2020-02-29 22:04:38 佚名

鬼都没有

为什么人生第一套房都是90m²呢？业内迷惑黄金面积90m²是什么准则？

很多人在第一次买房的时候，都是千挑万选，户型、朝向、大小、位置、价格等等，很多因素，挑选困难程度不亚于婚姻这种头等大事。也有很多人，自称业内，说90m²是内行首选。其实对于这种迷惑行为呢，今天益鸟君就来和大家盘盘道儿。关注益鸟君，更多“房事”早知道！

虽然说每个人的诉求不同，但是在普适性上来讲，90m²这个大小，确实是最合适的。就像搞摄影，24-70mm是黄金焦段一样，90m²也可以称之为黄金面积。价格接受程度高，面积够用，两人三人勉强都够，户型多，挑选空间大，确实很适合年轻人，不管是贷款还是家里资助，人生第一套房这个大小，非常合适。

一：所谓内行，并不内行

“内行人都买90m²的”，这句话并不内行。买房不像挑古董，又不是碰运气，怎么还分内外行？假如是同一个楼盘，你买130，我买90，难道是我不够内行嘛，这明显是我没有预算。玩笑归玩笑，90-110m²的房子是最畅销的。市场决定了这个面积的普适性，同时也反映出很多购房者还是停留在刚需阶段。

现在开发商都会将90m²左右的房子做成小三房，不再是宽敞一些的两室一厅，而改成三室一厅两卫，在结构上更加贴近现阶段人们的使用需求，但是面积就这么大，各独立空间的面积持续缩水反而造就了一副麻雀虽小五脏俱全的系统。

当“大”不再是我们一味追求的东西之后，“精致”、“齐全”等词汇进入了我们的选择标准。现阶段购房的生力军早也不是70、80年代，而是90年代，即使他们可能还不能完全自己负担整个钱款，但是通过家庭的帮助，这样的生力军依旧具有选择权。

二：“大”不再是首选，理性消费更多

益鸟君采访的以为新购房需要装修的90后，这样说：“买房子就是给自己在陌生城市的一个家，相比租房，买房的长线收益远高于租房，况且月供两个人一起还，也不是什么费劲的事情，同样也可以生活的很好，将来还可以卖掉。”，于是我又问了她对于房屋大小的看法，她说：“自己的家庭还算很开明，自己掌握很大的决定权。面积并不需要太大，我打扫卫生很麻烦，但我需要全面，我需要自己的卧室，孩子的卧室，最好还能有一个书房，最好有两个卫生间，即使每个屋子的面积小一些也没什么，但是还是希望有更多的选择，就能多了更多改造和尝试的空间。目前我是独身，我觉得70-80m²就够用了，如果以后结婚，如果老人不合我住一起，110m²左右就是很理想的选择。”

其实采访最后，我还是问了一个“致命问题”。假如不考虑经济因素，你更倾向于多大的房子，她笑着说：“越大越好，开玩笑啦。如果不考虑经济因素，宁可买两套100-120m²之间的或者100左右的loft，但不太想尝试150m²以上的大平层。”她的理由是空旷使人害怕，卫生不好打扫，精致就好，没必要太大。

消费观念慢慢发生着转变，“大”已经不再是第一目标了。很多人说现在年轻人都喜欢冲动消费，消费完就挂闲鱼，闲鱼就是一个智商税退税处，确实冲动消费和信贷消费持续刺激我们的物欲，而且分期、信贷这种简单有效的方法，能让我们提前享受的高于我们消费能力的东西，又让我们觉得很划算。但是这些消费和房产购买相比，简直不值一提，开放性的消费还没有完全占据理智，在意识到自己的收入与消费能力配比之后，大家对于买房还是慎之又慎。

三：90m²畅销又增值

如果不是刚需的话，对于投资房来说，90m²是一个完美的面积。如果面对年轻人，可以分割成很多房间搞合租，如果是整租，租给一个过日子的家庭也很放心，即使是转手，小户型在市场上的吃香程度相比大户型，简直不可同日而语。原因大家都明白，作为过渡，便宜最好，做为刚需，性价比为要。

