文|凱風
2020年的經濟樓市，註定充滿變數。
近日，對於“3月1日起，存量房貸定價基準轉換為貸款市場報價利率（LPR）”是否會繼續推進一事，央行有關負責人表示，經認真調研後決定不改變計劃，繼續推進。
這意味著，去年年底確定的“房貸換錨”將會如常推進，3月起正式落地，2020年最大的樓市變局終於來了。
那麼，房貸利率換錨，究竟意味著什麼？將會帶來多大影響？
01
房貸換錨，是什麼？
房貸換錨，毫無疑問是2020年樓市的最大變局之一。
所謂房貸換錨，指的是將既有房貸全部轉換為“LPR模式”。
未來所有房貸，都將以LPR利率作為參考基準。房貸是漲是跌、是增是減，都要視LPR利率而定。
解釋下，過去我們買房，都是以政策利率作為基準，政策利率由國家確定，一般幾年才會調整一次。目前政策貸款基準利率是4.9%，從2015年至今一直沒有變化。
然而，這幾年，不僅國內國際經濟風雲變幻，就連樓市也早已非當初可比，5年不變的政策基準利率，明顯不能適應形勢發展。
於是，LPR利率橫空出世。
這一利率由多家商業銀行進行綜合報價，代表市場利率，每月20日由央行發佈，一直都在變化之中。
LPR利率分為1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要針對實體企業而言，後者主要面向房地產。
這樣做，不僅讓利率更接近真實市場，而且也為實體和樓市定向調控提供可能。
02
所有人都必須轉換？
是不是所有人都必須進行LPR轉換？
沒錯，無論新舊，哪怕是10年前簽訂的房貸，都要進行LPR轉換。
這一政策是強制性的，沒有選擇空間。唯一的例外是，除非房貸一年內即將到期，換不換已經無所謂。
LPR轉換，將從3月1日開始，預期8月底完成。屆時細則出臺之後，將由各大商業銀行辦理，可通過線下或線上辦理。
03
如何轉換？
對於新購房者和原來的購房者，LPR模式有什麼區別？
對於2020年3月之後的購房者來說，房貸利率=最新5年期LPR利率+地方加點。
這其中，5年期LPR利率由央行每月20日發佈，每月調整一次，以最新的為準，而加點基數由地方確定。
舉例來說，2020年2月最新一期5年期LPR利率為4.75%，蘇州首套房貸加點123個基點（一個基點等於0.01%），現階段房貸利率就等於5.98%（4.75%+1.23%）。
同理，北京首套房貸僅僅加點50個基點，那麼北京首套房貸利率就等於5.25%（4.75%+0.5%）。
對於老購房者，2019年之前的存量房貸，從3月開始，都必須轉換為LPR模式，同時確定加點基數。
加點基數一旦確定，則在整個20年或30年的還款期內保持不變。
04
加點，如何確定？
可見，加點是關鍵中的關鍵。
我們已經瞭解到，對於新購房者，加點由各地確定。
加點類似於過去20%、30%之類的上浮比例。當然，與上浮比例一樣，樓市調控階段不同，城市不同，加點基數截然不同，有城市首套房加點50個基點，有城市加點100個基點。
對於老購房者，加點基數，則採用“倒推法”確定，加點數值為原合同利率與2019年12月5年期LPR（當月為4.8%）的差值，最短一年一調。
簡單而言，加點=目前實際房貸利率-4.8%。
舉個簡單例子，如果2018年合同房貸利率5.39%。換錨之後，加點基數=5.39%-4.8%=59個基點。
需要注意的是，加點一旦確定，將會伴隨整個還款週期。
05
房貸折扣，還有嗎？
折扣依舊存在，因為加點可以為負值。
眾所周知，在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商業貸款利率都是8折起步，當時的房貸利率遠遠低於4.9%的基準利率。
同樣舉個簡單例子，如果2015年買房獲得8.5折的房貸，實際利率是4.165%。
那麼，房貸利率轉換之後，新的房貸到底是怎樣的？
加點=實際房貸（4.165%）-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）=-0.635%（-63.5個基點）。
對，你沒看錯，房貸換錨之後，新的房貸利率=最新5年期LPR利率-63.5個基點，折扣依舊存在。
同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那麼當年的實際房貸利率可以調整為4.065%（4.7%-63.5個基點），在整個還款週期內都會受益於這一折扣。
