連江成海
最近，孫儷熱播劇《安家》確實很火！劇中“跑道房”因其奇葩的格局而十多年無人問津，但經房似錦鬼斧神工般地改造後，竟被成功售出，變得聲名大噪！不得不說，只有賣不出去房子的經紀人，沒有賣不出去的房子！呵呵
雖然房子被成功賣掉了，但買下這個房子的宮蓓蓓，將會遇到什麼樣的後續問題呢？小菜分享下自己的看法，供參考。
第一、先看下稀奇的“跑道房”究竟長什麼樣？
說再多，不如看戶型圖，“挖掘機”嗎？七拐八拐的，那麼難看，一點賣相都沒有。
講真，沒有改造之前的水林間8號樓1單元2802號，建築面積78.08平米，就這個面積的數字還看得下去！
怎麼說呢？
按照正常理解，這個面積應該是2室1廳1廚1衛格局，標準的小兩房。但劇中的這個面積，號稱是2室1廳1廚1衛，如果從實際使用效能上看，也就是1室1廳1廚1衛加一個儲藏室的格局，而且儲藏室跟房屋的主體格局還隔著“一條過道”，關鍵是這條過道還是公共的，不屬於私人所有，你說奇怪不奇怪。
為什麼用儲藏室，而沒用臥室來稱呼呢？
因為它長得不像“臥室”！你看嘛，這個房間四面都是牆，沒有采光，沒有通風，堆貨很好，住人就很壓抑，晚上起來撒把水，不把衣服全穿好，光是走過道這段路，就可能把人徹底冷醒，哪還有心思回去睡覺，非常不方便；這種房間要是放在地面以下，就跟地下室、儲藏室沒啥區別。
但登記的產權面積又擺在哪裡，總價也就會被拉高。因此，這個房子掛出來賣了10多年，依然沒人接盤，可見，群眾的眼睛還是雪亮的。
第二、缺陷那麼明顯的房子，房似錦是如何把它賣出去的呢？
這就要從銷售技巧說起，劇中的房似錦是個十足的女強人，也是總部空降到店上的新任店長，號稱沒有她賣不出去的房子。
新官上任三把火！
攻克難關，迅速成交，樹立威信就是首要的！下屬也確實很“給力”，把那塊啃了十多年的“骨頭”甩給了這位新店長，還把最難纏的客戶也交給了她。面對這些難題，新官上任之際，海口已經誇下去了，怎麼能退縮呢？
於是，就有了後面教科書般的銷售技巧展示。
01、尋找痛點
客戶宮蓓蓓家是典型的三代同堂“2+2+2”的人口結構，也就是2夫妻、2個老人加2個小孩（其中二胎快生了），擠在62平米的房子裡，確實是很不夠住的。但家庭開支大，買房預算有限，不得不左比較，右挑選，也就導致了看房一年多，仍然定不下來該買哪套。
但這樣的客戶，她的買房需求是迫切而剛性的，只是市場上的房子跟她的需求很難匹配在一起，破解的方法就是個性化匹配。
02、製造癢點
在掌握清楚宮蓓蓓的需求後，房似錦開始對那套“跑道房”進行個性化改造。
將多餘的牆敲掉，增加空間感；重新隔出小房間，給孫子和爺爺住；在主臥增加床位，讓宮蓓蓓和婆婆照顧二胎住。
過道設計成了宮蓓蓓兒子的畫廊，增加了藝術氛圍和親情感。
過道另一側的那個房間，設置了電動扶梯，連接閣樓，並設置天窗採光，給男主人住，閣樓上增加了書桌、沙發，扯了些“看星星看月亮”、“詩和遠方”之類的“鬼話”，製造了癢點。
03、放大賣點
經過一番精心設計和處理，改造後的“跑道房”確實把客戶宮蓓蓓一家的全部需求都解決了。
關鍵還有一點，由於地段好，帶學區，房子的總價又大幅低於市場價，這就成功地避開了房子戶型上的劣勢，放大了房子的性價比，促成交易就不奇怪。
因此，在銷售精英眼裡，沒有賣不出去的房子，只有不會賣房子的經紀人，還是有道理的。
第三、“跑道房”後續會有什麼問題？
《安家》的劇情到此結束了，宮蓓蓓如願地買到了心儀的房子，而房似錦也成功地樹立了自己的威信。但我們如果在現實中真買到這樣的房子，估計接下來的劇情就要反轉了，我們一起來梳理下這類房子的問題。
01、轉手困難
這點從之前房東賣了10多年才碰到宮蓓蓓的道理是一樣的。
太個性化的東西，需要尋找同樣個性化的需求，才能匹配到一起。隨著未來房屋存量越來越多，買家選擇空間越來越大，個性化太強的，或者說缺陷太明顯的房子，轉手的難度將更大，除非降價、降價、降價。
02、天窗隔熱、防水
任何事物都有兩面性！
開了天窗，解決了房子的採光問題，但這個房子沒有窗戶，冬春秋三季估計就是悶點，到夏天估計就又熱又悶的，哪有什麼“詩和遠方”！
而一旦達到一定年限，大雨過後，就知道什麼是“水景房”了。不維修吧，住不成人；維修吧，費用就來了，還要折騰人。
03、使用不方便
春、夏、秋三季應該問題不大，關鍵是冬季。
如果南方還好些，要是在北方，過道可沒暖氣覆蓋，小臥室上個廁所，裹著被子跑來這邊上，回去估計都要凍成狗！