市场上的存量房越来越多，新楼盘越来越少，房市的泡沫一直都有下降的趋势，二手房市场很火热，作为年轻人的过渡房，或者投资房，小户型的魅力无以复加，在寸土寸金的地方，一个30m²的小公寓，一房难求，不过在三四线城市，小户型就非常鸡肋，大家都买得起房，这种东西就像烂在手里的苹果，吃不下去，卖不出去，烂在手里没有升值空间，留给子女还要承受高额的遗产税，两输的局面总是上演。

四：“体面”是中国人无法放弃的东西

体面的理解太多了，无论什么事情，都有体面一说。如果说一个美国小孩，五岁的时候掌握了5000个词汇，这是什么水平，这在美国绝对够用了，但是在北京，这还差得远。虽是玩笑话，但是人口压力飚红的情况下，竞争和体面是不得不提的双生暗影，人前的体面，人后的竞争，不甘于人后成了一个教条式的存在。

大房子所带来的体面无与伦比，与方便、够用、敞亮等实际感受不同，这是一种心理上的高屋建瓴的享受。精神的快感是非常愉悦的，这种东西就像毒品一样会让人上瘾。当然今天我们不是来讨论合不合理的，存在即合理。

大户型对国人的吸引力可见一斑。如果是人生的第一套房，益鸟君还是建议，选择90-110m²足矣，价格能接受，转手能升值，如果是作为人生的第二套房，享受生活的时候，经济作用反而是次要的，尽你所能选择你喜欢的，毕竟奖励自己和家人一个更舒适的环境，是最好不过的人生礼物了。不过益鸟君还是要讲，生活的舒适安逸，内心的安定富足，都是不可或缺的，适合自己，让自己感到舒适安全，就是对自己最大的负责。

图源网，侵联删

益鸟房屋维修

我自己就说过，业内人肯定会是推荐你买90㎡内的房子。当时我亲戚买房投资，听了置业顾问的，非要买120㎡的大三房，那个置业顾问为了拿到更多的销售提成，跟他说，买面积越大越好，现在人都买大的，小面积没人要。亲戚后来还是买了大面积，今年在中介挂了半年还没有出售。我当时就劝过他买90㎡以内的，然后有赠送面积的户型。面积大，总价就会高。在一二线城市，大面积往往都没有小面积销售情况好，毕竟一平米接近2万元，多10个㎡，就多了20万。

如果是投资，首选90㎡内的房子

90㎡内的户型总价相对较低，好租好卖，二手房市场需求较多。大面积户型，总价高，投资成本大。租金高了，不好租，租金低了，划不来。卖的时候因为总价高，市场挂牌等待周期会比较长，而二手房最近几年，主要以90㎡内的户型成交量居多。

如果是刚需，首选90㎡的房子

90㎡的住宅很多好的户型，都可以做到小三房，再加上赠送的面积，实际上完全够三口之家居住。现在房价这么高，就别说大面积，能买得起小面积都是要面临很大的生活压力的，所以，90㎡的房子在功能上，可以做到3个房，满足一般家庭的需求。在价格上，总价相对较低。在后期契税等费用上也要比大面积少，更适合刚需购房者。

如果买的毛坯，装修上面也可以为刚需购房者，节省一大笔开支。

综上所述，刚需或者投资，买房首选90㎡以内的优质户型，功能可以满足家庭需求，同时好租好售。

大家有什么看法，欢迎在下方留言评论。关注我，我们一起分享观点，从更多的方面思考问题。

世家

评论员门宁：

有人说内行人都挑90平米的房子，在我看来说这话的人就不够内行。

我在房地产行业工作时，曾有一段时间驻场销售项目，对房产的销售略有了解。当时正值房地产去库存政策期，全国房价涨势凶猛，销售火爆。很多人迫于房价上涨的压力，害怕再不买房就买不起了，于是抓紧时间来看房，并在置业顾问的劝导下交了认筹金。当时一共推出了900多套房源，经过了一个多月的积攒，大约凑了1500多认筹客户，营销部经理看时机成熟，便组织了开盘。

