金融大鱷夢想生
應該買房的多，下跌趨勢不會有太多人賣的。買房靠剛需。如果稍微下跌，可能就引起購房高潮，但是有價無市。不管怎麼說都不看好今年的房屋交易。
和尚頭用飄柔的
要說明這個問題，首先要解釋一下，疫情對房地產市場有何影響。
簡單說：
這次疫情對房地產行業來說，是巨大的考驗，是優勝劣汰的進化。而對開發商而言，短期是弊，但長期是利，老弱病殘一定會死，頭部企業做大做強。但只要能活過來的企業，就會迎來明媚的春天。在這期間，各房地產開發商一定會使用各種營銷手段來實現資金回籠。
對於個人來說，疫情根本沒必要焦慮，只需要按時還月供，耐心等待即可，一切行情，只是會延遲3-6個月，該來的一定還會來。
疫情過後，壓抑1個季度的需求爆發，賣房的和買房的人都會多，體現在成交量上，參與買賣的二手房成交量會迎來一波小高潮，期間有學區房的帶動作用，也有政策默許下的驅動。
對於新房來說，都是買房的人，急於回籠資金續命的開發商，會有讓利，會吸引分流一部分新房成交量。
對於二手房來說，因為小學入學招生工作在5月底，之前的2個月會吸引一部分學區房用戶的成交量。
到了下半年，政策工具箱會釋放實質性的利好措施，比如降利率，低首付，二套條件放鬆等，屆時，會迎來實質性的成交量高峰。置換的鏈條被潤滑疏通，一買一賣的人多了起來，交易才能才生稅收，所以賣房買房的人都會多起來。
若是一定要說個是非高低，作者認為，相比較去年主要是新房成交量的買方市場來說，後續的二手房市場，應該算是賣房人的春天。
二小姐談理財愛美宅
我覺得可能是賣房的多，但房價不會斷崖式下跌。
這次疫情，讓中國整體經濟受到重創，很多行業都面臨毀滅性的打擊，老闆資金鍊斷裂，員工無收入，生活無保障，很多人有房貸車貸，更是被逼得發瘋。
這個時候，大家最迫切需要的，就是現金。
對於老闆來說，他需要資金注入來度過難關，抵押或者售賣房產、車輛、古玩等來換取現金，這是最快捷、最正確的策略；對於員工來說，如果半年內收入無望，欠著貸款、徵信降低、房產存在被銀行收回的風險，還不如把房產變賣了，至少手裡還能餘留到部分現金，可以熬過現階段。
這段時間和朋友聊微信，已經有3個人表達出賣房產的意願了，他們覺得自己行業至少需要一年才能恢復，這一年間，苟且活著，才是最重要的，房和車已經成為拖累了。
生死之際，對於外物就看得淡了。
很多人為了掙更多的錢、住更大的房、開更好的車......不顧健康、忽視親人，這次疫情也給了他們當頭一棒，匆忙的腳步也應該緩一緩了，平安健康最重要。
我二表姐一家去年累死累活付了二套房首付，兩口子在省城打拼，5歲小孩至今還丟在農村老家，前兩天她就告訴我：等疫情過後就把二套房賣了，把孩子接到身邊，好好陪伴他。
像她這樣想的人，應該有很多。
我為什麼認為房價不會斷崖式下跌呢？
我感覺中國這十幾年來，經濟走偏了，房價瘋漲，綁架了其餘的一切，已經快成泡沫了。國家也認識到了這點，所以出臺了很多政策來調控，但只能徐徐圖之。
畢竟房價已經成為了我國經濟中最重要的元素，如果房價動搖太猛，對大家的影響可能比疫情還惡劣。
所以，現在一是有政府的默認，二是業主、中介的抱團哄抬價格，二手房價始終是居高不下的。
蓉城女俠
最近和不少地產朋友聊了聊，疫情下的房地產市場。從他們不停的嘆氣和緊鎖的眉頭中，我總結出了以下幾個觀點。
可能有對有錯，鑑於多數人已經好多天不出門閒的發慌了，我們可以一起討論下。
01
疫情結束後，房企會降價賣房。
我不敢說，疫情結束之後，所有的樓盤價格一律下調，這樣太不靠譜。但是有相當可觀數量的新盤會打價格戰。
為什麼這麼篤定呢？
老實說，讓房企出血其實並不容易。因為絕大部分開發商寧可多發債，多借錢也不會降價促銷。
因為市場上的小白向來是買漲不買跌的，房價漲的時候，即使連夜排隊，需要百萬驗資也要買，房價跌的時候，即使開發商哭著喊著已經是賠到底褲的價格，大部分人也不認賬。
