問：十三老師，我太窮了，手裡只有30萬可以自由動用的閒錢。很想抱大亞灣和深圳的大腿。看了一圈中山、珠海、惠州，被二套高首付攔在了中山和珠海門外。現在只有惠州能選擇了，您說我選臨深本地小房開的樓盤，還是選華潤小徑灣呢？哪個投資保險一點。臨深的小房開當然外貌和質量一般。華潤是很美，但是交通不方便。惆悵。請您指點迷津。謝謝
答：如果月供能力尚可，與其把錢扔在惠州，不如嘗試低首付上車一百多萬的深圳小戶型。
問：深圳有拆遷概念的老破小都在那些區域？
答：拆遷概念的住宅就回避吧，填進去不止一波投資客了，死得屍骨都冷了還沒談完
問：十三老師，您好。有朋友推薦我多逛十三房，學習關於房產的價值資訊。我打算買入紅山上塘片區的兩房或者三房，首付200萬以內首房首貸，水榭春天123期、華業玫瑰、中航天逸、星河傳奇、曼海寧、和平里、港鐵天頌等周邊樓盤都在我的考慮範圍內，最近5年內沒有小孩上學的打算，可以接受買住分離，請問以上樓盤未來5年收益獲取的排行，或者有其他區域的樓盤推薦。另一個是龍華實驗學校未來有沒有潛力成長為優質學校，從而拉昇整個片區的學位價值，想諮詢您的意見，謝謝。
答：你的朋友很有眼光。 紅山上塘沒有問題，可以買，近期還有補漲的潛力。 至於漲幅排序，對不起這個問題超出了我的能力範疇。 其他區域當然有，但星球不薦盤。 至於龍華實驗，沒看出有成為優質學校的潛力。
問：老師好，17年sfsd錯誤的扔到了布吉國展苑，兩年一共漲了4%，您對這個樓盤怎麼看？算了算資金成本反而每年都在虧錢，但sfsd利率也低4.65%還掉好捨不得，您有什麼建議？
答：在深圳，前兩年有人受水庫影響，過來零首付狂掃價格低廉的老破大老破小，然後靜等大面積低總價產生資產裂變，這些樓盤多位於羅湖和布吉。 三年過去了，這批樓盤基本一分沒漲，國展苑就是其中之一。 深圳是一個體質特殊的城市，雖然房價很高，但這類房源仍然不受待見。歸其原因是因為深圳年輕人多，兩三百萬的總價寧可選擇龍崗坪山次新，也不買這種地段一般，環境糟糕，房齡老舊，品質低劣又沒有學位的大塔樓，更不要說五六百萬的老破大了，這種註定是沉沒資產。 前些天還有人找我低價拋售國展苑180平的老破大，2萬5還有不小的談價空間，我猜測八成是被套牢的水庫系。 布吉片區現狀十年內不會改善，國展苑只會越來越破敗不堪，及早割肉止損吧，好在你還有時間糾錯！
問：您好，十三房，深圳戶口，深圳無房，現預計首付350-400，在深圳買一套。廣州有幾套，有多套貸款記錄，但貸款都已結清。您的建議是買哪裡？以投資為主。幾年後才會考慮自住。
答：感謝付費諮詢。 首套非首貸五成首付，總預算700-800萬，這個資金量，純投資還是一路向西。 前海寶中都是優選，但寶中以大戶型為主，前海價位已高，這個總價買三房略嫌捉襟見肘，需要精細化選籌。
問：請問首付100萬的預算，首房首貸，深圳戶口，純投資，可有推薦福田南山的二房或大運龍中的三房樓盤?謝謝
答：一、100w總首付的預算，做首房首貸，正常按揭買總價300w左右，特殊操作可以買到400w左右。 二、福田南山按照正常操作，已經買不到兩房，特殊操作要看具體房子的評估價。 三、大運龍中這個價位已經過豪宅線了
問：十三老師，下午好！請教首付按揭問題，準備入手一套880萬的二手房子，我需要首付5成440萬，但是如果我在5成的基礎多付約135萬(多付款我能拿出來)就能省20多萬綜合稅費，但這樣貸款就少了槓桿沒用足，感覺有點可惜。您覺得用足5成槓桿好？還是多付135萬首付款省20多萬稅費划算？謝謝！
答：魚和熊掌不能得兼，省錢還是省稅，這是一道選擇題。 其實找到答案也不難，你先問問自己，如果不避稅，這135萬，其實付完稅是110萬放在手裡，你有沒有更好的投資渠道，能夠在三年之內獲取至少30萬，就是一年9個點的收益，為什麼是30萬，因為三年後收益還是25萬就是虧本。 如果大概率有，就留下，如果沒有，就直接扔進這套房子裡。
