2020-02-29 18:57:10 佚名

知識創造價值

揹負房貸的你，跟我一樣改如何選擇？

3月1號開始，開始重籤LPR定價基準轉換，要籤嗎？

我個人的答案是：籤！作為一名業內人士建議您按照銀行的通知安排去跟銀行簽訂協議來實施定價基準轉換。不一定去銀行網點，手機銀行、網上銀行等等也可以完成。

當然，您肯定有很多疑問：為什麼要籤？簽了會不會吃虧？能否不籤？下面一一來做個解釋：

1.什麼是LPR?銀行為什麼要求我們要做這個轉換？

LPR，就是Loan Prime Rate,貸款市場利率，商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，這個利率目前是由18家商業銀行組成的報價團每月20號報價而產生的。而之前貸款利率是參照中國人民銀行公佈的貸款基準利率而執行的。通俗地講，2019年8月20日起，我們辦理的貸款的利率就是國家規定的。在2019年8月20日之後，貸款利率是由市場決定的，而且每月一次進行更新調整。

至於為什麼要對存量的浮動利率貸款轉換成LPR？根據國家的說法是，是為了深化利率市場化改革。我個人理解就是利率以後就由市場來決定了，政府就儘量不管了，這是大勢所趨，是符合經濟發展規律的。世界上發達國家的利率基本上都是由市場決定的。

2.把個人住房貸款轉換LPR是否划算？不轉換行不行？

根據中國人民銀行公告〔2019〕第30號規定，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可以轉換為固定利率貸款。個人可以選擇轉為LPR，也可以轉為固定利率貸款。

如果您有個人住房貸款，我個人理解您目前有三種選擇：①轉換成LPR即基於貸款市場利率的浮動利率、②轉換成固定利率，或③者維持不變。下面發我來分析一下這三種利率的：

第一種：轉換成LPR即基於貸款市場利率的浮動利率。也是就是把原來貸款合同裡基於貸款基準利率的利率變革為LPR+點數模式。舉例來說，如果您的個人住房貸款原來合同期限20年，剩餘期限8年，原來合同約定的利率是貸款基準利率上浮10%，那麼現在執行的利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果您選擇在3月30日開始轉換，重新定價日為每年1月1日，那加點幅度為5.39%-4.8%=0.59%。那麼您重籤之後的貸款利率計算就分為兩個階段:2020年12月31日之前，執行的利率仍然是5.39%（維持不變)；2021年1月1日起，按照2020年12月20日發佈的5年期以上LPR+0.59%來執行，以此類推，每年1月1日開始執行的新的利率（上年12月20日發佈的5年期以上LPR+0.59%。目前LPR呈現下行趨勢，假定到2020年12月20日LPR變成了4.6%，那麼2021年您的貸款利率就是5.19%，比現在利率就下降了很多，這意味著每月少還了利息，所以這是對我們有利的。

這種利率算法看起來很複雜，簡單理解就是簽了LPR後房貸利率一年一變，變多少看上年末貸款市場利率水平。在我國長期來看，在我們可以預見的十年甚至更長時間裡，整個市場的貸款利率水平是呈現下行的趨勢下，這是對我們是有利的。

第二種：轉換為固定利率,就是將現有的貸款利率固定下來，在後續的還款期限內一直保持不變了。在上面的例子裡，如果選擇轉換為固定利率，那在剩餘的8年裡都會按照5.39%來執行。

這樣就很清楚了，即使以後8年裡市場的整體利率水平下降，而您還只能按照固定的5.39%來還房貸，就不划算了。

第三種：維持不變，就是不跟銀行籤轉換協議。我個人理解銀行會繼續按照2019年8月20日之前的利率來執行。前面的例子就是繼續按照5.39%來執行。這種方式實際上跟第二種沒有區別了，只是變相轉換為固定利率了。

總結一下，如果您有還有銀行貸款，無論是房貸還是消費貸等其它貸款，只要是貸款合同裡簽訂的是浮動利率的，我建議現在就去響應國家號召跟銀行籤一個LPR利率轉換協議，然後就安安安靜享受整個國家貸款利率水平下行帶來的紅利了。尤其是在眼下新冠肺炎疫情帶來的巨大影響下，國家大概率會推動貸款利率進一步下行，以促進經濟恢復和國民經濟長期健康發展。

銀行網點那些事

今天，人民銀行發佈公告，要求推動存量貸款轉為LPR計價，原則上應於2020年8月31日前完成。具體還款模式只有一次的選擇機會。對於揹負房貸的家庭應該選擇將房貸利率轉換為LPR加點還是轉變為固定利率，請看下面的分析。

