又到天橋底下說書時間。
直接進入主題講講錢，股市，房子，今天講的內容只是常識以及過去現象的總結，沒有想販賣任何焦慮，大家看看感受就好。
在講內容之前，大家簡單有一個常識認知，就是市場降息，這意味著你放到銀行存款的收益率會下降，這算是穩保本的收益，屬於無風險收益，而市場10年國債收益率也認為是無風險收益率的衡量。所以，一旦降息，國債收益率也自然隨著下降，二者是正相關。而拿國債收益率再與上證指數對比，則有明顯的相關性。
直接切入要點，大樹貼一圖，是上證指數與10年國債收益率走勢圖的對比情況：
（製圖：大樹研究）
大樹圖中畫了三個圈圈，對應了三個降息週期，前兩波都出現了牛市，而咱們這波正在路上，2440點就是起點。
1、2008年9月30日至2008年12月30日，1年期存款利率從4.14%降到2.25%，國債收益率也隨之下降(藍色)，上證指數到1664點後反彈。
2、2014年10月31日至2015年10月31日，1年期存款利率從3%降到1.5%，國債收益率也隨之下降(藍色)，上證指數開啟一波大牛市。
3、當前這位置，從去年開始用MLF+LPR方式區別於傳統方式降息，之前是5bp每次，本月20日直接是10bp，預期今年還會有20-30bp的下降空間，所以依然處於降息通道，長的著眼點，股市依然會有不錯的機會。
所以這張圖也說明了，錢多了，股市會漲。而市場會有一個提前量，股市總是會搶跑，就是貨幣寬鬆預期會帶來股市的上漲。這就是為什麼大樹一直提，錢是個好東西，是股市最直接的催化劑的核心原因。
（插播講一下全市場資產估值的平均水平，一般採用無風險收益率的倒數來權衡，比如當前國債收益率3%，那倒數之後，平均估值市盈率就約是33倍，而在之前，若是無風險收益率是4%，那倒數後就估值市盈率是25倍，所以如果降息了，無風險收益率就會從25倍提升到33倍，所以這叫流動性帶來的估值修復，市場就會上漲，這也是這波上漲的核心驅動因素）
重點說一下上一波，2014年-2015年搶跑就明顯，當時各種難受，地產商都覺得是世界末日了，市場預期會放水，樓市會鬆綁，2014年5月有城市開始放開限購，但市場沒反應，主要還是資金沒鬆開，但這個時候上證指數見了當年的底（1849點是2013年錢荒恐慌下砸的底，類似於我們去年砸的2440點），但市場有了寬鬆的預期，指數從2000點一直爬到第一次降息的2400點左右。在隨後的一年時間裡，市場連續多次降息降準，直接從3%降息至1.5%，這是降了150bp，而且當時還有各種配資，槓桿之類的產物。所以，股市提前搶跑太厲害了，降息到一半的路上，2015年6月出現了股災，這就是當時的大致情況。雖然在2015年6月之後還有多次降息，但泡沫拱太大，人心散了，帶不動了。
以往的經驗應了大樹經常講的一句話，經濟最困難的時候，撿便宜資產最好的時候。
而當前這個節點，又是新一輪降息的開始，去年年底已經用新招開始降，這一次因為事情突發繼續降，接下來還會降。但大家都知道，前面的市場提前搶跑了，咱們這一次似乎也不例外，一樣是搶跑。大家都清楚，那事出來之後，的確是影響經濟了，但股市漲得辣麼好，真的是一漲解千愁。但大樹始終認為，接下來要行情還持續上去，就是階段性脫離基本面的上漲了。那這一波的邏輯，其實在前面文章就講過，是因為太悲觀倒逼出政策的預期。
政策預期是個好東西。