更何況，如果降價的樓盤是老樓盤，前期買了房的業主，那是要砸售樓處維權的。
這都是以前真實發生過的事情。
所以開發商不會輕易降價，除非到了發債融資難、銷售回款也難，除了降價沒有其他辦法的時候。
02
即使出臺利好政策，也一時無法解決房企的燃眉之急。
比較關注房地產的朋友可能知道，最近兩天很多地區出臺了一系列的對房地產利好的政策，不乏一些媒體和銷售炒作，但總結下來，無非就是以下兩種情況：
1、地方上發佈減緩土地出讓金交付、放開預售資金的監管等等政策。
2、部分城市房地產協會要求取消限購限貸等措施，積極救市。
以目前的情況來看，這種利好是極其有限的。地方上的政策，根本目的是緩解房企現金流壓力，防止出現資金鍊斷裂的風險；至於房地產協會的一廂情願，能不能執行也還不好說。
所以目前能救命的措施根本沒有，對現金流緊張的公司來說，只能起到緩解的作用，如果接下來1-2個月依然沒有銷售額，很可能就是大房企割肉買房、小房企的生死抉擇時刻。
我們來看更為關鍵的一些信息，來佐證如上判斷：
1、從2020年1月25日到2月10日這段時間，95家典型房企完成春節發債融資的，僅僅有4筆，金額不足百億，對比去年減少了86%。（數據來源：克而瑞）
2、更惡化的情況是，2020年3季度開始，房企們會進入償債高峰期，如果2-3月融不到錢，賣不出房子，那很可能連債務都還不上。
3、還有一個細思恐極的數據：平安證券測算，A股上市房企貨幣資金對剛性現金流出的覆蓋率是0.5年。也就是說在不考慮經營性收支的情況下，地產公司只能支撐約半年的工資、利息與稅款支付。
如果考慮到經營活動流出(土地分期付款、預售房屋建安等)，按照按經營活動現金流出下降50%來看，地產公司只能支撐約3個月的工資、利息與稅款支付。
看來不僅中小企業難，銷售額千億的房企也真好不到哪裡去。這兩天，旭輝集團CEO林峰說過讓業內人感受至深的一句話：庫存是房企的癌症。
“庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌症，會佔用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。”
消滅癌症的方式，就是儘可能快速的甩出庫存。
03
樂觀的分析，按照鍾南山教授的說法，疫情有望4月份之前結束。那麼4-5月份，是比較好的購房時機。
按照往常的慣例，開發商們每年春節後都會炒作小陽春，收割一波客戶。
這麼做，是因為開發商完全把我們的消費習慣看透了。一是大多數人有節假日拖延症。請想想，快到過年的時候，你是不是都沒什麼心思工作了，就想著趕緊放年假，即使有買房買車的打算，也習慣等過了年再說？
再一個就是，大多數事業、企業單位，都有年終獎，待遇越好的企業，年終獎越豐厚。拿了這麼一大筆錢，不花都覺得對不住自己。
所以過年這段時間，市場上難得的積攢了一群有錢，還打算看房的人。換作你是開發商，不搶收一波，你也不好意思。
不過今年小陽春肯定泡湯了。疫情的影響，徹底打亂了這波搶收的節奏。
疫情過後，考慮到大家對疫情的恐懼，開發商不會立刻做出現大規模的開盤、選房活動，即使售樓處正式營業，也是逐漸的、陸續恢復帶看量。那麼大概在4-5月份這段時間，就是一個成交的空窗期。
空窗期是你進入的最好時機。這個時期多數人還在觀望價格、擔心疫情影響、甚至沒有具體的買房目標，市場剛剛覺醒，開發商會拿你當親人一樣對待，儘可能給予最優惠的價格。
總的來說，我認為上半年的成交量不會很樂觀，出現搶購潮的概率很低，小陽春也不會這麼快反彈。
上半年買房撿漏的機會，可能比下半年要多。
推演下半年的走勢：
最先一波入場的，永遠是剛需。後續的市場情況，要看剛需群體的成交量帶動。