LPR的預期走勢

人民銀行推行利率市場化改革，改變LPR的計價方式，最主要的目的就是降低社會融資成本。因此，從中長期來看，LPR將呈現下滑之勢。

房貸人的理性選擇

房貸人的理性選擇就是將房貸利率轉換為LPR加點，並且與銀行簽訂的利率變化週期越短越好，最好是按照1年期來調整。這麼選擇的原因很簡單，按照現行機制，貸款補充合同確定了加點之後，加點數字就不再變化，這意味著，未來隨著LPR利率的不斷下降，大家身上揹負的房貸利息將會越來越少，也意味著合同確定的調整週期越短，大家享受的利率下滑也就越多。這對已有房貸的用戶是一個不錯利好，建議儘量不要選擇提前還貸，除非貸款沒剩幾年就到期了。

總之，將房貸利率轉換為LPR加點，未來將會減輕不少利息負擔。

關注知識創造價值，財務自由的路上，我們攜手同行。

知識創造價值

給大家一個標準吧。

美國現在首付20%，貸款30年期的固定利率平均是3.99%。

當然美國也是有浮動利率的。

美國的房貸浮動利率是ARm利率+點差。

類似於我們的LPR利率+點差。

我國目前的LPR利率是4.8%。

美國是多少呢？我們來看一下。

大家從上面的表可以看到，美國除了極個別的州，比如密蘇里州，俄克拉荷馬州，和內布拉斯加這三個以外，其他所有州的ARm利率都是低於4%的。

剛才說了我們國家的LPR利率是4.8%，對比美國，我們還有很大的空間呀。難道我們現在的經濟比美國好那麼多嗎？

（註解一下，上面表有一個範圍，那是銀行根據不同信用的客戶，以及客戶的首付等情況不同，然後選用不同的利率。）

總之未來我認為LPR利率降到4.5%是大概率，即使低於4%也不是沒有可能。

比較美國的情況。

我個人認為，如果你目前的利率水平是低於4%的，而且未來你還款的週期還很長的，比如說還有二十幾年，那麼我建議你選擇固定利率。因為雖然最近幾年利率降低，你的還款會減少，但是減少的幅度有限。而未來如果利率上漲，你就會損失比較大。（雖然我認為中國未來利率很難大上漲）

如果你現在的利率水平低於4%，但是你沒有幾年就要還完了，那麼還是轉成lpr划算，你這幾年能少還一點是一點。以後就算利息升高，反正你也還完了，跟你沒什麼關係。

如果你目前房貸的利率水平是高於4.5%，那麼我覺得還是轉成lpr的浮動利率比較好。因為現在利率是4.8%，未來只有利率上漲超過4.8%的時候你才會虧損。不管未來有多少年會處在這種時期？反正也先把最近的優惠拿到再說。因為本來你的利率就不低。當然你要是考慮到這個利率，你完全能夠接受，沒必要冒這個利率風險。也可以考慮固定。

如果你是在原先基準利率基礎上上浮的，那麼沒說的，趕緊轉成LPR吧。

金融見聞錄

2019年12月發佈的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大概率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

海魏歐

大家不要把這個事情搞複雜了，小編就自己的理解簡單說說。

1、LPR利率實際上就是浮動利率，每個月都會變動。它代替的是以前固定的基準利率。簡單點說就是，以前固定的基準利率變為浮動的，和經濟國家發展掛鉤。

2、個人貸款會怎麼樣影響呢？小編舉個例子：張某貸款100萬30年，利率為基準利率4.9上浮20%，實際利率為5.88，現在已經開始還銀行利息了。現在變為LPR利率。現在變為，100萬30年，利率為浮動利率LPR上浮20%，這個LPR隨時在變化，有可能是4.8也有可能是5.0。如果是當初利率打折的也反之就是。

3、現在貸款者和銀行可以商量，維持不變還是執行LPR利率。但是隻能選擇一次。如果選擇LPR利率也可以

儒雅士林2

按現在基準利率，假如現在買包煙100塊錢，將來通貨膨脹，一包煙10萬塊錢，你拿一包煙就把房貸還了，你當銀行傻，再比如你現在月薪5千還款5千，你有壓力，將來通貨膨脹，你月薪5萬還款5千，銀行能讓你過的這麼舒服？

