芳香心理

LPR還是固定利率？房貸族必須做一個選擇 ，影響月供，機會僅一次！

從3月1日開始，房貸族們的房貸會有一個重要調整，房貸利率會重新定價，你的選擇會影響以後月供的多少。

怎麼回事？

按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

什麼意思？

簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？

選擇一，固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的LPR，加點數值確定後固定不變。

也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

需要強調的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

誰需要轉換？

如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；

2、參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”)；

3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。

注意，不包括公積金個人住房貸款。

怎麼選比較划算？

固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較划算？

由於加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。

如果你認為LPR以後會降低，那麼選擇“LPR+加點”浮動利率更划算，因為利息會變少；如果你認為LPR會上漲，那麼選擇固定利率更划算。

建設銀行表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。

專家怎麼建議？

諸葛找房副總裁苑承建說，固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

“就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。

從央行公佈的LPR走勢來看， 5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%

具體怎麼轉？

舉個例子，小張的房貸是20年期，現在利率水平是基準利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

如果選擇固定利率，以後房貸利率都按照4.41%執行。

如果選擇“LPR+加點”浮動利率，那麼先計算加點數值，4.41%(小張現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，加點-0.39%確定後固定不變。

小張的房貸利率約定於每年1月1日調整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調整，如果2020年12月20日發佈的LPR下降為4.7%，那麼利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。

房貸利率是否每月調整？

不會。根據央行公告，轉換為LPR的，重定價週期最短為一年(利率至少一年調整一次)，因此不會每月調整。

如何辦理轉換？

辦理時間方面，央行要求，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

辦理途徑方面，目前，建行、工行、中行、農行、交行、郵儲銀行等發佈公告稱，於3月1日起啟動轉換工作，借款人可以通過手機銀行、網上銀行辦理。

值得注意的是，多家銀行稱，疫情期間暫不支持線下辦理。後續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下受理渠道。

胡布思

最近新房貸利率可謂十分糾結，收到不少朋友的諮詢，我的一貫建議就是：舊房貸利率低於4.9%不要轉換，堅持固定利率不變，舊利率如果超過4.9%選擇改成LPR，剩餘還款年限越長越不要猶豫！

什麼是房貸新利率？

所謂房貸新利率指的是根據央行2019年12月份發佈的規定，2020年3月1日起至2020年8月31日止，存量房貸客戶需要到銀行更改房貸合同，選擇利率跟LPR掛鉤或者繼續堅持固定利率，也就意味著以後房貸基準利率退出歷史舞臺，轉而與LPR掛鉤。

那麼我的房貸利率是4.85%，我應該堅持固定利率還是選擇LPR?

我的一貫建議是低於基準利率4.9%沒有必要選擇LPR！

首先，您的利率4.85%，低於之前的房貸基準利率4.9%，如果您轉換為LPR，那麼以後您的房貸利率為：LPR＋0.05%。（其中0.05%是基點，基點是固定的，不隨LPR的變化而變化）。

為什麼利率4.85%不建議更改為LPR？

首先，您的利率4.85%已經在4.9%基準利率的水平上優惠了，雖然優惠幅度不是很大。

第二，LPR不同於基準利率，LPR央行每個月都會發布一次新的定價，根據金融市場關係，LPR雖然浮動範圍不會很大，但是一旦上調，您將得不償失。

例如，2019年8月份的LPR是4.85%，2019年12月份的LPR是4.8%，2020年2月份LPR是4.75，雖然一直在降低，但也不是以後肯定也會降低！那麼2020年LPR會不會是4.95%？完全有可能!