我记得开盘那天是个周六，还下着小雨，1000多组客户一大早就赶来，坐在我们搭建的场地里紧张盯着大屏幕，期待自己的号码被摇中。客户一旦看到自己的号码，起身就往售楼处跑，生怕选不中自己中意的房子。我第一次经历开盘，那场面震撼到我了，我一度产生了这是在摇号送房的幻觉。

不过最终的销售并没有达到我们的预期，开盘当天只卖了600多套房子，实际销售大约4亿多。当晚项目总请大家吃饭时，我问销售经理什么户型的房子卖的好，他回答我90平小两居。按说三居的房子是最实用的，夫妻一间，子女一间，还有一间可以用作书房或客房，我一时没明白三居的房子为什么没卖好。

销售经理一句话点破我心中的疑惑：还不是买不起！

房价太高，工资太低，买90平的房子是没办法的事情。

首席投资官

我现在住的就是万科x小区89平米的房子，3房2厅2卫。13年入住的，至今已经住了快6年。住的是非常舒服，虽然自己还有套大的，不过感觉够用，就没搬。

当初买房子的时候，预算不够，只能看100以内的房子。看了十几个楼盘。基本都是2房2厅的。直到看到这个户型，惊呆了。

90平方得房76平方。3房不说居然还有2卫。也有1卫的，那就没有考虑。整体好处就是便宜，同个小区有118的，也是3房2厅2卫。这里就省下20万（当初房价便宜）。契税要比正常少0.5个点。当初有个政策90平米契税优惠。然后出租也是很给力，出租价格90和118的出租价格差不多。是投资的不二选择。

缺点也是有，由于当初买房子没注意，这个90户型，有2种，一种赠送入户花园，一种不送。入户花园虽然不大，但是有了孩子后，缺点就出来了，那些小孩子的单车，滑板车啥的没地方放。。。然后那些家具都要选小的，这个户型2个次卧都是非常的小。

整体评价，投资可以买。自己住的话，如果预算不够，这种户型带个小入户花园（只要有地方放大型杂物）就可以买。补上户型图和刚弄好的女儿房（次卧好小）。

三毛152213014

我也是买过三套房子，出租过两套房子，得出这样的经验：如果是投资或者用于出租的话，90——100平米左右的房子最好。

为什么这么说？因为：

1、房子过小的话，卖不上价去。

一般人买房子，大都为了结婚用，或者为了自己的孩子结婚用。房子过小的话，只适合单身居住，有了孩子就显得局促，所以不好出售，能出售，也是出售给单身的人，作为单身宿舍用。

2、90——100平米的房子，是目前最畅销的户型。

一般设计成两室两厅，也有的设计成小三室两厅，就非常适合要结婚的年轻人，就算将来结婚生了孩子，在孩子还没单独分房住之前，住在这样的房子也是很舒服的。

所以，100平米左右的房子非常好出手，经常刚挂在中介，就被人抢了去。

更重要的是，100平米及以下的房子，也容易出租，一般一家三口因为上学会租这样的房子。

3、140平米左右及以上的房子，因为面积大，物业费高，反而不如100平米左右的好出售和出租。

大房子固然住着舒服，但是物业费也贵，所以用于投资的话要谨慎考虑。

快乐鱼K

内行人都挑90平的房子，这种说法其实是不准确的。更准确的说法是90平米的房子是更畅销、最经济的户型。原因有三：

1.户型

目前市场上85-90平的房子基本都会做成小三房，按照公摊20%-30%来看，套内面积也会在60-70平左右；勉强规划个小三房还是可以的，三房一厅一卫一阳台；从空间上可能会紧凑些，但是小家有小家的好处，该有的都有了，同时还有家的温馨。

2.经济成本

大家都知道国内房产税费相比而言算是很高的了。契税、营业税、个人所得税等等。其中契税是按照房屋面积进行阶梯式收费的，就是以90平为分界线。首套房90平以上和以下相隔0.5%，200万的房子光契税就多出1万元，且税费是在过户时就需付清的，不能贷款；二套房90平以上和以下的差距则拉到了1%。