比如，這幾天，上面說要刺激消費了，其中汽車消費是重點，然後汽車股就表現不錯。而在所有的政策預期中，最給力的就是貨幣寬鬆，再直接點就是降息的預期。錢是好東西，大樹一直在講。這一波核心催化的最核心因素是貨幣寬鬆預期之下帶來的預期，股市因這個而上漲。而在估值修復的情況下，主流的方向，市場打的是科技，這是新的抱團方向，但在邏輯上，估值的水足夠多的話，也會漫到沒有漲的板塊，所以會有相對應的補漲效應。
前幾天的文章，大樹總結了現在市場預期是2020年全年降息在30bp-40bp之間，昨天已經實實在在的降了10bp，也就是未來還有20-30bp的空間，細水慢流是好事。2014至2015年當時是多次降息，而且還是用傳統的降息方法，一次性就搞25bp，一年時間，直接從3%降息取1.5%，這是降了150bp，顯然，如果僅僅從這個角度來對比，我們這一波不會像2015年那樣瘋。
當前流動性寬鬆預期還在，而且不會立馬就迎來改變，至少還要等到3月開重要會議。但在這裡需要提兩個醒，會掣肘到貨幣寬鬆預期的，一個是人民幣匯率，另一個是CPI。現狀是人民幣在貶值，CPI比較高（雖然是結構性問題），但如果持續降息這兩個數據關係上會繼續走差。
股市有提前效應——有預期——引發股市大漲——漲過頭——脫離了經濟基本面——勢必會回調——等待基本面與預期的相互驗證——如果確定基本面好轉——市場逐步上漲。
這是近期階段以及接下來市場演繹方向的邏輯，所以我的觀點不變，傾向於春耕行情後，還是會有階段性不小的調整（這是階段性擠泡沫），但長期還是看好。但這個長期看好是在這一波不要拱得太過份的前提下，如果這一波直接拱過頭了，重複2015年那樣，那沒有什麼好期盼的。上面是不願意的，所以一直在打強心針，房住不炒，不會大水漫灌，不可能想著要在同一個坑裡掉兩次。
至於A股便不便宜，估值說明一切。以下來來自廣發證券發展研究中心的圖，大家感受一下，目前是剛剛躍過3000點，但剔除金融板塊的估值已經高於估值的平均水平，創業板更是突突突的快人一步了。這就是為什麼大樹的建倉動作會在3000點以下完成，3000點以上不買，這是紀律，“買的好”是盈利的關鍵。
顯然，現在的流動性不會像2015年那樣瘋狂，所以，理應拱不出當時泡沫的高度。但這兩年市場有一根筋就是，抱團取暖，前兩年是消費，現在是科技，至於科技方向會被拱到什麼程度，沒有人知道，但總會有人去接最後一棒燙手的山芋。
這裡有一個關鍵的時間節點，2014年，全國樓市低迷，按市場以及人性的邏輯，跌的時候是無人問津的，只有漲的時候才趨之若鶩，大家去瘋搶。所以在2014年的時候，跟這一波一樣，錢不知道去哪，所以只能衝向股市去拱。而當前，樓市的確也是不振，很多城市房價陰跌，無人問津。更特別的是這一個多月，因為那事的影響，大家更是居在家中，哪怕要消費還沒地方去，所以資金更往股市中衝也是有道理的。市場有一個聲音，叫“居家牛”，我認為是非常形象的。以上這些是微觀察的現象。
還有一個偏中觀的觀察是，央媽的確是降息了，但企業又沒復工，沒有借貸需求，錢沒地方去，所以還是會氾濫熱炒一波。
不管是中觀還是微觀，簡單點說就是流動性充裕之後——地產不給力——錢沒處去——只能去股市。
……
說完股市，再講講樓市，為什麼大樹在這個時候會建議真有需求的人逐步去看房子，並去買房子？仔細再回顧一下，上一個樓市週期，2014年底至2017年前後發生了什麼？
2014-2015年，最優秀的城市，深圳房價率先起漲（初步降息）；
2015年開始，其它一線城市以及新一線城市（猛烈降息）；
2016年前後，二線城市突突突的漲；
2016年下半年，三四線城市，跟瘋，瘋，瘋的漲；
一直到2017年之後。
