文丨子木、遷延
1
湖北，黃石。
接到任務前來接待江蘇醫療支援隊的小李心情略有激動。
眼前不遠處烏泱泱站了一大片人，旌旗招展，蔚為壯觀。
兵強馬壯！黃石有救！
小李加快腳步迎了過去。近前一瞧，懵了。眼前旗幟上抬頭幾個大字是“薔薇村支援隊”。
不是江蘇省的隊伍，還沒到？
定睛環顧，小李急了。四周幾十個旗幟抬頭寫著的有某市，某縣，某鎮，甚至某村。
好像就是瞧不見江蘇省的旗幟。
小李想起來了，傳說中有那麼個省，村不認鎮，縣不認市，所有市一起不認省會。
聽說，會打江蘇旗號的只有南京，那是省會最後的倔強。
對著眼前招展的旗號，小李熱淚盈眶：“久旱逢甘霖，患難見真情！感謝南京、蘇州、無錫、南通、常州、徐州、鹽城、揚州、泰州、鎮江、淮安、連雲港、宿遷、東臺、泰興、崑山、沭陽、泗洪、江陰。。。還有薔薇村，一路辛苦了！”
稍許，收到小李喜訊的主任連忙向上彙報：到了！到了！目前合計到達30支救援隊！一支來自重慶，一支來自黑龍江，還有28支來自江蘇！
雖然是個段子，但段子背後的南京略有苦澀。
江蘇醫療支援人數全國第一，受到廣大網友點名表揚，“散裝江蘇，十三太保”的大名，在微博上不脛而走。
“散裝江蘇”也是江蘇省內的真實寫照，南京常年省會首位度缺失（城市GDP佔所在省份比重），被中央巡視組點名批評省會號召力不足。
而另一邊，江蘇隔壁的浙江抗疫表現也不遑多讓。
在湖北遮遮掩掩之際，浙江便領先全國最先啟動一級響應，省內從上到下迅速貫徹防控措施，各市上演起了空城計。
杭州市長髮佈會上拿著圖表在線講解，例證清晰，直言不諱，不打官腔的態度圈粉無數。依託杭州發達的數字化產業，以“健康碼”精密管控全省，信息化抗疫水準堪稱全國標杆。
杭州的形象一如既往的“網紅”，浙江省重點打造，小夥伴團結在旁，在省內一呼百應。
同一個長三角，同樣都是當省會，杭州、南京的畫風卻如此迥異。
原因很簡單，杭州的省會首位度相比南京要好得多，杭州經濟政治文化都是絕對的省內一哥，地位牢不可破。
而南京首位度在全國各省中排名不堪入目，位列倒數第二。2019年，暫居倒數第一的濟南吞併了萊蕪，倒二的南京有望在今年成為首位度墊底的省會城市。
前有蘇州，後有無錫。論經濟總量南京在省內是老二，論人均GDP南京排老三，雖然科教文衛佔據資源優勢，但在文化方面南京面對吳語區的蘇南都難言主導地位。
卑微的省會首位度也有好的一面，在江蘇的體現就是各城市發展均衡，江蘇十三城都是全國百強市，江蘇百強縣也遍地開花。
不利的一面是，江蘇各個城市發展過於均衡，蘇州作為地級市的經濟水平更勝過南京一籌，無錫也與南京相差無幾，省內各城市相互分化了實力，缺少在整個長三角與杭州PK的拳頭產品。
這好比大家圍坐在一起打撲克牌，浙江上來單走杭州一張小鬼，江蘇兩張A（南京、蘇州）握在手裡，沒一個能管得上。
江蘇看似都能打，拉出來沒有一個打得過強勁的對手。
2
往回數五年，是省會城市最風光的五年。一線城市一邊嚴控人口，一邊嚴控地產，北上成為了許多年輕人的“悲傷”。
人口隨著資金一起逃離北上廣，紛紛湧入強二線。
2018年末，鳳凰網、網易等多家權威媒體爆出：1978年來首次，京滬人口同時下降。
2018年，中國人口自然增長率沒有起色，出生人口不容樂觀，人口增長明顯放緩。一二三線城市混戰在一起。
而在省會浪潮下，上接一線外溢，下吸三線跨越，寧杭也都是受益方。
一山不容二虎，寧杭作為綜合實力接近的兩個城市，區位又如此臨近，在存量博弈時期，二者必然存在實質性的競爭關係。
兩個老對手，相互之間較勁已久，恐怕誰也不服誰。2015年前曾有《南京和杭州哪一座城市潛力大》的熱帖，裡面挺寧派和挺杭派之間上演了一場經典的撕逼大戰。不過雙方的激烈對線都是在揚長避短，誰也說服不了誰，也沒能把寧杭分出個高下。
其實對於寧杭而言，在徹底拉開距離前，無需再對比各類經濟，基建和科教文衛指標，無論怎麼對比，兩個頭部強二線在各類對比項上總是各有千秋。人們觀察的側重點不同，最後給出的評判也就不同。
不過同處於長三角區域，大家是會用腳來投票的。
人口，決定了未來城市的發展高度，也決定了這兩個規模相近的城市，哪一個有更好的地產支撐力。
2015年末，南京常住人口達823.6萬人，到了2018年末，南京常住人口843.6萬人。
