2020-02-29 22:04:38 佚名

鬼都沒有

為什麼人生第一套房都是90m²呢？業內迷惑黃金面積90m²是什麼準則？

很多人在第一次買房的時候，都是千挑萬選，戶型、朝向、大小、位置、價格等等，很多因素，挑選困難程度不亞於婚姻這種頭等大事。也有很多人，自稱業內，說90m²是內行首選。其實對於這種迷惑行為呢，今天益鳥君就來和大家盤盤道兒。關注益鳥君，更多“房事”早知道！

雖然說每個人的訴求不同，但是在普適性上來講，90m²這個大小，確實是最合適的。就像搞攝影，24-70mm是黃金焦段一樣，90m²也可以稱之為黃金面積。價格接受程度高，面積夠用，兩人三人勉強都夠，戶型多，挑選空間大，確實很適合年輕人，不管是貸款還是家裡資助，人生第一套房這個大小，非常合適。

一：所謂內行，並不內行

“內行人都買90m²的”，這句話並不內行。買房不像挑古董，又不是碰運氣，怎麼還分內外行？假如是同一個樓盤，你買130，我買90，難道是我不夠內行嘛，這明顯是我沒有預算。玩笑歸玩笑，90-110m²的房子是最暢銷的。市場決定了這個面積的普適性，同時也反映出很多購房者還是停留在剛需階段。

現在開發商都會將90m²左右的房子做成小三房，不再是寬敞一些的兩室一廳，而改成三室一廳兩衛，在結構上更加貼近現階段人們的使用需求，但是面積就這麼大，各獨立空間的面積持續縮水反而造就了一副麻雀雖小五臟俱全的系統。

當“大”不再是我們一味追求的東西之後，“精緻”、“齊全”等詞彙進入了我們的選擇標準。現階段購房的生力軍早也不是70、80年代，而是90年代，即使他們可能還不能完全自己負擔整個錢款，但是通過家庭的幫助，這樣的生力軍依舊具有選擇權。

二：“大”不再是首選，理性消費更多

益鳥君採訪的以為新購房需要裝修的90後，這樣說：“買房子就是給自己在陌生城市的一個家，相比租房，買房的長線收益遠高於租房，況且月供兩個人一起還，也不是什麼費勁的事情，同樣也可以生活的很好，將來還可以賣掉。”，於是我又問了她對於房屋大小的看法，她說：“自己的家庭還算很開明，自己掌握很大的決定權。面積並不需要太大，我打掃衛生很麻煩，但我需要全面，我需要自己的臥室，孩子的臥室，最好還能有一個書房，最好有兩個衛生間，即使每個屋子的面積小一些也沒什麼，但是還是希望有更多的選擇，就能多了更多改造和嘗試的空間。目前我是獨身，我覺得70-80m²就夠用了，如果以後結婚，如果老人不合我住一起，110m²左右就是很理想的選擇。”

其實採訪最後，我還是問了一個“致命問題”。假如不考慮經濟因素，你更傾向於多大的房子，她笑著說：“越大越好，開玩笑啦。如果不考慮經濟因素，寧可買兩套100-120m²之間的或者100左右的loft，但不太想嘗試150m²以上的大平層。”她的理由是空曠使人害怕，衛生不好打掃，精緻就好，沒必要太大。

消費觀念慢慢發生著轉變，“大”已經不再是第一目標了。很多人說現在年輕人都喜歡衝動消費，消費完就掛閒魚，閒魚就是一個智商稅退稅處，確實衝動消費和信貸消費持續刺激我們的物慾，而且分期、信貸這種簡單有效的方法，能讓我們提前享受的高於我們消費能力的東西，又讓我們覺得很划算。但是這些消費和房產購買相比，簡直不值一提，開放性的消費還沒有完全佔據理智，在意識到自己的收入與消費能力配比之後，大家對於買房還是慎之又慎。

三：90m²暢銷又增值

如果不是剛需的話，對於投資房來說，90m²是一個完美的面積。如果面對年輕人，可以分割成很多房間搞合租，如果是整租，租給一個過日子的家庭也很放心，即使是轉手，小戶型在市場上的吃香程度相比大戶型，簡直不可同日而語。原因大家都明白，作為過渡，便宜最好，做為剛需，性價比為要。