如果成交量比較樂觀，那麼偏向於改善、投資的群體會第二波進入。市場也會由冷轉熱，由跌轉漲。
所以不排除下半年市場小熱的情況。
04
也沒有必要因為降價而買不喜歡的房子。
目前市場炒房投資的人群已經很少了，大部分還是有真實居住需求的人在買。在家這段時間，不妨好好做做功課，到底需要買總價多少、哪個地段的房子。
歸根到底，房子還是用來住的。即使樓盤降價，但戶型你不喜歡，地段距離你上班、日常生活的地方很遠，交通也不方便，又為什麼要因為便宜而買呢。
買房的目的不是為了薅開發商的羊毛，而是為了改善生活。
不知道大家有沒有同感，在家宅著的這段時間，以前注意不到的瑣碎小事，卻成了來之不易的小確幸。
以前你可能嫌棄父母嘮叨，但現在你會覺得家人健康最重要，能被嘮叨也是一種幸福；
以前你可能抱怨老闆摳門、同事事逼，但現在發現有個穩定的工作真好；
以前你可能很討厭上下班堵車、外賣送貨不及時、地鐵人流擁擠，現在你會發現，一個秩序正常的社會是多麼寶貴和難得。
所以房子並不是全部。
我閨蜜跟我說，她每年都不愛回老家，每次回去家裡親戚總問，買房了麼。買車了麼。一個月賺多少錢啊。
但誰又能想到，2020年的我們，需要的不是車自由，房自由，而是口罩自由呢？
如果說我能從這場疫情中感悟點什麼，那可能也就是簡簡單單的四個字——
珍惜當下。
電影快看
復旦大學鄭教授怒揭樓市黑幕：以前某些開發商和中介公司沆瀣一氣，利用卑鄙的營銷手段坑騙購房者，不惜掏空祖孫幾代人的錢包，揹負幾十年房貸來買一處房子。他們推高房價，製造泡沫，到頭來加大樓市風險。購房者怨聲載道，增加經濟危機和社會的矛盾。要警惕不良開發商和中介機構誤導購房者借題發揮，哄抬房價。現在任何城市都不缺房子，20%左右的空置房被投資者和炒房者佔有，還有20%閒置中，他們正尋找機會出手。當前購房者觀望，各地開發商融資困難，成本增加。所有的樓盤如不降價出售，不但資金鍊斷裂，更面臨破產的危機。
景陽zzr
武漢之疫，從已公佈數據看，截止到2月5日24時，全國累計肺炎疫情確診人數達28060例，死亡人數達564例。
而更嚴峻的是，無論是新增確診人數，還是死亡人數，仍舊與日俱增。
這次來勢洶洶的疫情，在2月份已經無法徹底平息。
到底什麼時候能平息？沒人說得準。
風暴眼武漢之外，在超級城市北京、上海，無論是高樓林立的國貿，還是車水馬龍的外灘，都讓人懷念曾經的擁擠和熱鬧。
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疫情下的上海外灘街景
疫情下的北京國貿：我想念那個熱鬧擁堵的北京城
1。房企之難：此誠危急存亡之秋也
回到房地產業，更是蕭瑟秋風今又是。
至於售樓處，那更是一個慘字來形容。
現在對於疫情的預防還是在於隔離，自我隔離在家，降低人群的流動性，這意味著拉動經濟的消費已經被卡住喉嚨。
老百姓去超市買個青菜都掂量著速去速回，還怎麼去售樓處看房？
當下，傳統的分銷、渠道已經斷崖式下滑，對於來客幾乎沒有作用，沒有客戶的到訪難以完成交易閉環。
只要疫情不結束，人流則無法彙集。
對於房企而言，大多數售樓處或是門可羅雀，或是直接關閉。
對於大多數房企來說，營銷是企業的財神爺，是主動現金流的提供者。沒有營銷，就要斷糧，巧婦難為無米之炊。
房企老闆如同中年男人，一睜眼，上有老下有小，全是要依靠你的人。員工工資要發，物業租金要付，融資的錢要還，睜眼一看哪哪都是支出。
對於一些極致高週轉，資金流不足的企業，無疑是致命的。
近日已爆出某大型地產廣告公司賬面資金不足225萬元，發不起工資，號召員工共克時艱，房地產業上下游產業鏈，已經開始有反應了。
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知名餐飲品牌西貝董事長賈國龍也在專訪中表示，西貝400家線下門店基本都已停業，只保留100多家外賣業務，預計春節前後一個月時間將損失營收7-8億元。