2015年末，杭州常住人口達901.8萬人，到了2018年末，杭州常住人口980.6萬人。
考慮到兩市自然增長的人口差距不大，而外來流入人口才是雙方人口增長的主力。結論便顯而易見，杭州人口淨流入增速遠超南京。
三年時間，南京人口淨流入總共20萬人，這抵不上杭州一年人口的淨流入。而且人口增量的差距還在進一步拉大。
2019年杭州人口統計數據已經新鮮出爐，杭州的人口增速方面又加大了油門。達到5年以來的最高值，單年淨增55萬人。杭州的常住人口一舉衝到1036萬，正式加入千萬人口俱樂部。
三年暴增120萬人口，增速仍在不斷增加，杭州的人口吸附力在長三角冠絕群雄。
南京方面至今未出人口統計數據，但考慮到南京並沒有多大改變的人才引進政策，和近年來的人口增速，基本可以判定，南京的人口規模被杭州徹底拉開，差距由2015年末的78萬人擴大到180萬人。
其實南京的人口淨增速已經有著明顯進步，但在長三角勁敵面前，還是被徹底碾壓。最悲劇的不是對外受挫於對手，而是對內沒能達到自身的人口增長預期。
南京市政府辦公廳公佈在 “十三五”期間，全市總人口將增加87萬人左右，到2020年末全市總人口預計將達到910萬人的戰略目標。
以目前的進展看，除非南京在2020年能保證60萬以上的人口淨增。這相當於讓中等偏下的學生，保證考到全班第一，完全不現實。或許只有學濟南吞併，否則幾無可能完成計劃。
如果把2015年《南京和杭州哪一座城市潛力大》的帖子當討論的起點，這場持續至今參與人數百萬計的“真人用腳大型投票活動”中，杭州以130萬的票數吊打南京的30萬票。
不是南京不給力，奈何杭州太強大。5年來的用腳投票，足以讓寧杭之爭落下帷幕。
3
天時不如地利，地利不如人和。
江蘇的經濟總量遠超浙江算是佔據了天時，然而南京在蘇省邊緣的地理位置卻沒有地利，慘淡的省會首位度更談不上與兄弟城市間的人和。
南京也迫切的想提升首位度，寄希望於可以聚全省力發展一市。去年發動輿論聲勢浩大的要吞併鎮江下屬的縣級市句容，結果和者寥寥，不了了之。
而江蘇另一核心蘇州限於產業轉型，這兩年人口流入尚不及省會南京。
如今放眼整個的江蘇省內，沒有哪個城市能與擁有首位度的杭州正面硬扛。
杭州更高的省會首位度，直接導致對人口的吸引力壓南京。而人口也直接影響到了兩座城市在地產市場的魄力。
足夠的人口流入就能撐得住房價，有了底氣的杭州化身拍地狂魔。
2019年杭州土拍出讓金額再一次“奪得”全國第一，2744億創下了記錄，遠超位列第二的上海1992億以及第三的廣州1864億。
據杭州樂居統計報告，2019年，杭州共出讓了348宗土地，出讓總金額達2744.1億。
這是杭州土地拍賣金額連續突破2000億的第三年，相比2018年，再上漲12%左右。
在杭州的天量土拍面前，南京這兩年卻顯得十分克制，2018年的土地出讓面積只有杭州的5成，2019年出讓面積接近6成。從2018年以來，南京土地出讓的金額只達到杭州的一半。
都知道杭州為了亞運會建設需要資金，但在全國地產週期下行的階段，杭州在土地供應量市場卻猛踩油門，這是鬧哪樣？
不是杭州太任性，而是杭州有底氣。
底氣來自於長三角地區最多的人口流入，力壓四周群雄後，杭州已經成為長三角最大的人口黑洞。有人口就有房產需求，有人口就有地產資金，而快速的人口淨流入就是房產市場最好的支撐點。
杭州進入人口與與城市發展的良性循環。人口快速流入——大規模土拍供應獲得資金——城市高速發展。城市的高速發展吸引更多人口流入，賣地的資金補貼加快人口流入。
有了底氣的杭州化身全國最厲害的拍地狂魔。
2019年杭州土拍出讓金額再一次“奪得”全國第一，2744億創下了記錄，遠超位列第二的上海1992億以及第三的廣州1864億。這是杭州土地拍賣金額連續突破2000億的第三年，相比2018年，再上漲12%左右。
杭州每年2000億的資金，足以把地鐵機場建設都帶進easy模式。再輔以每年30萬以上的人口淨流入，整座城市呈現出大開大合，大發展，大跨越的氣象。
待亞運會結束，彌補上基建短板，坐擁千萬以上人口，杭州會焊死北上深廣後第五城的位置，坐五觀四。