市場上的存量房越來越多，新樓盤越來越少，房市的泡沫一直都有下降的趨勢，二手房市場很火熱，作為年輕人的過渡房，或者投資房，小戶型的魅力無以復加，在寸土寸金的地方，一個30m²的小公寓，一房難求，不過在三四線城市，小戶型就非常雞肋，大家都買得起房，這種東西就像爛在手裡的蘋果，吃不下去，賣不出去，爛在手裡沒有升值空間，留給子女還要承受高額的遺產稅，兩輸的局面總是上演。

四：“體面”是中國人無法放棄的東西

體面的理解太多了，無論什麼事情，都有體面一說。如果說一個美國小孩，五歲的時候掌握了5000個詞彙，這是什麼水平，這在美國絕對夠用了，但是在北京，這還差得遠。雖是玩笑話，但是人口壓力飈紅的情況下，競爭和體面是不得不提的雙生暗影，人前的體面，人後的競爭，不甘於人後成了一個教條式的存在。

大房子所帶來的體面無與倫比，與方便、夠用、敞亮等實際感受不同，這是一種心理上的高屋建瓴的享受。精神的快感是非常愉悅的，這種東西就像毒品一樣會讓人上癮。當然今天我們不是來討論合不合理的，存在即合理。

大戶型對國人的吸引力可見一斑。如果是人生的第一套房，益鳥君還是建議，選擇90-110m²足矣，價格能接受，轉手能升值，如果是作為人生的第二套房，享受生活的時候，經濟作用反而是次要的，盡你所能選擇你喜歡的，畢竟獎勵自己和家人一個更舒適的環境，是最好不過的人生禮物了。不過益鳥君還是要講，生活的舒適安逸，內心的安定富足，都是不可或缺的，適合自己，讓自己感到舒適安全，就是對自己最大的負責。

圖源網，侵聯刪

益鳥房屋維修

我自己就說過，業內人肯定會是推薦你買90㎡內的房子。當時我親戚買房投資，聽了置業顧問的，非要買120㎡的大三房，那個置業顧問為了拿到更多的銷售提成，跟他說，買面積越大越好，現在人都買大的，小面積沒人要。親戚後來還是買了大面積，今年在中介掛了半年還沒有出售。我當時就勸過他買90㎡以內的，然後有贈送面積的戶型。面積大，總價就會高。在一二線城市，大面積往往都沒有小面積銷售情況好，畢竟一平米接近2萬元，多10個㎡，就多了20萬。

如果是投資，首選90㎡內的房子

90㎡內的戶型總價相對較低，好租好賣，二手房市場需求較多。大面積戶型，總價高，投資成本大。租金高了，不好租，租金低了，划不來。賣的時候因為總價高，市場掛牌等待週期會比較長，而二手房最近幾年，主要以90㎡內的戶型成交量居多。

如果是剛需，首選90㎡的房子

90㎡的住宅很多好的戶型，都可以做到小三房，再加上贈送的面積，實際上完全夠三口之家居住。現在房價這麼高，就別說大面積，能買得起小面積都是要面臨很大的生活壓力的，所以，90㎡的房子在功能上，可以做到3個房，滿足一般家庭的需求。在價格上，總價相對較低。在後期契稅等費用上也要比大面積少，更適合剛需購房者。

如果買的毛坯，裝修上面也可以為剛需購房者，節省一大筆開支。

綜上所述，剛需或者投資，買房首選90㎡以內的優質戶型，功能可以滿足家庭需求，同時好租好售。

大家有什麼看法，歡迎在下方留言評論。關注我，我們一起分享觀點，從更多的方面思考問題。

世家

評論員門寧：

有人說內行人都挑90平米的房子，在我看來說這話的人就不夠內行。

我在房地產行業工作時，曾有一段時間駐場銷售項目，對房產的銷售略有了解。當時正值房地產去庫存政策期，全國房價漲勢兇猛，銷售火爆。很多人迫於房價上漲的壓力，害怕再不買房就買不起了，於是抓緊時間來看房，並在置業顧問的勸導下交了認籌金。當時一共推出了900多套房源，經過了一個多月的積攢，大約湊了1500多認籌客戶，營銷部經理看時機成熟，便組織了開盤。

