農村的土地，可以分為農用地和非農用地兩大類。其中，農村宅基地問題，最為突出。
一方面，有農村戶籍的人越來越多，房子越蓋越多，佔用的宅基地越來越多;根據國家有關部門統計，2005-2016年間，農民住宅面積從258億平方米，增加到383億平方米，增加了49%。另一方面，常住在農村的人口越來越少，2005-2016年間，從7.45億減少到5.90億，減少了21%;常住在外地的農民工越來越多，現在已經超過1.7億人了，他們在老家都有房子和宅基地，農村的空置房屋越來越多。
與此同時，不少城裡人，想去農村買房子，或者蓋房子。這包括準備告老還鄉的人，到農村創業或者兼職的人，或者那些想經常貼近山村大自然的城裡人。但是，他們做不到，不讓買房，不批土地。
農村建房和宅基地問題，近年來，日益突出。國家決策部門已經開始高度關注，不過，似乎也還沒有良策。可能是受農用地“三權分置”啟發，對宅基地也提出了“三權分置”，即宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”。但是，具體如何操作，並不很明晰。
今年的一號文件提出，要“適度放活宅基地和農民房屋使用權”，同時強調“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館”。如何理解和把握一號文件中關於“適度放活”的內涵呢?
農用地“三權分置”中的經營權，與宅基地“三權分置”中的使用權，表面看類似，實質上很不同。第一，農用地的用途，就是生產農產品。經營權無論怎麼流轉，都是用於種地，為社會提供農產品。因此，經營權流轉給誰，都無妨。實際上，流轉之後，通常生產出的產品更多，或者更好。第二，經營權流轉出去之後，有承包權的農民，想把經營權再要回來，比較容易。農作物的生產週期，最多一年，生產週期結束時終止合同，遺留問題很少。即便是多年的流轉合同，提前終止，也不會有大的損失，不需要大的補償。
宅基地的使用權，能夠這樣做嗎?恐怕不行。第一，宅基地的本來用途，是給農民蓋房子;使用權一流轉，這個用途就隨之變化。現在規定不能給城裡人。是否可以給本村人?給鄰村人?不清楚。按現在的規定，似乎只有一種可能：轉給村集體組織，搞休閒旅遊開發。第二，宅基地的使用權一旦流轉出去，農民再想要回來，非常困難。村集體搞旅遊，把閒置的宅基地都蓋了房子，那麼，在城裡務工的農民，如果再要回到村裡來，他們的住房問題，該怎麼辦?
這是一個難題，是一種兩難困境。那麼，有沒有一種辦法，能讓蓋房子這件事，不與農業爭地?
答案是，可以有。尤其是在丘陵和山區。浙江省的“坡地村鎮”試點項目，提供了很好的啟示。該試點項目的基本思路，是利用坡地荒地，去搞農村建設項目。三年試點中，共批准實施了154個試點項目，大多為鄉村旅遊開發，沒有佔用一畝耕地。
也就是說，通過開發坡地荒地，搞鄉村旅遊。這樣，既不佔用耕地，也不佔用宅基地，從而避免了遺患。
更進一步說，不僅僅是搞農村旅遊，而且在農民自己建房上，也要推行“坡地村鎮”辦法。即，在進行鄉村振興規劃時，以“不佔耕地”為底線，把新的建房地點，都規劃到山坡荒坡上去。同時，把農村基礎設施建設的投入，向這些坡地荒地居民點傾斜，規定和吸引村民到那裡去建新房。以後新分的宅基地，就不佔用農田;現有的平地宅基地，也可以慢慢騰退出來，退成農田。
在完全不佔用耕地的條件下，農村住宅用地，也可以向城裡人開放。讓城裡人能夠到農村蓋房，是城鄉融合的重要表現，有助於美麗鄉村建設，好處多多。例如，如果把浙江“坡地村鎮”的經驗，用到北京周邊的荒坡荒溝中去，北京的耕地不會減少，而荒坡荒溝會變得美麗很多，農民會收益很多，也會減少一些城區的住房壓力。至少，很多退休人員，可以選擇離開城區，搬到山區，搬到規劃好的“坡地村鎮”中。
而在平原地區，隨著農業現代化，土地的流轉集中將加快。那些把承包地經營權出租了的人，會願意到鄉鎮或者縣城去居住。這也是城市化，同樣可以把宅基地騰退出來。
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