大長腿338

大實話：選擇那條自己可以承擔風險的，然後不佔銀行給你的便宜那條路就是了。

今天這個話題應該可以說是全民關注的話題了，但是對於出臺的這個說明，我估計絕大多數人看原文都看不懂是什麼個意思，所以，在這裡先跟大家解讀一下。

這個意思是說，從明年開始，之前所有在基準利率上籤訂貸款合同的，都可以重新選擇是籤一個浮動利率的。比如說，以前只要基準利率不變，那麼每個月還月供就不變。

現在，給你一個機會，可以選擇籤浮動利率，根據市場實際情況來決定每年還貸金額。比如說，接下來可能要降息了，如果你還是保持固定的，那麼你每個月月供也不會因為降息而減少，而如果你簽了LPR，那麼在全球江西的大趨勢下，每個月還月供也就可以少了。所以，看你怎麼選擇了。

當然，這裡我不給大家出什麼具體的建議，要不要改，你們自己決定，我只說一些在面臨一些選擇時判斷依據。

首先呢，就是要把一件事的風險控制在自己能承擔的範圍內，就好比炒股，如果你有一千萬，然後你拿一百萬去炒股，不管是賠了還是賺了，對你都不會有什麼大影響，那這就沒啥問題。但是，如果說你就有一百萬，然後你全部拿去炒股，那這就叫風險不可控。

因為，沒有人敢保證你會賺，而能保證的人也不會面臨這樣的選擇。等價到這事上來說就是如果你現在的月供你能承擔得起，那麼就是風險可控，如果說你現在感覺每個月還款壓力太大，那就可以選擇改簽lrp，然後趁著現在全球降息，可以每個月少還一些利息。

然後就是佔便宜這事，這個其實就是人的心理戰了，如果說有人要給你便宜佔，那你最好要思考一下自己有沒有這個能力佔這個便宜，畢竟，中國可有句老話叫佔小便宜吃大虧。從客觀來說，銀行是沒有必要無緣無故讓你少還錢的，這從邏輯上說不通嘛。以前每個月要你還三千，然後還三十年，現在每個月讓你還兩千五，但是不是三十年就不知道了。如果是三十年，那為啥不直接把你的月供減少五百，非這一大圈子幹啥，而如果不是，那五年或者十年後每月還多少？這個就不知道了。

所以，還是希望大家做一個自己能夠承擔得起風險的選擇，切勿想著佔便宜就好。

有理有據，實話實說，關注：大實話。讓我們一起用理性的視角看世界。

大實話

明年是轉LPR，還是簽約固定利率。這影響到每一個房貸族的切身利益。如何選擇？哪個更好？下文僅作參考。

一、兩種利率，具體怎麼個轉法

先簡單說說兩種利率的轉換規則。

轉換方式一：固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後就維持當前（浮動後的）利率水平不變，未來也不會受LPR利率變化影響。

舉個例子。若A曾經簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合同約定的利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。如果2020年Ａ重新籤合同時選擇固定利率，那麼以後你的房貸利率將一直保持在5.39%。

轉換方式二：“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場的報價利率，金融機構每個月根據市場資金情況報價得出。市場資金緊張了，LPR上升，市場資金寬鬆了，LPR下降。

LPR可升可降。所以，若選擇“LPR+加點”利率，以後的房貸利率隨市場變化，月供可能變多或變少。

但加多少點呢？

還是上面那個例子。若A曾簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果選擇“LPR+加點”利率，未來的加點基於2019年12月５年期利率計算得出：5.39%-4.8%=0.59%。

0.59%這個加點其實是為了保持大家在2020年月供不變：當下５年以上LPR 是4.8%，2020年執行LPR利率是4.8%+0.59%＝5.39%。與合同變化前利率相同。

A的加點未來保持在0.59％。

值得一提的是：有的以前簽約的商業住房貸款利率對基準利率下浮10％，即執行利率4.9％×0.9=4.41％。那麼以後的加點就是負值：4.41％-4.8％＝-0.39％。

利率下浮的貸款合同未來還將保持利率的優惠，即通過負值的加點體現（羨慕吧）。

二、兩種選擇，到底哪個好

選擇固定利率還是選擇“LPR+加點”，這取決於未來LPR的變化：LPR上漲概率大，選擇固定利率，反之，則選擇“LPR+加點”。未來LPR到底是升還是降，這就涉及到宏觀經濟環境和貨幣政策了。

