伴隨著全國絕大多數企業的陸續復工，各大房地產企業也陸續成為人們關注的焦點，新的一年，這些龍頭房企在青島前景如何？熱銷大盤又路向何方？
2019年各大房企的銷售業績排行榜，無疑是一個好的切入點。
審校/©奧拜爾
龍頭房企決定青島樓市
根據銳理數據顯示，2019年，全國房企的業績十強早已塵埃落定。
第一是碧桂園的7700億，第二是萬科的6300億，第三是沒有任何懸念的恆大的6000億，第四是孫老闆的融創的5500億，第五是保利的4600億。這五家算是當之無愧的第一集團軍。
他們在青島自然也不錯，除了恆大外，其他四家都進了前十。但是，就是這四強，也是有喜有憂或者喜憂參半。至於其他家三十強，大部分都已進入青島市場，誰都想多分一杯羹，而本地的企業藉助拿地優勢，也想有些作為。
前十幾家龍頭房企的動作決定了青島樓市的基本局面，所以必須研究總結一下。
2019年的市場很是熱鬧，2020年的未來也頗具看點，關於主角這十幾家，不妨一一點將，細細道來。
融創240億，保持規模是考驗
融創當然很猛，才來了青島三年多，就第二年坐上了老大的寶座，而且200多億的規模，整個市場佔有率超過百分之十，可謂如日中天。儘管跟它自己的目標比，差距還是不小，但在整個融創體系裡，很牛了。
這其中，6大盤貢獻了近90%的業績，都會中心54億、維多利亞灣46億、融創中心37億、雙創小鎮27億、東方影都25億，紅島灣21億。單盤產出率也是青島第一，這個指標很重要，說明狼性營銷團隊的能打能衝。
但是隱憂也來了，200億的規模能否維持住了，需要優質項目填充。都會、雙創、紅島灣住宅已經售完，剩下的商業也難。
從2019年融創的拿地情況來看，不容樂觀，2020年全靠西海岸三盤了，這個壓力不小，畢竟西海岸是血戰之地，星光島周邊一圈子對手，風河邊也是眾家雲集，維灣還算最輕鬆，大不了便宜。
藏馬山怕是依然難有產出，城陽可謂艱難，日前，融創雖然拿下海爾嶗山的豪宅東方悅府，但據說對賭價格不低，這可是對豪宅操盤的重要考驗。總之，要繼續200億以上規模，還得持續拿地。
保利85億，市區不愁郊區難
保利在青島樓盤眾多，分佈廣泛，按說業績還應該更高，主要是少了融創那股子狠勁。春天的時候，筆者曾建議膠州項目動手，結果拖到冬天，錯過大半年時機。所以除了保利天匯30億之外，各個項目很是平均，沒有太冒尖的項目。
好在大國璟來了，戶型做了改進，價格依然不變。據說要10個月賣完，其實這取決於競爭對手的招數，目前和達較貴，七色堇未開就已凋謝，所以難以威脅，就看2020年青特和海爾新項目的操盤手了。
保利無論是膠南還是黃島，還是即墨，壓力都不小，但最難的還是膠州，尤其是西部，要繼續血戰才行。
華潤83億，在西海岸拿地超萬畝
華潤在青島的業績，主要是一個冠軍盤，就是青鐵華潤城賣了60億，當然，這個盤也是買的差不多了，兩年一百多億，後續肯定不是主力依仗。
當然，華潤近期拿了不少大地塊，尤其是西海岸，三盤合計超萬畝，可謂大舞臺。
小珠山裡要造出康養模式，這是個巨大挑戰。靈山灣一號，要面對融創、鑫源、海信、還有個價格不低的康大，高端市場要纏鬥下去，軍民融合區更不輕鬆，中鐵博覽城又補充了40多萬平，還有個一往無前的融創。膠州西部拿地不便宜，賣的不貴，但是還是走不起量，現在保利、天一等等又來了，有限的客戶，幾家爭搶。
而華潤在市區營銷的每個盤接下來都要硬拼。
龍湖82億，邊邊角角唱大戲
有人專門問起，龍湖怎麼總是在邊邊角角拿地？
筆者回想一下，可不是麼，進了膠南，去了張家樓；進了黃島，重兵紅石崖；去了即墨，只有一小塊；進了李滄，四邊都是路；還有浮山後，只是一個公寓。
也就是膠州的昱城還不錯，人家愣是賣了21億，真是不容易。舜山府在城陽北的混戰中也是不落下風，其餘的這些邊邊角角，就是擠出了一大堆業績，殺入第二集團軍，所以，不服龍湖的營銷能力不行，還真是一支能打善戰的隊伍。
在全靠外銷的膠州上合示範區，龍湖拿下來一大片地，這個挑戰無疑是巨大的，且看2020年如何破局，畢竟臨沂的韭菜們會日漸稀缺。
海爾78億，速度不快轉股份
海爾地產在青島地位比較特殊，就是憑藉企業的超強拿地能力，確實拿了不少好地，也都不貴。但是在後續的定位、操盤、產品、銷售等一系列過程中速度就慢了，或者對於市場，就不那麼準確了，比如戶型就大了，那麼速度就起不來。
2019年最大的變化就是幾個重要項目的股份轉讓，這是明智之舉，請專業的合作者操盤，共贏豈非更好？當然，除了上邊說的融創的東方悅府之外，最值得期待的當屬浮山後的河西大地塊了。
萬科74億，在青島規模明顯變小