假如2020年12月份LPR上漲到4.95%，那麼2021年您的房貸利率每個月都是4.95%＋0.05%＝5%，高於您的舊利率4.85%。

總結建議

綜上分析我們知道，央行給予我們一次重新選擇的房貸利率的權利，我們也希望這是給房貸客戶減負。

但是未來LPR上行還是下行難以準確預測，特別是對於5年後10年後的LPR我們更無法準確預測，所以更改成LPR還是堅持固定利率有一部分博弈的成分。

LPR在可預見的時間來看不會大範圍上漲或者下跌，這這不符合市場經濟規律，變動也是小幅度的變動，在一定範圍內變動。

所以我建議：低於4.9%的利率沒有必要去博弈，堅持固定利率就可以；高於4.9%的利率，特別是之前上浮10%-20%的那些朋友，建議改成LPR，您的利率已經很高了，改成LPR不會吃虧。

評論點贊，腰纏萬貫；關注老劉，越來越牛。

中年老劉聊財經

不管利率高低，按揭貸款都是需要轉成LPR的，這是央行硬性規定，期限是3月1日到8月底，關鍵是怎麼轉，一個是轉成固定利率，也就是維持4.85%利率不變，一個是浮動利率，那就是LPR加點形式，利率會隨著LPR變動而變動。

樓主的按揭貸款利率是打折的，也就是基準利率4.9%打了一個9.9折，應該是很多年前的貸款了，現在利率都是上浮的。目前5年期LPR利率是4.75%。

根據央行安排，存量按揭貸款保持原有利率不變，也就是在4.75%的基礎上加10個基點，公式就是LPR+10個基點，變成4.85%,加點只有一次性選擇，一旦選擇了，就沒有任何的改變機會。

按揭貸款利率轉換怎麼選擇，要看購房者對未來走勢的判斷，目前看，LPR還是具有下行空間，選擇浮動利率較為合適，市場預期未來LPR還會有100個基點的下行空間，但是不是能夠如市場預期的下行100個基點，真的不好說，但下行是一定的 。

問題在於未來LPR是不是會一直保持低位，會不會短期下行以後出現上漲，這是很難判斷的事情，現在金融市場處於多事之秋，波動很大，看不準，那麼就選擇浮動利率，LPR漲了，就跟著月供上漲，跌了，月供就跟著下跌。

畢竟如果短期LPR能夠下行100個基點，對月供減少是顯而易見的，100萬貸款一年就會相差1萬元，但按揭貸款不是這麼算的。

LPR轉換是一定要做的，關鍵就是怎麼轉換，2月29日，中國工商銀行發佈《關於存量浮動利率個人貸款定價基準轉換為LPR的通告》，可以通過手機銀行、智能櫃員機、短信銀行和貸款服務行四種渠道完成。工行提醒按揭貸款者應該根據自己對未來利率走向的判斷來決定是否辦理。不過根據實際情況看，利率進一步下調的空間很大，轉化為LPR是有積極作用的。

杜坤維

您好，我是一名金融從業人員，談談我的看法吧。

您這個利率水平，目前在基準利率以下，因此，很多人可能不建議您改了。首先，明確一點，無論改還是不改，都要跑一趟銀行去改合同！

再說說，您貸款30年，如果目前剛剛起步幾年時間，未來還長著呢！而且原來人行的周行長已經明確表態，要防止中國過快進入負利率時代，目前歐美很多國家利率已經進入負利率時代了，因此，今後利率大概率是慢慢下降的，因此，您現在這個利率本身是有折扣的，加點也不多，因此，更應該去跟隨LPR，畢竟LPR未來一定會慢慢下降！

希望您幫到您，謝謝。

行走著的駱駝

兩種方案，一個是LRP一個是固定利率

比如之前4.9浮動20%到了4.9X(1+20%)=5.88，

你只能選擇固定5.88或者（5.88-4.8）+LRP，LRP目前是4.8

如果以後基準將為0了。你本來一分錢利息不需要支付0X(1+20%)=0

選擇固定，你依然要5.88

選擇LRP，你可能需要（5.88-4.8）+LRP=1.08+LRP

  1、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

  2、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

  3、金融機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。

  4、中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

從世界經濟發展來看銀行利率都是以下降的趨勢來運行的，所以個人貸款的年限在10年以上的建議選擇後者。  

請叫我雷鋒623

我覺得，按照當前這個利率沒有必要轉換LPR利率了。

從今日開始，3月1號到8月31號，存量貸款可以選擇轉換成LPR利率了。記住機會只有一次，兩者二選一，過期不候。

我覺得你當下4.85%利率沒有必要換有以下幾點原因。

1、這個利率已經算很低了。這個利率比基準利率還低了，基準利率是4.9%，相當於在基準利率上打了9.9折。相對來說，這個利率算是較低水平了，相比我的6.125的利率算是非常低了。我的是在基準利率上上浮了25%，你的利率已經低於市場水平。