04、出租會有影響
由於過道阻隔，一般這類房子適合分租出去，空間上有了分租的條件，但佈局上沒有“房中房”的便利，加上房子存量越來越多，選擇越來越大，住過道外側臥室的租客自然不會願意支付正常的租金；而如果是一家人來租的話，除非價格很低，不然真的不好找租客。
也就是說，相比於標準戶型的2房，這類戶型其實選擇租客的面會窄很多，而且價格會受影響。
05、拆遷能佔便宜嗎？
過道又不是你的，本本上也沒把面積算上去，拆遷還不是本本上的面積有多少就算多少，找不到連接點佔便宜，相反，還長期住得不舒適。
06、保值率低
買了這個房子，暫時滿足了眼前的各項需求，但小孩會長大，房子註定是不夠住的。
大面積那邊幾乎已經沒有升級改造的空間了，小房間這邊已經魔改了，那怎麼辦呢？難道以後讓兩個小孩去住過道嗎？呵呵，還得換房。然後，又回到了前面那個難題，轉手困難。
也就意味著，隨著未來居住需求變化，就會涉及到換房，但市場上的存量房越來越多，剛需房早已飽和，疊加是“奇葩”戶型，接盤者就更少，保值率自然不高。
07、風水不好
房子風水講究“天圓地方”、“藏風聚氣”和“四平八穩”。
也就是房型要方方正正的，符合人對“靜”的觀念和感受，人住在房子裡心裡才更有穩定感和安全感；通風透氣，既是人體健康的需要，也是居住舒適性的需要；房子上下左右格局對稱，形狀規則，方便使用，房子的空間利用率更高。
08、抵押受限
出現資金緊張，需要跟銀行抵押融資，如果只看房產證的話，銀行估計不會說什麼，但真要是看了現場，小菜估計十家銀行，有七八家都會拒貸。
為什麼呢？
萬一銀行把貸款放了，最後房主還不出來錢，銀行就得處置這個房子，但房型特殊，買家少，銀行難以變現回款，就成了資產負擔。
第四、買二手房時，如何識別、避開“跑道房”？
大千世界，百樣米養百樣人，百樣人就有百樣需求。
這就給了“房似錦們”可乘之機，怎麼說呢？有的時候，換個馬甲，還真的能唬住人。
因此，在買二手房時，一定要“檫亮眼睛”。
01、魔改房
有些老、破、小、舊的二手房，特別是一樓帶院子的，請個大師“魔改”一下，重新裝修，把廚房改在院子裡或陽臺上，原來的廚房改出一間兒童房，客廳改主臥，小臥改客廳，原來2室變3室，3室變4室，綠化變圍院，瞬間價值增加幾十萬，你買了試試？跟“跑道房”有得一拼。
碰到這種原始格局被改動過的，看房產證上的戶型圖就可以了，看完能接受就買。
02、新裝修房
有個朋友買了一個單元，共12套房，因為帶學區，小菜準備過去平價拿一套以後給兒子上學用。
過去一看，水洗石外牆，1-6層單號房下水管道全生鏽了，牆面連接處和頂部全是汙水侵蝕、滲過的痕跡，不敢要。
後來裝修好過去再看，簡直棒棒的！啥也看不出來。遇到這種房子，要注意，隱患可能在下水管網和防水。
綜合全文分析，買房子不管有多大的困難，都要避開“跑道房”，避開個性化太強的房子，不要感情用事，也不要只看眼前的需求，方方面面都要考慮到，在房子標準上“隨大流”，大概率都是不會錯的。
房壇法菜
跑道房要不要買？我們先分析一下優缺點，然後綜合來分析，來做判斷。
跑道房的缺點是顯而易見的，怪異，讓普通人無法接受；居家不方便，從一個空間去另外一個空間像出了家門去別人家一樣；很難有家的氛圍。另外跑道房還存在實用率不高，浪費的空間大等問題。雖然居住空間距離遠，但因為中間隔著走道等公共空間，所以私密性其實是很差的。
但跑道房也還是存在一些不容易發現的優點的，比如，性價比高，因為大家都接受不了這個戶型，所以它的銷售存在難度，價格也上不去；其次，它存在改造完善的空間，如果對公共空間能加以改造和利用，這種跑道房的空間感會非常大，舒適度也會非常高，電視劇裡也做到了這一點。
還有一點，這樣的產品從投資角度，特別是買房收租角度來講，有天然的優勢。我們都知道，一套房子，每個居住空間單獨出租，會比整套房子一起出租能實現更高的租金收益。在香港，深圳等地方，很多投資人和機構，人為的分割居住空間，這在香港叫劏房，內地叫房中房。別人要做出這樣的效果，實現較高的租金，還需要費心思和成本，但跑道房，本來就可以實現。
這種戶型一般樓齡都比較大，存在改造的可能。因為佔用空間多等原因，拆遷的時候還可能會多賠償一些。
這就是跑道房的優點和缺點，當然，買套房結構是不一樣的。要根據房型具體情況來分析，來做決定。
房產投資圈
連江成海
有錢可以買很多更好的房子，但是錢不到，又能買到性價比如此高房子，可能很好啊，
