問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的匯龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？
答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套匯龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加槓桿，才能逆勢翻盤。
問：十三老師，想在南山買500萬以下的3房，2017的時候在松崗買了一套3房賣了，松崗的通勤距離太遠，吃不消，現在想換到南山或者寶安，寶安的豪宅線太低，稅費扛不住。這個預算，南山有的選嗎？
答：抱歉，南山別說500w以下的三房了，像樣點的兩房都快沒的選了。寶安很多選擇，儘量靠近地鐵1、11和在建的12號線一公里範圍內的次新盤，還可以選到。 你買三房的目的是自住還是投資？有無其他地段、學區和居住品質的需求？寶安的稅費有方法可以避開一些
問：十三老師，請問目前麓園小三房，想置換到依山郡，壹錦園或翰領城的四房，建議那個小區性價比更好呢？謝謝！
答：這三個盤檔次相當 品相來說：壹錦園＞翰鄰城＞依山郡 樓齡正好反過來，到新建的回龍埔地鐵口距離也是壹錦園最近，因此投資來說，應該是壹錦園看起來最優。 不過也要考慮你家庭的總價預算和對戶型的偏好，我實地看過之後對壹錦園這種新的點式板樓是最入眼的。 招商依山郡的四房總價區間在540w-850w 壹錦園的戶型設計最新，四房總價區間是570-640w 翰鄰城有個84的四房，總價只有490w，在總價上最有優勢
問：十三老師您好，請問前海的招商領璽8-10萬是否值得投資？
答：說到這個盤，順便說說在賣的幾個高端改善盤，相信很多人也在拿來比較。 金眾麒麟做得最為用心精緻，然而其偏居一隅的地理位置，決定了客群窄，投資屬性相對弱些，圈層屬性幾乎沒有，這是這個項目最大的BUG，更適合自己住。 深業中城位於傳統的豪宅區，核心的位置以及便利的配套和深高學位加持，自主投資皆相宜。也許有人說它附近房子老，天驕的熱銷，讓我們不能小看old money的力量，任何一個區域的CEO盤不愁接盤人群，何況該盤坐鎮城央CBD。 招商領璽則在萬眾矚目將熟未熟的前海，有著得天獨厚的區位優勢，戶型針對三房以上的改善人群，時尚的外立面，都優於其對手盤前海時代。至於沒有小區，貨櫃車多之類的，缺點誰都有，供求才是關鍵，深圳位置好的次新物業是非常稀缺的，要不從開盤被人嫌棄到現在的華潤城能夠一直逆市飛揚，可以想見，前海一旦成熟，這幾個樓盤會是一房難求的香餑餑，是否值得投資就不言而喻了，只是真的要有耐心和信心等待蝶變。
問：十三老師，您好！我鄭州滎陽老家村裡有一套拆遷房，出手大概30萬，滎陽市裡有一套碧桂園精裝按揭，總價91萬，貸58萬，現在首付＋裝修款＋還房貸已經付了42萬多了，契稅剛交半年，房子還微跌，現在手裡有60w左右，因為長期在深圳工作，現在想在深圳買房，我這種情況該怎麼做最好，希望能得到您的回覆，不勝感激！
答：有不少像你這樣的情況，手裡只有幾十萬，又很想在深圳買房，問我怎麼辦，我能怎麼辦，我也不能借錢給你啊。 你手裡六十萬，還有貸款記錄，首付就要五成，還要負擔各種稅費，就算加上高評，能買到150萬總價的房子就謝天謝地了。 150萬在深圳能買到什麼樣的房子，最爛最破的單間，偏遠郊區的小一房，有多大投資價值，沒有。 所以說，錢太少又想買深圳的人，焦慮也沒有用，化焦慮為動力，趕緊想辦法賺錢去吧。
問：老師你好，請問怎樣看你寫的關於惠州，惠陽樓盤的調研文章？謝謝
答：十三房珠三角我一共發表了五篇關於惠州的文章，就是我對惠州的全面解讀。 上手一把好牌打的稀巴爛，說的就是惠州。
問：請問老師，光明片區（不含公明）有什麼新房和二手房推薦？總價600萬以內的。
答：你好，光明重點關注： 光明一號，正兆景，宏發嘉域。 綠地新都會也可以關注
問：十三老師好！向您請教！我是蘭州人，2016年貸款買了重慶的小戶型59平，漲了一倍。2017年底賣了老家的房子，2018年1月貸款買了深圳龍崗區的雅豪祥苑，66平，頂樓，小二室的樓梯房。兩年過去，雅豪基本沒有漲，一直在賠利息。我是深戶，兩套商業貸款，；老公不是深戶，無貸款。老家的房子自從賣了以後，就漲了30萬，也錯過了本地學區房翻了一翻的機會。現在不知道該怎麼辦。1.這兩套都賣了，在深圳再買一套稍微好點的電梯房；2.賣了雅豪，買個一居的電梯房，然後用重慶的房子，換個老家的小破學區房。3.都賣了，買其他地方的房子。請您給出個主意，跪謝！