這上面我標識的括號中，有一個關鍵節點，2014-2015年降息，這在前面的篇幅中也有講過降息與股市的關係。大家一定要有一個常識，股票、房子統統歸類於資產。市場上流通的錢多了，資產自然是漲價的，這點是跑不了。無非是先去哪裡。比如，上面講的就是2014年-2015年先去了股市，緊接著去了樓市，資金是水，是流動的，而且是帶了鼻子的水，哪裡便宜，哪裡有窪地就去哪裡。
錢在流動，聰明的錢是會去買相對便宜的資產的。在前面的篇幅，已經講過，因為股市估值便宜，大家的資金去買了A股中所謂優質的資產。而當A股不再便宜，甚至有一些局部性的泡沫時，自然有一些聰明的資金會流出去買更有潛力的資產所以，如果這一波漲上去了，大A股不再便宜，資金會去買什麼？
自然還是房子。因為錢放在手上是最沒用的，你只有資產才能保值，特別是硬資產。
我們再回顧一下上面的時間表，2015年股災之後，才開始的全國樓市的熱潮，這不正是說明這種現象？錢由股市出逃，去了樓市。
當然，慶幸的是現在上面鐵了心是“房住不炒”+“細水慢流”，所以股市瘋漲的條件稍微欠缺，但情緒是按耐不住的，情緒起來，就會有非理性的行為，有些方向就會拱出泡沫，成長科技類的泡沫會比藍籌股拱的泡沫相對可怕一些。按上面的邏輯推理，有些聰明的資金獲利之後，自然會高位套現（不信大家可以觀察，這一波漲上去，減持的公告高潮自然會來到）。
資產便不便宜，其實是相對的。咱們其實也沒有太多好資產，核心城市的房子自然就成為其中一個。而樓市，過去三年時間，絕大多數城市沒怎麼漲，沒有漲就等於跌，畢竟這其中帶了通脹的因素，跌則是等於逐步擠泡沫。
錢是最好的東西，對於樓市自然也一樣。
雖然說“房住不炒”是最高基調，但我們來看一下房貸利率的走勢就清楚了。房貸利率是有逐步下降的節奏的，雖然沒有前幾年所謂的基準利率以下打9折之類在4.9左右甚至更低的水平，但細水慢流的姿態是看出來的。
往後看利率還要下降，雖然不會直接流向樓市，但每次總會鬆開一個口子，總會悄悄放一點。MLF+LPR是個好工具，一年期的利率可以降，給力實體，五年期的利率我看著降，抑制樓市過快漲。當前，對樓市的態度，自然是沒有前兩年硬了，但就是比前松的姿態也是自然而然的。不然，我連五年期都不給你降，就是這樣的道理。
再說下最優秀的城市深圳，在去年底，貨幣寬鬆了些以及豪宅標準重新劃線，深圳樓市還是騷動了一把，大家看看二手房成交價就清楚了。要不是因為那事的出現，當前金3銀4的時間窗口期，深圳房價也說不定是會繼續小小的躁動，只不過現在大家暫時都不出門了，數據出現了異常。
說深圳的事情是主要想說的是，房貸利率由上面一刀切，而各城市還有“因城施策”的工具在手，所以他們會根據自己城市的節奏，適當調整，當然不會讓房價跌，因為跌，從人性觀察來看，大家只會認為更跌，晚點出手，所以沒有成交量。他們要做的是穩住，止跌才讓人看到希望，我覺得這應該是接下來，他們要重點做的工作了。
從另一個方向來考慮，房企這幾個月開不了工，賣不了房，資金鍊緊張，肯定會憋壞了的，而憋壞了必然會有線下促銷方式，像恆大就是個典型，自然樓市的價格也會更親民一些。
至於哪些城市房價會給力，也不用去研究了，以下是關注大樹讀者粉絲的分佈，能炒股的人，都是有錢的主，有錢的主自然分佈在經濟給力的城市，TOP20如下，按順序：
上海、北京、深圳、廣州、杭州、成都、武漢、南京、蘇州、鄭州、西安、長沙、天津、佛山、福州、東莞、寧波、青島、無錫、濟南。