萬科在前兩年拿地速度明顯放緩，使得在青島的規模明顯變小，沒有太多的貨量可售，所以導致一年之內滑落五個名次，也是無奈之舉。
但是，從財務角度，未嘗不是好事，也沒拿什麼高價地，所以財務指標還是不錯的。比較之下，前期搶了大量高價地的濟南萬科的200億銷售額利潤也不理想。
重心依然在黃島，兩個盤，限價的新都會22億，調價的城市之光18億，佔了大半江山。新領導面對第六的名次，壓力不小，據說拿地很勤奮。還是要把石牛山路的地下五層破掉，畢竟這裡的30萬平住宅才是重頭戲。另外平度市場很不錯，做好了業績也不會小，當珍惜之。
海信71億，齊頭並進衝業績
海信也是 面對沒有一個主力盤的局面，多生孩子好打架，大家齊頭並進，靠著項目眾多，把業績給頂了起來。一個很重要的原因是豪宅在2019年產出很小，比例不大。
其他的無論是西海岸，還是即墨、城陽、紅島，都是一貫的穩健風格，儘管也有幾次誓師衝鋒大會，但是企業的氣質決定了操盤的步驟，價格也很篤定，所以，佛系一點兒，也不錯，坐看雲起，天心月圓。
碧桂園62億，藍谷竟然扛大旗
碧桂園終於擺脫了在青島比較尷尬的局面，經過在拿地的一頓操作猛如虎，比如市區的地王，黃島的收購，在付出了不菲的代價之後，第一次名正言順的進入了前十名，結果說明一切都是值得的。
但是竟然是藍谷之光的26億扛起了業績的主流，逼得港中旅和天泰把價格降到了萬元出頭，還是說明宇宙老大的強勢郊區銷售能力，當然，這不足以解救十里金灘，據說該盤去年的業績可以忽略了。
碧桂園還是要加強拿地能力，只要能解決這個問題，天空飄來五個字：其他不是事。
金茂60億，單靠大盤拼業績
其實2019年的金茂還是依靠了中歐國際城50億業績，因為其他的即墨和膠南兩個大盤還沒有完全展開，如果都能把地順利拿下，肯定會分擔不少，而這個局面會在2020年形成。
當然，最輕鬆的還是中歐國際城，畢竟沒有對手了。即墨智慧國際城要看城陽北局面的演化，隨著庫存的快速去化，壓力會減輕很多。至於膠南的火車西站，那是一場長期戰爭，只能邊打邊看了。
除了三個郊區大盤，如果能在市區做個精品大盤，品牌的高度就完全不同了。
中建60億，兩個錦繡分秋色
儘管有了不少風波，但是筆者依然堅定的認為，中建錦繡城確實在過幾年中扮演了膠南樓市的價格穩定器的作用，壓制了很多價格泡沫。一個樓盤對一個區域的貢獻之大，絕對值得大書特書一番。去年算是尾盤了，還是賣了40億，僅次於維灣，西海岸第二。
當然進軍膠州李哥莊之後，也把當地價格給降到了7000多，但是挑戰要比膠南大的多，百忍老師在此征戰多年，太過於熟悉，畢竟這是個典型的行銷之地，所以，銷售模式得轉變一下了。
第三集團軍，遍地開花
40到60億這個區間裡，還有青島2019年的第三集團軍：
青特：抓住了四月小陽春的機會，搶先一步，可謂明智；花了幾千萬元維護老小區，老帶新不斷，確實值得很多本地開發商學習。即墨青特城範圍須擴大，悅海府定位需調整，市北項目產品樹口碑，青特這一年的挑戰還不少。
綠城：全靠理想之城最後一個大的海棠組團了，剩下的基本沒有太多住宅了。想想綠城竟然已經近十年沒拿地了，青島市場至為罕見，就是吃這三個盤的老本，拿地的標準和方式還是應該更靈活，2020年再拿不到新地，估計只能裁減人員了。
世茂：主要靠了公園美地的32億，主力產品基本銷售完畢，後續高新區就是賣別墅了。膠州的項目也是一場苦戰，如今進了創智新區，也不容易，還是需要繼續拿地，繼續拼下去。
中南：中南世紀城就那麼不急不慢的賣著，畢竟地價可以忽略了。黃島還可以，膠南的壓力還是比較大的，如果殺入即墨西，挑戰也不會小，中南的整體作戰能力需要一次檢驗，無論是即墨還是膠南，得和大鱷的面對面硬槓了。
金地：大局進軍西海岸，自在城的操盤可謂穩準狠，別墅賣得也不錯。當然，後期各個盤陸續展開，壓力會持續增大，西海岸是個血拼的地方，沒別的法子。
中海：地依然不多了，全靠膠州少海了。即墨的地王雖然錯過了最好的時機，但後續之戰可圈可點。膠州只能慢慢來了，業績還是不錯的。也必須再拿地了，否則也得裁員了。
風水輪流轉，明年到我家。市場經濟的好處是，誰的本事大，誰就可以衝到前面。
2020年，市場怕是還會繼續整體萎縮，而2019年賣地又這麼多，如此局面下，競爭必然加劇，殘酷持續上演。
綜上所述，2020年，青島樓市或將刀光劍影，未來估計大戰不可避免，尤其以眾多大開發商押注的膠南和膠州最為激烈。
（注：原文系疫情爆發前發佈）
本文授權轉載自百忍說（ID：teacher-bairen）
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