問：十三，你好，我預算500萬，想買帶好學位的小兩房，保值增值能力強的，5年之後會用到初中學位。 今天看了科技園的盤，豪方花園，朗景園，都是大沖學位，大致介紹一下情況 1.豪方花園，16樓帶電梯相對新一點，看的11樓，朝南，70平540萬，感覺房子挺大挺好，戶型方正，裝修很舒適，離騰訊很近，租客是一對騰訊情侶，缺點是小區太老，02年左右，視線被前面的高層遮擋了，離大沖學校較遠，離地鐵口也遠。 2.朗景園，剛刷新外牆，更換電梯，看上去沒那麼舊，62平米490萬。地段學位都不錯，缺點就是小區老，也是2000年左右，小區環境很一般，還可能有點吵。請問哪種更適合我？朗景園和豪方我都挺喜歡的[捂臉]
答：豪方是2000年的房子，樓齡20年了，朗景園也差不多，這個歲數的房子，加上品質都一般，都談不上保值增值能力強，惟一你看中的是學位。 南外大沖今年是當了一次黑馬，可明年會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，小戶型已經漲了20%，所以現在買多少還是有點風險的。 如果一定要選還是朗景園吧，距地鐵口近，外觀稍微時尚一丟丟，比豪方花園這類產品喜歡的人會更多一點。
問：老師，石巖嘉信雲峰公館怎麼樣？雙地鐵口，預算匹配的話，像這種緊湊戶型是否適合純投資？
答：石巖在深圳是很尷尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，長期會跑輸大市的，這個盤靠近6號線官田站，距離差不多1公里吧，只能說適合石巖自住的中產家庭，投資談不上多優秀的。 慎入
問：你好，有過貸款記錄的五成首付名額，一般建議是全款再抵押，還是做按揭？謝謝！
答：根據個人情況而定，首付資金足夠，月供能力偏弱，穩健型選手可選擇付滿五成； 首付偏弱但月供能力強，進攻型選手選擇墊資全款再抵押。 目前深圳的整體預期可以選擇稍微激進一點的打法。
問：十三老師您好，我和老婆都是深戶，長年在蘇州，去年年底聽中介忽悠 買了一套頤安麓園143平方 一套金地龍城中央89平方 現在感覺到都沒有買對 價格都跌了 現在金地的房子已經過戶給我老婆 還有現金230萬左右 中介說可以操作五成首付在買一套 我朋友讓我在投資龍崗一套 我看大家好像都不看好東部 我老婆說一個雞蛋不能放一個籃子裡面 請問十三老師有沒有更好的投資標的 純投資 比如光明沙井 那邊怎麼樣謝謝
答：這兩個盤在龍崗算中等盤吧，不功不過，去年年底買在龍崗，到現在看不到漲幅很正常，這個階段正是龍崗的橫盤期。 你已有兩套在龍崗，第三套肯定要換個片區，不能死磕龍崗了。 五成首付，現金230，總價450左右，西部和中部都可以淘到潛力盤，而且短期就能看到漲幅。 光明沙井要投一定是長線，超過400萬總價我就不太建議了，長回報週期的項目，不適合放置大體量資金。
問：你好老師，請問一下，首付三成，大約150萬-2,00萬以內的，沒貸款記錄，想在深圳寶安購買房子，純投資性質，不自住。 請問有哪些樓盤可以推薦一下呢？一手二手都可以的 一手的話，比較看好海納公館這個樓盤或者周邊的新樓盤，但是他的交房時間比較久，而且還是毛坯交房！ 如果二手的話有哪些區域樓盤可以值得推薦呢，因為也想盡快租出去，以租頂部分月供的 謝謝老師！
答：150-200w首付，首套按揭買房，總價在500-600w吧，其實寶安的碧海確實是個好選擇了，海納公館買下來有點吃力。 重點考慮南山前海的二手小三房筍盤和碧海灣的次新花園三房，可選的範圍蠻大的，我在星球裡帶貨能力太強，不敢直接報盤，怕影響你下定買房。
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