讓賈國龍更憂心的是，2萬多員工目前待業，但按照國家政策規定工資要繼續發，一個月支出就在1.5億左右。倘若疫情在短時間內得不到有效控制，西貝賬上的現金撐不過三個月。
賈國龍提出了一個誰也無法回答的問題，疫情能不能在近期得到有效控制？
一季度疫情是否能結束？誰也不敢妄加預測。
對於房企來說，一個現實問題是：假如疫情在一季度未能有效控制，其影響會延續到二季度。
那麼，房企上半年的收成可就岌岌可危了。
對於各家房企，尤其這幾年高週轉的企業，口碑服務較差的企業，抗風險較低的中小型房企而言，此誠危急存亡之秋也。
2。疫情下，客戶變心了
災難性的事件往往會直接接改變客戶的消費觀。
經此一疫，對於客戶來說，購房消費觀會發生什麼變化？
以2003年發生在香港淘大花園爆發SARS為例，其慘痛的經歷讓購房者的消費觀發生了重大的轉變。
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在SARS之前的香港，購房者往往更關注地段和升值潛力，只要地段好有升值潛力，能炒樓賺錢就是王道。
開發商大多追求對土地的極致利用，蓋出了許多鴿子籠，塔式住宅風靡一時。
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淘大花園是就是這一時代的產物，劃分為A至S座，共有居民4896戶，按一家三口粗略計算，居民接近1.5萬人。
下圖可以直觀地看出淘大花園的密度，典型超高密度社區。
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2003年3月，噩夢來襲，SARS在淘大花園爆發。
3月26日，港府衛生署證實，淘大花園E座有5個家庭7人受感染。
3月28日，淘大花園的感染人數大幅增加到63人。
3月31日，感染人數再激增至213人。
4月15日，淘大花園的感染人數竟達321人。
在全港因“非典”死亡296位名單中，“淘大花園”居民就佔了42人。
香港淘大花園的居民打死也想不到，自己會以這種方式名揚世界。
後經調查，SARS疫情在淘大花園爆發的主要原因就是密度過高，建築設計不合理。
1）淘大花園是標準塔樓建築群，為了通風設有風井，其中開敞天井最小間距僅有1.5米。按照香港大學研究，當風速達到3-5米時，這種狹小的天井中的空氣流動會呈遲滯狀態。
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這意味著如果有一家人得了SARS，排出窗戶的病毒會像毒氣蔓延一樣在天井中緩慢上升，造成住戶交叉感染。
2）淘大花園的下水道、地漏的U形水彎因使用不當而乾涸，成為滋養細菌、外洩毒氣的重要渠道。
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3）塔式住宅採光、通風不足，導致居民免疫力低下，極易感染病毒。
這場災難教訓深刻，吸取淘大花園的教訓後，劫後餘生的香港人居住消費觀念迅速扭轉。
房子能升值那是最好的，如果住在裡面，能要命那絕對不行。
香港人置業關注點轉移到社區密度、社區環境、空氣質量、健康建築等方面，主要有以下幾個方面的變化。
一是住房設計是否合理：比如排水、樓道寬度、通風狀況等，通風更好的板式住宅比筒子樓更受市場歡迎。
二是配套設施是否健康：比如新風系統的房屋更受青睞，而集中式的中央空調可能面臨病毒擴散傳播的風險，市場遇冷。
三是房屋區位是否宜居：環境優美、配套齊全、通透開闊地段將受到歡迎，環境優美的遠郊樓盤和別墅開始暢銷，健康住宅成為了發展趨勢。
從關注投資升值，到關注宜居安全，香港人的住房消費心理發生了劇變。