我記得開盤那天是個週六，還下著小雨，1000多組客戶一大早就趕來，坐在我們搭建的場地裡緊張盯著大屏幕，期待自己的號碼被搖中。客戶一旦看到自己的號碼，起身就往售樓處跑，生怕選不中自己中意的房子。我第一次經歷開盤，那場面震撼到我了，我一度產生了這是在搖號送房的幻覺。

不過最終的銷售並沒有達到我們的預期，開盤當天只賣了600多套房子，實際銷售大約4億多。當晚項目總請大家吃飯時，我問銷售經理什麼戶型的房子賣的好，他回答我90平小兩居。按說三居的房子是最實用的，夫妻一間，子女一間，還有一間可以用作書房或客房，我一時沒明白三居的房子為什麼沒賣好。

銷售經理一句話點破我心中的疑惑：還不是買不起！

房價太高，工資太低，買90平的房子是沒辦法的事情。

首席投資官

我現在住的就是萬科x小區89平米的房子，3房2廳2衛。13年入住的，至今已經住了快6年。住的是非常舒服，雖然自己還有套大的，不過感覺夠用，就沒搬。

當初買房子的時候，預算不夠，只能看100以內的房子。看了十幾個樓盤。基本都是2房2廳的。直到看到這個戶型，驚呆了。

90平方得房76平方。3房不說居然還有2衛。也有1衛的，那就沒有考慮。整體好處就是便宜，同個小區有118的，也是3房2廳2衛。這裡就省下20萬（當初房價便宜）。契稅要比正常少0.5個點。當初有個政策90平米契稅優惠。然後出租也是很給力，出租價格90和118的出租價格差不多。是投資的不二選擇。

缺點也是有，由於當初買房子沒注意，這個90戶型，有2種，一種贈送入戶花園，一種不送。入戶花園雖然不大，但是有了孩子後，缺點就出來了，那些小孩子的單車，滑板車啥的沒地方放。。。然後那些傢俱都要選小的，這個戶型2個次臥都是非常的小。

整體評價，投資可以買。自己住的話，如果預算不夠，這種戶型帶個小入戶花園（只要有地方放大型雜物）就可以買。補上戶型圖和剛弄好的女兒房（次臥好小）。

三毛152213014

我也是買過三套房子，出租過兩套房子，得出這樣的經驗：如果是投資或者用於出租的話，90——100平米左右的房子最好。

為什麼這麼說？因為：

1、房子過小的話，賣不上價去。

一般人買房子，大都為了結婚用，或者為了自己的孩子結婚用。房子過小的話，只適合單身居住，有了孩子就顯得侷促，所以不好出售，能出售，也是出售給單身的人，作為單身宿舍用。

2、90——100平米的房子，是目前最暢銷的戶型。

一般設計成兩室兩廳，也有的設計成小三室兩廳，就非常適合要結婚的年輕人，就算將來結婚生了孩子，在孩子還沒單獨分房住之前，住在這樣的房子也是很舒服的。

所以，100平米左右的房子非常好出手，經常剛掛在中介，就被人搶了去。

更重要的是，100平米及以下的房子，也容易出租，一般一家三口因為上學會租這樣的房子。

3、140平米左右及以上的房子，因為面積大，物業費高，反而不如100平米左右的好出售和出租。

大房子固然住著舒服，但是物業費也貴，所以用於投資的話要謹慎考慮。

快樂魚K

內行人都挑90平的房子，這種說法其實是不準確的。更準確的說法是90平米的房子是更暢銷、最經濟的戶型。原因有三：

1.戶型

目前市場上85-90平的房子基本都會做成小三房，按照公攤20%-30%來看，套內面積也會在60-70平左右；勉強規劃個小三房還是可以的，三房一廳一衛一陽臺；從空間上可能會緊湊些，但是小家有小家的好處，該有的都有了，同時還有家的溫馨。

2.經濟成本

大家都知道國內房產稅費相比而言算是很高的了。契稅、營業稅、個人所得稅等等。其中契稅是按照房屋面積進行階梯式收費的，就是以90平為分界線。首套房90平以上和以下相隔0.5%，200萬的房子光契稅就多出1萬元，且稅費是在過戶時就需付清的，不能貸款；二套房90平以上和以下的差距則拉到了1%。