嚴格的說，LPR受經濟環境和貨幣政策疊加影響。這裡把兩種情況分開說。

一、經濟下行

這是當前正在發生的一個趨勢，可能會影響較久。

①如果不通過貨幣政策對經濟體釋放貨幣

在經濟下行當中，企業利潤無法覆蓋利息的情況會越來越多，債務違約也會越來越嚴重。此時，有的銀行借貸出去的資金則難以及時收回。由於儲蓄額巨大（Ｍ２巨大），在面對居民儲蓄資金到期時，銀行現有資金難以滿足取現，所以不得不在公開市場向其他機構去借貸資金。

這將引發拆借利率提升，進而引發LPR上升。嚴重的話，這種上升會比較劇烈（ＸＴＸ風險）。參考日本泡沫破裂時期。

LPR一旦上升，如果你選擇的是“LPR+加點”，這時你每個月還貸壓力將上升。甚至是劇增。而固定利率則不變。

但這種情況發生在泡沫破裂初期。泡沫徹底破裂後，利率又會隨著經濟企穩而下降，甚至引發通縮—利率非常低。此時LPR會降低到一個非常低的水平，“LPR+加點”的利率就會很低，房貸也會很低。

當下很多人資金流是不充裕的，在泡沫破裂初期難以應對房貸的提升。所以如何選擇就看你的現金流怎麼樣了。

②通過貨幣政策持續對經濟體釋放貨幣

目前的情況即是如此：通過MLF、SLF、降準等手段緩解流動性，壓住利率。所以即很多債務違約，銀行的現金流沒有受到衝擊。因為央行在保護。所以長期利率維持在4.8％左右。

如果下行壓力加大，為了防止流動性緊張，則要進行更強的貨幣緩衝。其必須進行的手段是更大幅度的寬鬆政策：降準、降息。目前已有此跡象。

但即使如此，LPR利率也不會有較大幅度下降。因為所有的手段只是抑制利率跳升的被動手段。但寬鬆貨幣政策的前期，LPR利率會有所下降。

但這種政策一旦長期化，不能不考慮是：基礎物價上升，通脹發生。只要通脹持續，家庭部門的資金矢量則發生轉變：由儲蓄轉為取現、保值。

這將反作用金融機構導致流動性緊張，從而導致利率LPR提升。

二、經濟上行

這點在第一小點已經提過，如果經濟回到上行，可能發生通縮，利率下行。但如果貨幣一直保持寬鬆政策，通縮不會發生，取而代之的是通脹，LPR會一直較高。

至於經濟會不會下行，未來貨幣政策如何，這裡就不多說了。我想大多數人心理會有答案。基於此，也該知道如何選擇利率轉換方式。這個選擇明年就只有一次機會，但會影響你幾十年。

其實我是羨慕那種利率下浮的，歷史上幾乎沒有這麼低的貸款利率。能夠把這種低利率固定，何樂而不為。

溪湖雜談

我的建議是選擇以LPR利率為定價基準，轉換為現在的加點模式，不建議選擇固定利率模式，最大的依據就是可預見的5年內LPR利率走向是降低的。

如何去認識央行推動帶框市場報價（LPR）對房貸者的影響呢，只有你真正的理解到了期內在的關係，就會明白我的選擇建議。

1.房貸利率跟隨LPR的5年期利率調整，其實對放貸者貸款利率也就是跟蹤的由原來的基準貸款利率轉變成了響應的LPR利率

央行文件的第三條講的非常明確了。

商業性個人住房貸款的加點數值（A）=原合同最近的執行利率水 - 2019年12月發佈的相應期限LPR利率（4.8%）

這次計算的這個值A就是將來LPR變動時的浮動基數了。建議各位房貸者記好自己現在的這個數值，這就是你將來和銀行商定好調整時間後，當時最近的LPR利率加減後的房貸利率了。

對於2020年來講，其實每個原來房貸者所付的房貸不會發生變化，也就是和2019年的沒有變化。存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

當年房貸利率=最新LPR利率 + A

2.全球處於降息週期，國家轉變的市場利率引導方式用LPR，在未來5年內我國的LPR走勢也會是降低。

全球各國都在為刺激經濟而在採用寬鬆的貨幣政策，不管是從發達經濟體還是到新興經濟體。而我國自從2019年8月17日，人民銀行發佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，最近一次的5年期LPR的利率已經是從4.85%下調到了4.8%，也就是新的房貸利率回落了5個基點，這預示這我們國家的降息週期也是開啟了，因此房貸採用LPR定價基準會享受到國家降息的優惠。