以SARS的香港為鑑，經此新型冠狀病毒之疫情，想必，大陸居民的購房消費觀念也會發生諸多變化。
距SARS爆發已經過去了17年，板式住宅已經普及，南北通透早已經是屢見不鮮，中國人住房也從“有房住”到“住更好”的階段。
盤叔由此推測，新冠病毒疫情之後，未來購房客戶關注點，在基本居住空間之上，更在乎：社區規劃、健康住宅、物業服務等方面。
1）更優的社區規劃：合理的社區規劃變得重要，常規的兵營式強排會遭遇營銷阻礙。塔樓，一梯多戶，非標戶型等會受到用戶嚴苛的審視。
雖然多出了面積，但是拉長了交易週期，甚至爛在手裡，還不如做到更好規劃，更合理空間，無論是房企營銷，還是用戶使用，都變得更好。
低密度社區規劃設計有更多發揮空間，居住人口更少，感染病毒可能性較低。近郊洋房、低密度產品會是新選擇，迎來新生機。
優質的文旅小鎮也迎來新機會，或將成為中產階層的國內生活別院。海外地產或許也會成為高端人群，在資產配置之外的生命配套。
2）更好的健康住宅：自由的陽光，新鮮的空氣和安全的水源，是生命健康的保障。未來社區裡，具備新風等科技系統的房子，不再是高端住區標配，而是生命標配。
科技系統，健康住宅，綠色住區，將越來越多成為房企拼爭規模之外，新的企業競爭力。
3）更暖的物業服務：貼心的物業服務，不止是基本的保安保潔，更在於基礎之上的主動服務。
疫情期，許多社區物業不僅做好了更多的防護工作，更是主動幫業主代購，幫忙買菜送到門口，各種送溫暖，讓業主感受到房子之外，更重要的是貼心的服務。
如果作為業主，別人家的物業消毒、代購、量體溫一應俱全，而你家物業大爺坐在門口嗑瓜子，任由陌生人自由穿行你家小區，你是不是該換房子了？
3。值得房企深思的事
全民關注疫情的時代，房地產營銷遇冷已是現實。
在疫情持續乃至結束的一段時間裡，人們將持續受到災後應激反應的影響而不願走出家門，畏於參加集體活動。
人們都需要有心理恢復過程，大眾的消費信心何時會恢復？這個過程需要多久？
對比2003年SARS後，北京居民消費的變化，對如今新型冠狀病毒仍有借鑑意義。
從2002年12月SARS爆發，到5月19日，北京非典一共持續了6個月。
5月19日算個里程碑節點，這一天，北京非典新增病例數降至個位。
自6月份之後，北京消費逐步開始復甦，首先從餐飲、服裝開始，憋了半年的人們需要用歡聚來釋放一下，疫情期間壓抑的需求開始爆發。
房地產作為大宗消費品，疫情後恢復期相對於餐飲、服裝等消費品，毋庸置疑會更長一些。此次新冠病毒疫情比非典傳播面更廣，更嚴重，對居民的影響也更加廣泛。
值得房企深思的是
繁榮日子過久了，會忘了什麼叫苦日子
各房企正可以藉此時機，思考下未來之路怎麼走，仔細品一品“房子是用來住”的這句話，未來營銷該怎麼做？
拋開寫得天花亂墜的產品宣傳冊，看看自家房子在生存極限考驗之下，它到底能不能承載用戶安全健康的生活需求、全家庭型的日常需求？
如果不能，請反思。
非常規事件下，客戶消費觀發生改變，
需求端的變化倒逼供給端變革，對於房企來說，
產品的規劃設計能否滿足全新生活的功能需求？
配置搭載的科技系統能否提供健康宜居的生活環境？
在日常生活裡，物業能否主動提供更貼心完備的服務？
是時候迴歸產品本身，關注用戶運營了，而不僅停留在口嗨上。
這對於已經習慣了高增長，強規模的房企來說，
給予一記警示，也未嘗不是好事
致不平凡的青春
疫情如何影響住房消費者的決策偏好？疫情過後大家還會買房嗎？近日，貝殼研究院、和訊地產聯合發起“疫情下的住房消費者預期調查”。調查發現，多數消費者預期後期價格將小幅下跌或平穩，從而推遲購房計劃，近7成購房者購房計劃推遲時間在6個月以內。
疫情對消費者購房計劃的影響 數據來源：貝殼研究院