2、並不是說轉換成LPR利率還貸就會馬上減少，目前LPR5年期以上報價為4.75%，轉換成LPR則是4.75%+0.1%=4.85%，利率還是維持一致，並不是馬上下調。未來只有LPR在此下調房貸才會跟著下調。

3、我認為未來LPR下調點位不會和4.85%有太大差距，並且不是百分百的下降。從長遠和外圍LPR走勢來看，LPR是一個下行的趨勢，但是這不是百分百的，其中也有上漲的可能。而且我覺得，未來即使是下降也不會和你當前4.85有太大的出入。在這不會排除期間的上漲，所以我覺得沒有必要換。

以上三點是我覺得沒有必要換的理由，目前4.85%的利率已經低於市場水平，算是非常低了。月供基數不大，所以沒有必要去對賭了。

以上觀點僅個人見解，僅供參考，最終選擇權還得看你自己！

宋馳

轉，儘快轉

大魚海棠666

不是要不要轉的問題，而是要轉成哪種方式的問題。

基準利率換錨是一定的。我們可以選擇轉換為浮動利率或者是固定利率。

固定利率很好理解，就是你的利率還是保持著4.85%不會再變了。未來幾十年，還貸款期間都是這個利率。

如果轉化成浮動匯率。也就是說你未來的貸款利率是可變的，根據前一年12月份五年期lpr報價而確定的。

你現在的利率是4.85%。如果轉化為浮動利率。下一年的利率的算法應該是，上一年12月五年期lpr利率+0.05%。

假如說2020年12月5年期lpr利率是4.7%。那麼，你2021年的還貸利率就是4.75%。

要不要轉化為浮動利率？就要看你對lpr的預期了，如果你覺得未來lpr是下降，那你就轉化。

如果你覺得lpr上漲的概率更大，那你就轉化為固定利率。這樣未來都是按照4.85%來算。

但我覺得以目前的情況看，五年內lpr利率下降是大概率事件。

我們需要降息支持實體經濟發展，需要保證經濟增長，穩定就業。所以降息的壓力比較大。所以如果你的貸款只剩下5到10年就還完了。那你一定要選轉化為浮動利率。

如果你的貸款還剩下20多年。那就要考慮5年後的lpr利率會怎麼變動了。這是很難預測的。

不過轉化為浮動利率的話，至少可以緩解這幾年的還款壓力。

莫水宏觀經濟

鑑於你的貸款利率和央行3月1日執行的新政，你的貸款利率為4.85%，央行2019年末公佈的最新5年LPR利率為4.8%。按照新政，如果選擇LPR，你的調差公式＝LPR

+0.05%。我的建議：不進行調整。主要原因如下：

1、從5年期以上貸款利率的近20年數據走勢來看，總體是下降趨勢。你現在的貸款利率是處於歷史低位，可以觀察一下從2015年始至今的5年以上LPR基本上維持不變，可以說向下調整的空間不大。

近20年5年期以上貸款利率統計表

3、從長期經濟發展重心來看，房地產作為支柱性產業的作用會越來越小。從5年以上貸款組成來看，房貸佔了很大額度；另外政府關於“房住不炒”的定位，短期是不會改變的。所以說政府不會一直降低利率來刺激房地產市場。

4、從銀行角度來看，銀行要維持利潤。眾所周知，銀行的利潤組成主要來源於貸款利息。首先銀行對存款利率適當比例上浮，才能吸引到更多存款；其次，銀行要保證貸款利息，才能保證用於支付存款利息的資金，這樣以來才能保證銀行利潤。從長期來看，銀行長期貸款利率向下空間不大；且貨幣已經越來越貶值，也在不同程度上稀釋了銀行的利潤。

所以，我個人認為以你目前的利率，建議維持不變；如利率降低過大的話，可以提前還貸，畢竟沒有人真正能還30年的貸款。

突破自我1978

有沒有必要改

關鍵字: 利率 財經 固定