同時，90平因為面積適中，相比大三房等戶型在後期物業費、裝修等費用上也是可以有所節省。物業費也許一月多個幾十到一百，但是細水長流的累積下來也是一筆不小的開支。

3.市場需求。

剛需用戶。首套的剛需用戶還是以年輕人為主，在一個外地城市工作奮鬥了幾年後，買了房就能在城市紮根，找到歸屬感。這部分人首先經濟實力有限，其次除了請父母過來照顧孩子外其他時候也不會一起居住，第三也希望房貸壓力能儘量的小些，降低購房後對個人生活質量的影響。綜合考慮個人承受能力以及功能齊全性上來說，90平是比較合適的。

投資客。既然剛需主流的需求點是在90平的話，這些投資客二道販子清楚之後當然也會以90平的房子為主力投入對象了。前期費用相對會少，後期不論是出租還是出售都更容易，何樂而不為呢？

綜合而言，90平的暢銷是由於政策、市場供需共同“推選”出來的高性價比產品，當然了，後續如果隨著政策的改動，也許會有新的產品出現。

張壁紙

從產品本身來看。

90平米的房子，可以說是比較常見的房子，套內使用面積在70平方米左右，一般2室一廳或者3室一廳。無論是剛需購房者，還是一家三口，市面上有很多小戶型的設計和裝修值得參考，只要在合理的戶型、功能分區條件下，做到“麻雀雖小，五臟俱全”還是很容易的，90平米也可以滿足基本的需求，而且兼容性良好。

從稅收來看。

90平米是稅收的分割點之一，個人購買90平米以下普通住房且屬於家庭唯一住房，契稅是1%，而購買90-140平米的契稅是1.5%，購買140平米以上的按3%徵收。舉個例子，南京的2018年新房契稅如下圖（僅供參考，各地稅收標準不同，個人需按所在地標準具體來看）：

從上圖來看，假設房子2萬/平米，90平米購房總價為180萬，1%的契稅為總價的1%即1.8萬，多一平米就要多出0.5%，稅費多繳納至少9000元。以此類推，房子的總價愈高，那麼稅費就會愈多，90平米的房子總價較低，稅費也低。

從投資角度來看。

90平米小戶型的房子，特點之一就是總價較低、月供較少，對於部分投資者或剛需購房者來說很友好，過渡自住、投資理財、出租、轉手都是不錯的選擇。90 平米的房子適用各種人群，在出租市場上也受到了年輕白領的喜愛，所以未來容易出租、轉手，以較低的投入獲得不錯的收益。

孟祥遠

其實內行人之所以挑90㎡的房子，人們都喜歡90㎡的房子，還不是因為沒錢，有錢的話早就買大房子了，對吧？不過呢，大家都喜歡90㎡的房子也是有不少原因的：

滿足剛需，升值潛力大

很多人買房就是為了剛需，一家三口，想要買一套三居室的房子。就目前二手房交易市場來看，90㎡左右的房子是最搶手的，成交週期也短，大戶型的房子，總價高，對剛需住戶來說不實用，自然不願意購買。所以，90㎡左右的房子更保值，願意購買的人更多，升值潛力大，用作投資最好不過。

靈活性強，使用率高

相較於大戶型房子來說，90㎡的房子靈活性更強，使用率更高，剛好擁有三居室兩廳兩衛的佈局，如果是自住，在空間的規劃和佈局上更加靈活。另外，房子大了，難免會出現空間使用率不高的情況，造成太多空間的浪費，90㎡的房子，使用率是最高的，不會顯得擁擠，居住也比較舒適。

價格合理

俗話說“一分錢一分貨”，現在的房價越來越高，小房子貴，大房子更貴。之所以內行人都喜歡挑90㎡的房子，說到底也離不開一個字“錢”。相對那些動不動就兩三百平方米的房子來說，90㎡的房子總價不會太高，在錢的考慮上，普遍人也能夠接受，自然買的人更多。

其他費用低

買房可不是買白菜，買了房子並不代表“一勞永逸”，後續還有不少費用。像物業費、管理費，裝修費，傢俱，家電購置費等等，每樣都是錢。大戶型房子，物業管理費也更多，90㎡的房子，裝修也就十萬八萬，傢俱、家電也就幾萬元，兩三百方的房子，好歹也要幾十萬裝修費，另外，傢俱要買大，家電要買全，花的錢也是不少，沒十來萬可不行。