產新媒體說道。板塊尚未成熟，但勝在是個潛力股，這種時間換空間的遊戲規則對於精明的房企們來說並不會陌生。
去年6月27日競拍當天，吸引了10家房企參與競拍，其中保利、招商、金茂、五礦更是輪流開價，競爭十分激烈。
最終，歷經2個小時69輪鏖戰，保利以總價41.16億元+52340平方米配建奪得地塊，樓面價為15795元/平方米。
雖金茂、招商與地塊失之交臂，但在1個月後，劇情出現了反轉，保利拉來了這兩位曾經的對手以及中鐵一起參加地塊開發。
保利的“引援”
合作消息是由招商局置地披露出來的，去年7月21日，招商局置地發佈公告稱，間接全資附屬公司廣州招商與廣東保利、廣東金茂、中鐵（華南）及項目公司廣州市穗雲置業訂立合作協議，以通過項目公司開發廣州市白雲區鍾落潭鎮五龍崗村地塊。
公告顯示，招商、保利、金茂及中鐵須按其各自於項目公司的股權比例25%、25%、25%和25%承擔地價41.16億元及初步注資4000萬元。
對於此次合作，業內多將此認為是房企抱團取暖的行為，降低成本、擴大規模、分散風險這是顯而易見的好處。黃韜就稱，近幾年房企合作拿地已經成為常態，而且保利競得的廣州白雲地塊成本較高，企業間抱團取暖可以強強聯合，降低風險，這在國企間就更加容易實現了。
不過，於地頭蛇保利而言，年銷售超4000億、重倉廣州27年且連續九年蟬聯銷冠，是否真的吞不下這巨無霸地塊呢？對於以往多是別人引援對象的保利，為什麼在自己的地盤也要拉來幫手？
事實上，不止是大本營廣州，在其他區域更能觀察到保利逐漸加大了引入合作方共同開發的力度。如去年9月，保利以總價42.37億摘得佛山禪城商住地，但在事後披露公告時實際上保利僅擁有項目50%權益，支付權益價款21億元。
去年4月，保利以41.79億摘得的上海楊浦純宅地，雖持有項目100%權益，但在後續公告中表示擬引入合作方共同開發。
從保利土儲權益比例也可看到，這一數據從2015年76%降至2019年上半年65.3%。
而近幾年，這一趨勢在如同保利這樣擁有央企國企背景的房企身上也可窺見，在規模追逐的同時它們的權益銷售、權益土儲比例也在下調。
背後原因則與那道“負債紅線”有關，如保利，於2013年，基於國資委對央企降負債的相關要求，保利開始主動降低槓桿，隨之投資拿地力度、銷售規模增速趨於回調。
這時候，為了實現規模增長與負債良好這一天平的平衡，最簡單直接的方式便是增加合作項目比重，減少投資成本，同時又能增加企業賬面銷售，擴大總盤子。
硬幣總有正反面，另一面，這對保利歸母淨利潤增速及佔比產生了影響，大股東權益佔比從2013年90%左右下降到2019年三季度的72%。
這一比例的下降也在去年底的股東會上被股東質問，對此，宋廣菊直言是為了保持整個盤子一定增長，所以加大了與小股東的合作，保證在負債率下降時保持不錯的市場張力。”但宋廣菊也稱，公司正在有意識地回調大股東權益比。
最新的財報尚未披露，不過從前兩週披露的1月份拿地數據可以看到，在全月百億的拿地中，除了濟寧、淮安地塊持股比例在50%左右，其他地塊基本都在100%。
這是保利的有意為之還是偶然事件？鼠年才開篇，許多事情還塵埃未定。
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