這些城市，沒房的青騷年，大齡騷年，特別是這波踏準了科技信息這條路的，你大可以套現，逐步考慮買房的事情了，在這裡特別強調的是剛需，剛需，剛需。買了這些城市的房子，你房子能保值未來還能穩升值的潛力。至於三四線城市的房子，這兩年多半是跌了20%-30%的，再加上通脹幾年時間總有5%吧，25%-35%的擠泡沫空間，我認為也差不多了。畢竟，接下來利率是要往下走的。剛需一樣可以買，只不過三四線確實是不要寄託有太多升值的預期了，純粹就是自己住，有錢就買著住舒服點，對自己好些，這也不是壞事，及時享樂主義。
至於，樓市投資的，有錢人會考慮自己的資產配置，樓市只是他們資產的一部分。顯然，樓市投資的暴利飛漲時代已經過去，現在只存在一些核心城市每年房價穩步上漲的規律罷了，要大面積收穫不現實，這是國家不允許的。
有人會說，大樹前面你不是看多中國未來兩年的股市行情嗎。邏輯上沒錯，但對於買房的人來說，的確有可能下半年就是一個不錯的時間窗口期，會是房價的底部，再往後房貸利率再降，買房的人會越多，有量必有價，這裡面無法吃完全部魚身再去買的。特別是對於年青沒有房的朋友，大概率是一個不錯的窗口期。就好像如果你要從2015年高位出來，很多城市房價也已經漲了一半了，市場總是提前搶跑的，股市在搶跑，樓市也會一樣，而且你看房也要花時間，少則兩三個月各個樓盤跑是要的，總有一個時間差，存在魚與熊掌不可兼得的問題。所以，我認為下半年開始至明年上半年，應該是一個不錯的購房窗口期。
股市中是永遠有機會，這是大家憑本事吃飯，但有一個前提，得用閒錢。好些朋友都用著存著要用於買房的錢在炒股，其實是很焦慮的，我經常碰到這類朋友的諮詢。說說當前這個行情，股市上漲出現回調，大概率也回不到先前的低位了，相對性價比不是辣麼高了，特別是拱泡沫的方向，基本上就是藝高人膽大的人玩的。我看後面還有大量的公募基金在發各種一貼服（ETF），全是衝著熱門方向的籌集資金，真的是誰先建倉誰牛逼，誰慢建倉誰傻逼。在估值中高位水平，建倉，呵呵噠。當然，還是有局部的機會的，這一波藍籌沒有漲甚至回調，估值便宜擺在那裡，現在沒有機會，只意味著機會放在更長遠的地方，不會缺失。
講完這些，再次推薦《非理性繁榮》這本書，沒有讀過的朋友都好好讀讀。畢竟，每一次泡沫過後，都是雞飛蛋打的，你的蛋如何不被打碎，多看看書，人性是使然的，歷史總是重現的，經濟是常識，不要讓所謂高深莫測的專業術語給嚇退，多認識一些對自己有好處。人性是最複雜的東西，但也是最值得研究的。
內容有點多，最後下幾點結論：
1、股市近期上漲有點過，但短期亢奮勁還沒停下來，上面3100是壓力區域。
2、中期看會有階段性會回調等待基本面的確認，才會有新行情。調整的節點重點關注，那事拐點以及兩會開始的時間，越接近就越危險；
3、長期看，處於降息週期，流動性放在那裡，股市還是有不錯的機會。但買的好的人吃肉，3000點買的人可能是喝湯，再往後可能就性價比差了。
4、房價跌不下去了，核心城市剛需買房不錯的時機應該是下半年至明年上半年；三四線已經開跌了20%-30%的，基本也跌不下去了。
寫這篇文章，大樹也是小小心擔心，冒著風險（記得關注“大樹說書”我的備用公眾號）講一下經濟學上看似高深的原理，但本質背後其實是常識與人性的內容。當然，看清楚了就好，對社會最大的貢獻就是每個人在自己的崗位上用心的工作就夠了，積聚的力量，社會正能量足一點，中國自然會越來越強大。
今晚就到這，剩下的時間交給留言區，點“在看”，打賞，隨意。
一切還是辣麼Perfect！
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