问：十三老师，我太穷了，手里只有30万可以自由动用的闲钱。很想抱大亚湾和深圳的大腿。看了一圈中山、珠海、惠州，被二套高首付拦在了中山和珠海门外。现在只有惠州能选择了，您说我选临深本地小房开的楼盘，还是选华润小径湾呢？哪个投资保险一点。临深的小房开当然外貌和质量一般。华润是很美，但是交通不方便。惆怅。请您指点迷津。谢谢
答：如果月供能力尚可，与其把钱扔在惠州，不如尝试低首付上车一百多万的深圳小户型。
问：深圳有拆迁概念的老破小都在那些区域？
答：拆迁概念的住宅就回避吧，填进去不止一波投资客了，死得尸骨都冷了还没谈完
问：十三老师，您好。有朋友推荐我多逛十三房，学习关于房产的价值资讯。我打算买入红山上塘片区的两房或者三房，首付200万以内首房首贷，水榭春天123期、华业玫瑰、中航天逸、星河传奇、曼海宁、和平里、港铁天颂等周边楼盘都在我的考虑范围内，最近5年内没有小孩上学的打算，可以接受买住分离，请问以上楼盘未来5年收益获取的排行，或者有其他区域的楼盘推荐。另一个是龙华实验学校未来有没有潜力成长为优质学校，从而拉升整个片区的学位价值，想咨询您的意见，谢谢。
答：你的朋友很有眼光。 红山上塘没有问题，可以买，近期还有补涨的潜力。 至于涨幅排序，对不起这个问题超出了我的能力范畴。 其他区域当然有，但星球不荐盘。 至于龙华实验，没看出有成为优质学校的潜力。
问：老师好，17年sfsd错误的扔到了布吉国展苑，两年一共涨了4%，您对这个楼盘怎么看？算了算资金成本反而每年都在亏钱，但sfsd利率也低4.65%还掉好舍不得，您有什么建议？
答：在深圳，前两年有人受水库影响，过来零首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘基本一分没涨，国展苑就是其中之一。 深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼，更不要说五六百万的老破大了，这种注定是沉没资产。 前些天还有人找我低价抛售国展苑180平的老破大，2万5还有不小的谈价空间，我猜测八成是被套牢的水库系。 布吉片区现状十年内不会改善，国展苑只会越来越破败不堪，及早割肉止损吧，好在你还有时间纠错！
问：您好，十三房，深圳户口，深圳无房，现预计首付350-400，在深圳买一套。广州有几套，有多套贷款记录，但贷款都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。
答：感谢付费咨询。 首套非首贷五成首付，总预算700-800万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。
问：请问首付100万的预算，首房首贷，深圳户口，纯投资，可有推荐福田南山的二房或大运龙中的三房楼盘?谢谢
答：一、100w总首付的预算，做首房首贷，正常按揭买总价300w左右，特殊操作可以买到400w左右。 二、福田南山按照正常操作，已经买不到两房，特殊操作要看具体房子的评估价。 三、大运龙中这个价位已经过豪宅线了
问：十三老师，下午好！请教首付按揭问题，准备入手一套880万的二手房子，我需要首付5成440万，但是如果我在5成的基础多付约135万(多付款我能拿出来)就能省20多万综合税费，但这样贷款就少了杠杆没用足，感觉有点可惜。您觉得用足5成杠杆好？还是多付135万首付款省20多万税费划算？谢谢！
答：鱼和熊掌不能得兼，省钱还是省税，这是一道选择题。 其实找到答案也不难，你先问问自己，如果不避税，这135万，其实付完税是110万放在手里，你有没有更好的投资渠道，能够在三年之内获取至少30万，就是一年9个点的收益，为什么是30万，因为三年后收益还是25万就是亏本。 如果大概率有，就留下，如果没有，就直接扔进这套房子里。
问：十三，你好，我预算500万，想买带好学位的小两房，保值增值能力强的，5年之后会用到初中学位。 今天看了科技园的盘，豪方花园，朗景园，都是大冲学位，大致介绍一下情况 1.豪方花园，16楼带电梯相对新一点，看的11楼，朝南，70平540万，感觉房子挺大挺好，户型方正，装修很舒适，离腾讯很近，租客是一对腾讯情侣，缺点是小区太老，02年左右，视线被前面的高层遮挡了，离大冲学校较远，离地铁口也远。 2.朗景园，刚刷新外墙，更换电梯，看上去没那么旧，62平米490万。地段学位都不错，缺点就是小区老，也是2000年左右，小区环境很一般，还可能有点吵。请问哪种更适合我？朗景园和豪方我都挺喜欢的[捂脸]
答：豪方是2000年的房子，楼龄20年了，朗景园也差不多，这个岁数的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，惟一你看中的是学位。 南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。 如果一定要选还是朗景园吧，距地铁口近，外观稍微时尚一丢丢，比豪方花园这类产品喜欢的人会更多一点。
问：老师，石岩嘉信云峰公馆怎么样？双地铁口，预算匹配的话，像这种紧凑户型是否适合纯投资？
答：石岩在深圳是很尴尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，长期会跑输大市的，这个盘靠近6号线官田站，距离差不多1公里吧，只能说适合石岩自住的中产家庭，投资谈不上多优秀的。 慎入
问：你好，有过贷款记录的五成首付名额，一般建议是全款再抵押，还是做按揭？谢谢！
答：根据个人情况而定，首付资金足够，月供能力偏弱，稳健型选手可选择付满五成； 首付偏弱但月供能力强，进攻型选手选择垫资全款再抵押。 目前深圳的整体预期可以选择稍微激进一点的打法。
问：十三老师您好，我和老婆都是深户，长年在苏州，去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问十三老师有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢
答：这两个盘在龙岗算中等盘吧，不功不过，去年年底买在龙岗，到现在看不到涨幅很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。 你已有两套在龙岗，第三套肯定要换个片区，不能死磕龙岗了。 五成首付，现金230，总价450左右，西部和中部都可以淘到潜力盘，而且短期就能看到涨幅。 光明沙井要投一定是长线，超过400万总价我就不太建议了，长回报周期的项目，不适合放置大体量资金。
问：你好老师，请问一下，首付三成，大约150万-2,00万以内的，没贷款记录，想在深圳宝安购买房子，纯投资性质，不自住。 请问有哪些楼盘可以推荐一下呢？一手二手都可以的 一手的话，比较看好海纳公馆这个楼盘或者周边的新楼盘，但是他的交房时间比较久，而且还是毛坯交房！ 如果二手的话有哪些区域楼盘可以值得推荐呢，因为也想尽快租出去，以租顶部分月供的 谢谢老师！
答：150-200w首付，首套按揭买房，总价在500-600w吧，其实宝安的碧海确实是个好选择了，海纳公馆买下来有点吃力。 重点考虑南山前海的二手小三房笋盘和碧海湾的次新花园三房，可选的范围蛮大的，我在星球里带货能力太强，不敢直接报盘，怕影响你下定买房。
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