杭州的跨越式發展，南京羨慕不來。存量時期，人口流入此消彼長，沒有足夠的人口流入做支撐，南京不敢學杭州敞開土地供應。
大量供應造成供過於求會妨礙地產市場的穩定，但繼續緩慢的供地損失的是城市未來在長三角的高度，眼看著被杭州甩開身位。
南京陷入兩難境地，沒有底氣的南京終究不敢像杭州那樣的任性。
不敢賣地，偏又缺錢。
南京喜歡攤大餅式的開發，西邊江北新區沒盤圓潤，又在東邊搞個紫東核心區。
江北新區的地鐵因為沒錢一拖再拖，紫東核心區搭了個臺子也在等米下鍋。
雖然首位度先天不足，搶人大戰盡落下風，南京還是有繼續追趕杭州的可能，需要的是甩開包袱，增加土地供應。
時間已經走到2020年，未來經濟低增速已經是共識。為長遠考量，南京更應該在存量搏殺的初期，儘快放開手腳供應土地，即便會一時使房價下挫，但換來的是城市發展所必要的資金和人口。
短期的房產價格下蹲如同一次蓄力，只要城市的長遠繁榮，未來房價可以跳得更高。
這道理誰都懂，可破壞地產市場帶來的風險恐怕誰也不想擔。
4
過去一年裡，兩個東部強二線的二手房價走勢一致，都略微有所回調，跌幅在1000-2000元一平米。整體而言兩個城市房價十分接近，杭州微弱領先於南京。
從2017年起，兩個強二線的房價的就基本上被政策摁住，相較於2016年率先被政策摁住的一線北上的回調幅度來說，本輪房產行情中，寧杭的房價回落幅度都不大，皆可以稱得上穩健。
但是維持房價穩定的難度上，杭州要難得多。
一方面，是杭州目前的二手拋盤壓力比南京更大。杭州不限制二手房交易，前幾年大量賺快錢炒房客可以在杭州出貨，導致杭州掛牌數量處於歷史高位。而南京方面自2017年起便祭出了三年限售的政策，已經鎖死了大量投機二手房源，壓力要小得多。
另一方面，杭州天量土拍，新房供應將遠超南京，市場預期未來供應充足。2018至2019年杭州蟬聯了土地出讓金額全國第一的位置。這兩年，南京的土地出讓面積只佔杭州的60%。
既不通過限售鎖定二手投機，又在加大未來新房供應，然而杭州卻並沒有把自己玩壞，房價依然力壓南京，走勢保持一致。
人口人口人口，房產需求三連。杭州維護房價穩定的護身符，就是人口的不斷流入，需求側的穩步增長。
換作是南京的調控政策和剋制的供地，三年暴漲100萬的人口，房價會被帶飛。
再來看寧杭兩個城市租金收益率的對比。
城市租金收益率，指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比率，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。租金收益率，相當於房屋的年化收益。
以部分國外發達國家的觀點，達到5%的租金收益比房價泡沫相對小。而租金收益低於3%，房價泡沫就大。
洋為中用，不能直接照搬。各國發展階段不同，貨幣政策不同，文化習慣消費方式都不同。顯然易見，我國實力強的一二線城市，租金收益率不如三四線城市。
因為人們對一二線城市的發展預期更高，人們湧入一二線購置持有房產意願更強烈。
所以橫向作比較時，只能以同級別接近的競品城市對比。寧杭屬於同一檔的強二線，可以做直觀的比較。
至2019末，南京租金收益率為1.7%，杭州的租金收益率為2.1%。而如果長三角地區的強二線都拉出來作對比，杭州的租金收益率優勢更明顯。
南京，寧波，無錫，合肥，杭州幾個長三角二線城市中，杭州租金收益最高排名第一，相對泡沫更小。而南京租金收益率可能最低，說可能是因為蘇州缺少最新數據，考慮到蘇州此前數據，與南京排名接近。
不過，如同兩個寧杭所有維度的對比，租金收益率的對比差距也並不大。但南京與北京、上海的租金收益率一模一樣都是1.7%，是不是多少有點僭越了。
寧杭兩城人口流入的差距證明，大眾對杭州的發展預期更高。而租金收益比則說明了杭州房價的泡沫相對更小一點。
寧杭都是發達省份首屈一指的強二線，城市發展的預期高於普通二線。只能說，這兩年的正面pk上，杭州領先一步。
畢竟，用腳投票不是嘴炮，用腳投票的差距值得被正視。
既生瑜何生亮，最鬱悶的是這個亮近在咫尺，躲都躲不掉。
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