06
選固定利率，還是一年一變？
這次房貸利率換錨，央行給了所有人一次改變房貸的機會。
央行提供了兩個選擇：一是選擇固定利率，在整未來20年或30年整個房貸週期，都會保持不變。如果2019年之前實際利率是5.39%，選擇固定利率，意味著未來20年都是5.39%。
二是一年一變的浮動利率。房貸利率每年均可調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。
機會只有一次。那麼，該選擇固定利率還是一年一變的浮動利率？
答案很明顯，選擇一年一變的浮動利率。
固定利率的好處是，如果未來加息，自己的利率不會跟隨上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那麼房貸利率可以一直調整。
不難看出，問題的關鍵在於，未來究竟是大加息週期還是大降息週期？
要知道，利率下降是大勢所趨。目前全球經濟已經進入大寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。
在中國，2010年前後的房貸基準利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持續走低可能是未來5到10年的大勢所趨。
這種背景下，固定利率顯然與時代趨勢背離。
07
房貸利率，是升是降？
至少在2020年，房貸利率將會保持不變。
也就是說，在2019年你的實際房貸利率是多少，換錨之後仍舊保持多少，這正是央行反覆強調房貸不會變化的原因所在。
舉例來說，如果2019年實際房貸利率是5.39%，那麼2020年的實際房貸利率仍舊是5.39%。
區別在於，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致（4.9%*1.1），如今的5.39%則是由5年期LPR加點所致（4.8%+59個基點）。
2021年，情況又會如何？
注意，房貸利率一年可以調整一次，具體哪個月份調整，則視合同而定。
舉例而言，2021年5月進行調整，那麼2021年的房貸利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+0.59%。
如果當時5年期LPR利率降低到4.6%，那麼2021年的房貸利率將會隨之下降到5.29%。
08
對公積金貸款有何影響？
這次房貸利率換錨，主要是就商業貸款而言，暫時不影響公積金貸款。
眾所周知，公積金貸款屬於政策貸款，利率遠遠低於商業貸款。從2015年開始，商業貸款利率從4.9%攀升到6%左右，而公積金貸款利率一直維持在3.5%。
所以，正是因為公積金存在政策福利，加上合理避稅、影響實際收入等因素，前些天黃奇帆關於“取消住房公積金”的建議，才會一石激起千層浪，引發爭議。（參閱《黃奇帆建議“取消公積金”？是不是好主意》）
09
房貸換錨，有何威力？
央行為什麼要進行LPR模式改革？
兩個原因：一是進行利率市場化改革，每月更新一次的LPR利率，顯然更能適應瞬息萬變的市場變化。
二是將樓市利率與實體利率分離，為樓市定向調控提供可能。
這一次，央行創設了“1年期LPR利率”和“5年期LPR利率”，前者針對實體經濟，後者針對房地產，這兩個利率並不會同步變動。
要知道，就在最新一期利率中，1年期LPR降低了10個基點，而5年期LPR僅僅降低了5個基點。（參閱《拒絕大水漫灌！央行這波操作，驚呆了很多人》）
在過去一年，1年期LPR累計調整了4次，累計下調26個基點，而5年期LPR僅調整了2次，累計下調10個基點。
這就是定向調控和非對稱降息的威力所在。
為應對疫情衝擊，實體經濟可以大幅降息，而為了防止大水漫灌到樓市，房地產只能小規模降息或不降息。
未來，很可能出現這樣一種場景：實體利率持續下行，而樓市利率非但不跟隨下降，反而保持不變，甚至不斷上浮。
實體定向降息+樓市“定向加息”，並非沒有可能。
這就是2020年我們必須重新面對的調控格局。
未來中國樓市調控的工具只多不少，對樓市的限制只增不降，政策裸奔的時代早已一去不復返了。
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