最近兩年，房價相關數據各地官方表示都不再公佈。大多數新聞數據都是相互引用，而且源頭都來自一些房產服務機構，可信度不高。
本文采用數據均來自上市公司財報及正式公告，如與其他新聞報道有出入，建議以我為準。
選取對象：A股三大萬科、保利地產、綠地控股（由於港股房地產公司數據與A股不同步，所以等年報出來後在統一更新。）
對比數據包括：收入與增長率、毛利率、負債（短期、有息）、貨幣資金、流動資產、存貨。
收入與增長率
收入和增長率是反應一家公司或者行業最基本的情況。如果收入穩定增長，並且增長率穩定，也就代表行業發展穩定；如果收入連續快速增長，意味著行業處於上升期；如果收入和增速持續放緩，甚至出現下降意味著公司或者行業可能存在下滑風險。
從以上三家房地產公司最近4年的收入和增長率來看，除了2017年外，收入增長率出現明顯下滑外，其他三年增長穩定，基本都在20%以上。
原因很簡單，2015年一線城市房價大漲，2016年二線城市跟進，那麼2017年收入增速下降背後的原因一目瞭然：收入=房價✖️數量，那麼2017年房價或者數量兩者必定有一個是下降的。
銷售毛利率
銷售毛利率，是毛利與銷售收入（或營業收入）的百分比，可以簡單理解為賣出100元商品，賺了30元，毛利率就為30%。
從圖上可以看出，2016-2019（3Q）房地產公司毛利率穩定，並且有所提升，這得益於房價的整體上漲。其中綠地的毛利率只有同行的一半不到，這說明要麼公司成本較高，要麼賣房價格較低。
同時，我們看到雖然大家都覺得房地產行業是暴利，但是行業平均毛利率也就在30%左右，相比茅臺酒90%以上的毛利率差太多。
負債 （短期、長期）
房地產行業普遍高負債，三家公司的平均負債率在80%左右，也就是公司100塊錢資產中有80塊錢是負債，這個負債部分主要來自兩方面：銀行貸款（公司債券）和客戶買房的錢，前者是要支付利息，後者則不需要。
所以，我們看到上圖中數據主要分佈在兩個區域，下方區域數據為有息負債率，如果很高的話意味著公司會有較大的利息支出。
圖中可以看出，萬科有息負債率雖然2018年有所攀升，但是其他年份基本在20%左右，也就是說絕大部分負債是你買房的錢或者欠供應商的錢，等待未來交房就好或者支付供應商款項。
流動負債與貨幣資產
房地產企業的流動負債和公司貨幣資產非常關鍵。一旦公司貨幣資產不足以支付短期負債就很容易現金流斷裂、造成違約，那個時候只能繼續舉債、變賣資產或者破產重整。三家公司的流動負債與貨幣資產情況如下：
雖然三家公司有息負債率都不算太高，但是流動負債金額三年時間增長將近一倍，且從絕對值來看還是比較大。以萬科2019（3Q）為例，16.6%的有息負債率計算，未來一年的本息支出至少超過1700億元，而賬上的貨幣資金只有1072億元，也是有一定資金壓力。
流動資產和存貨
雖然上面提到公司貨幣資金不足以支付未來一年本息支出，但公司流動資產可以用於變現償債，所以只要差額不大，並且流動資產順利變現，償債壓力就比較小。
同樣，以萬科2019（3Q）為例，貨幣資金和有息負債相差700億，公司有13582億的流動資產可用於變現，所以資金壓力並不大。
其中流動資產中，很大一部分比例都是存貨，存貨包括土地、在建住宅和已建成住宅等。從存貨規模來看，三家公司3年的存貨規模增幅基本在60%左右。
總的來說，三家地產龍頭公司從2016年到2019年變化如下：
一、營業收入增長約50%，年複合增長率15%左右
二、毛利率穩中有漲，2019年度有拐頭跡象
三、負債率居高不下，流動負債金額增長約100%，年複合增長率26%
四、流動資產增長74%，存貨增長63%。
可以得出結論，2016年底到2019年大家買房的熱情不減，但是房價漲幅有限。
對於要買房的人來說，房價漲幅看的是中間機構的掛牌價；對於要賣房的人來說，看的是最終的成交價，哪個更真實？
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