同时，90平因为面积适中，相比大三房等户型在后期物业费、装修等费用上也是可以有所节省。物业费也许一月多个几十到一百，但是细水长流的累积下来也是一笔不小的开支。

3.市场需求。

刚需用户。首套的刚需用户还是以年轻人为主，在一个外地城市工作奋斗了几年后，买了房就能在城市扎根，找到归属感。这部分人首先经济实力有限，其次除了请父母过来照顾孩子外其他时候也不会一起居住，第三也希望房贷压力能尽量的小些，降低购房后对个人生活质量的影响。综合考虑个人承受能力以及功能齐全性上来说，90平是比较合适的。

投资客。既然刚需主流的需求点是在90平的话，这些投资客二道贩子清楚之后当然也会以90平的房子为主力投入对象了。前期费用相对会少，后期不论是出租还是出售都更容易，何乐而不为呢？

综合而言，90平的畅销是由于政策、市场供需共同“推选”出来的高性价比产品，当然了，后续如果随着政策的改动，也许会有新的产品出现。

张壁纸

从产品本身来看。

90平米的房子，可以说是比较常见的房子，套内使用面积在70平方米左右，一般2室一厅或者3室一厅。无论是刚需购房者，还是一家三口，市面上有很多小户型的设计和装修值得参考，只要在合理的户型、功能分区条件下，做到“麻雀虽小，五脏俱全”还是很容易的，90平米也可以满足基本的需求，而且兼容性良好。

从税收来看。

90平米是税收的分割点之一，个人购买90平米以下普通住房且属于家庭唯一住房，契税是1%，而购买90-140平米的契税是1.5%，购买140平米以上的按3%征收。举个例子，南京的2018年新房契税如下图（仅供参考，各地税收标准不同，个人需按所在地标准具体来看）：

从上图来看，假设房子2万/平米，90平米购房总价为180万，1%的契税为总价的1%即1.8万，多一平米就要多出0.5%，税费多缴纳至少9000元。以此类推，房子的总价愈高，那么税费就会愈多，90平米的房子总价较低，税费也低。

从投资角度来看。

90平米小户型的房子，特点之一就是总价较低、月供较少，对于部分投资者或刚需购房者来说很友好，过渡自住、投资理财、出租、转手都是不错的选择。90 平米的房子适用各种人群，在出租市场上也受到了年轻白领的喜爱，所以未来容易出租、转手，以较低的投入获得不错的收益。

孟祥远

其实内行人之所以挑90㎡的房子，人们都喜欢90㎡的房子，还不是因为没钱，有钱的话早就买大房子了，对吧？不过呢，大家都喜欢90㎡的房子也是有不少原因的：

满足刚需，升值潜力大

很多人买房就是为了刚需，一家三口，想要买一套三居室的房子。就目前二手房交易市场来看，90㎡左右的房子是最抢手的，成交周期也短，大户型的房子，总价高，对刚需住户来说不实用，自然不愿意购买。所以，90㎡左右的房子更保值，愿意购买的人更多，升值潜力大，用作投资最好不过。

灵活性强，使用率高

相较于大户型房子来说，90㎡的房子灵活性更强，使用率更高，刚好拥有三居室两厅两卫的布局，如果是自住，在空间的规划和布局上更加灵活。另外，房子大了，难免会出现空间使用率不高的情况，造成太多空间的浪费，90㎡的房子，使用率是最高的，不会显得拥挤，居住也比较舒适。

价格合理

俗话说“一分钱一分货”，现在的房价越来越高，小房子贵，大房子更贵。之所以内行人都喜欢挑90㎡的房子，说到底也离不开一个字“钱”。相对那些动不动就两三百平方米的房子来说，90㎡的房子总价不会太高，在钱的考虑上，普遍人也能够接受，自然买的人更多。

其他费用低

买房可不是买白菜，买了房子并不代表“一劳永逸”，后续还有不少费用。像物业费、管理费，装修费，家具，家电购置费等等，每样都是钱。大户型房子，物业管理费也更多，90㎡的房子，装修也就十万八万，家具、家电也就几万元，两三百方的房子，好歹也要几十万装修费，另外，家具要买大，家电要买全，花的钱也是不少，没十来万可不行。