購房者如何看疫情後房價的走勢？調查顯示，43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌，27.6%的受訪者認為房價會保持穩定。對房價下跌的預期，可能來自於開發企業有儘快降價促銷回流資金的需要。到去年年底，部分城市的新房庫存上升，面臨去化難的問題。以北京為例，截止目前，北京新房(普通住宅+自住型商品房+別墅)尚有9.6萬套待售房源，開發商降價促銷是大概率事件。購房者期待未來的降價空間，因此會進入觀望期。
消費者對後期房價的預判分佈 數據來源：貝殼研究院
疫情後，消費者對買房和其他投資渠道的傾向如何變化？疫情之下，消費者對持有現金的意願較強，能夠用來應對不確定風險。買房意願也不低，兩者佔比基本持平。有買房和換房計劃的人在疫情後買房意願相對更強，佔比分別達51%和44%。
疫情後消費者消費意願分佈 數據來源：貝殼研究院
房子買在哪裡？
調查結果顯示，資源集中的大城市仍是多數人的購房首選，城市住房市場的發展將繼續遵循基本面原則。疫情雖然讓消費者更關注物業、醫療資源等，但好的資源都集中在大城市。所以在人群密度較低的郊區、老家以及大城市之間，更多的受訪者選擇了在資源集中的大城市購房。可見，未來城市住房市場的發展將繼續遵循基本面原則。
疫情後消費者購房意願分佈 數據來源：貝殼研究院
買什麼樣的房子？
這次疫情下，全民隔離，不少人在家辦公，明顯感受到房間空間不夠用。既要與家人在一起的生活空間，也要有自己獨立的辦公空間。家庭成員越多，對獨立空間的需求也就越強。此次調查中，有41.6%的受訪者表示疫情後更想購買大戶型，以便和父母孩子一起居住。
疫情後，消費者購房意願分佈 數據來源：貝殼研究院
相較於買房者，換房者更願意買大戶型。在戶型的選擇上，買房者因資金實力相對較弱，更傾向於購買中等戶型，而且因預期相對較差，選擇小戶型的比例也較高。而換房者更多選擇大戶型，佔比高達63.3%。
除了戶型等硬件條件外，在其他條件中物業服務成了購房首選。
在此次調查中，有63.3%的受訪者表示更願意為高品質的物業付費，比例高於醫療、交通條件等。在有換房計劃的受訪者中，更願意為高品質物業付費的比例達74.5%，顯著高於交通條件。
消費者會轉向線上買房嗎？
疫情導致線下交易無法實現，不少開發企業開始投入線上售樓處，一批直播賣房正在興起。消費者可以接受線上買房嗎？
此次調查中，有60%的受訪者表示不會在線上購房，但會在線上看房源信息、諮詢購房事宜。雖然購買決策短期內仍難以由線下轉至線上，但越來越多的交易場景由線下向線上遷移，比如VR帶看和線上協商等。
有29.2%的受訪者表示願意在線上買房，線上購房已開始被一部分人所接受。房產線上化已成為不可逆的趨勢，而且此次疫情正在加速這一趨勢的發展。
從貝殼新增客源的來源看，春節期間，有超過70%的新增客源是從線上渠道轉化而來，這一比例遠遠高於之前水平。如果消費者越來越習慣於VR看房等途徑，從線上看房、與經紀人線上交互的比例會越來越高。
智慧財源滾滾
疫情過後，壓抑1個季度的需求爆發，賣房的和買房的人都會多，體現在成交量上，參與買賣的二手房成交量會迎來一波小高潮，期間有學區房的帶動作用，也有政策默許下的驅動。
對於新房來說，都是買房的人，急於回籠資金續命的開發商，會有讓利，會吸引分流一部分新房成交量。
鄉村阿瀟
供小於求，一直以來是市場旋律。
每天努力中
賣房子的多了，因為今年經濟不景氣，很多貸款買房的月供都難了！還有很多企業也是很艱難，有的老闆也是會賣房子堅持！我希望政府更多的扶持小的企業！當然最主要的是開發商支撐不了多久了，他們需要資金回籠！一手房降價！二手房也會降價！這樣賣房子的就多了！買房的會繼續觀望！
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