答：感謝付費諮詢。 也許你會認為自己是一手好牌打的稀爛，其實不是。 你買重慶，進場時機非常好，吃到了重慶開漲的頭啖湯，惟一遺憾是買小了。 你18年初買深圳沒漲，實際二百多萬的標的，幾十萬的首付，18年初也買不到什麼優質房源，不漲很正常。 至於老家房子賣了就漲，分散投資本身就是賭城運，再牛的人也踩不準每個城市的節拍，你三個城市踩準了一個半，已經很不錯了。 下一步怎麼辦? 賣掉重慶和深圳，到手二百來萬，用你老公的首套首貸名額，集中力量買一套深圳優質標的，然後長持就可以了。
問：您好，老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑達新村93平的，2015年購入，當時買的時候580，想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的，當時購入價1500。3.然後2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪，失敗，感覺看不到未來。 我們現在手上現金600W，想優化下名下的房產配置。目前我們的打算是： 1.把店鋪低價出手，然後桑達新村的房子出手，+600的現金，去打新，深業中城。或者去後海置換一套2500w左右的房子。2.把桑達出手，加現金，去華潤打新。3.兩套房子在第五大道，會不會沒有增值空間了
答：您好，感謝大額讚賞！ 店鋪出售思路正確，但是不需要低價，可以把我在星球內發的賣房技巧用上，如果能配合下家結離婚過戶，可以完全省稅，出手週期會縮短。 店鋪和桑達新村出手後買深業中城沒有問題 第五大道建議繼續持有，未來持續看好寶中，利好還有很多沒有兌現。 如果想置換後海自住，可以考慮申請銀行加按揭融資，繼續買入，當然前提是可以淘到8-9折筍，坐等破產甩賣。
問：十三大師您好，請問光明的龍光玖龍臺二期投資價值如何？對比坂田的和成嘉業和大運的都會中央。鳳凰城面貌新，發展空間大，等級高;坂田離市區近，將來舊改多人氣旺，但是被龍崗持續吸血的狀態，大運優點和鳳凰城類似但是在東部。主要是家人還想再買一套作為純投資，不考慮自住。謝謝！
答：九龍臺二期是很多人都會關注的光明標杆盤，也算是新區中心、雙地鐵，南山40分鐘通勤，所以如果真能開到5.5w的話，九龍臺比頤安都會中央5期要略優一點點。 和成嘉業也帶深實驗坂田分校的學區吧？這個目前劃分成大學區了，沒什麼稀缺性。
問：十三老師您好，向您請教一下我這種情況應該如何配置房產. 我的情況是這樣的，夫妻雙方深戶，深圳有一套房在供 ，打算長期持有，珠海斗門有2套房在供，目前珠海房產是否應該出售配置到深圳或者珠海香洲區。現在是否是出手時機?目前看了深圳大運一些樓盤和坪山高鐵站和坪山圍一些樓盤，有意向深城投中心公館和坪山恆大城和財富城,能否點評一下這3個樓盤?坪山這個片區和龍崗大運和龍崗中心三個片區應該如何選擇，謝謝十三老師!
答：感謝付費提問。 珠海斗門天量供應，表面看起來價格不高，但長持價值不大，趁深圳平穩期儘早置換。 你的總預算應該在300多，三個片區大運價值最大，但這個總價只能買到大運的邊角料，如中海康城之類，被大運城邦常年壓制，龍崗中心競盤太多，只有一個字穩。 既然是投資，就不妨稍微放手一搏，在坪山中心區選擇，財富城和恆大城各有長短板，還有14號沿線樓盤也值得關注。
問：小白一枚，請見諒。請問深業中城打新需要全款嗎？只是想摸個獎馬上轉手。
答：果然是小白。 1、打新從來不需要全款，交認籌金就可以了，深業中城的認籌金據說已到500萬。 2、深圳限售三年，摸完獎要交首付的，交完首付要等兩年左右交房的，交完房要等房產證的，拿到房產證滿三年才能交易的，粗算一下六年過去了。 摸個獎就轉手，想什麼呢?先準備出首付和六年的月供再說。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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