农村的土地，可以分为农用地和非农用地两大类。其中，农村宅基地问题，最为突出。
一方面，有农村户籍的人越来越多，房子越盖越多，占用的宅基地越来越多;根据国家有关部门统计，2005-2016年间，农民住宅面积从258亿平方米，增加到383亿平方米，增加了49%。另一方面，常住在农村的人口越来越少，2005-2016年间，从7.45亿减少到5.90亿，减少了21%;常住在外地的农民工越来越多，现在已经超过1.7亿人了，他们在老家都有房子和宅基地，农村的空置房屋越来越多。
与此同时，不少城里人，想去农村买房子，或者盖房子。这包括准备告老还乡的人，到农村创业或者兼职的人，或者那些想经常贴近山村大自然的城里人。但是，他们做不到，不让买房，不批土地。
农村建房和宅基地问题，近年来，日益突出。国家决策部门已经开始高度关注，不过，似乎也还没有良策。可能是受农用地“三权分置”启发，对宅基地也提出了“三权分置”，即宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”。但是，具体如何操作，并不很明晰。
今年的一号文件提出，要“适度放活宅基地和农民房屋使用权”，同时强调“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。如何理解和把握一号文件中关于“适度放活”的内涵呢?
农用地“三权分置”中的经营权，与宅基地“三权分置”中的使用权，表面看类似，实质上很不同。第一，农用地的用途，就是生产农产品。经营权无论怎么流转，都是用于种地，为社会提供农产品。因此，经营权流转给谁，都无妨。实际上，流转之后，通常生产出的产品更多，或者更好。第二，经营权流转出去之后，有承包权的农民，想把经营权再要回来，比较容易。农作物的生产周期，最多一年，生产周期结束时终止合同，遗留问题很少。即便是多年的流转合同，提前终止，也不会有大的损失，不需要大的补偿。
宅基地的使用权，能够这样做吗?恐怕不行。第一，宅基地的本来用途，是给农民盖房子;使用权一流转，这个用途就随之变化。现在规定不能给城里人。是否可以给本村人?给邻村人?不清楚。按现在的规定，似乎只有一种可能：转给村集体组织，搞休闲旅游开发。第二，宅基地的使用权一旦流转出去，农民再想要回来，非常困难。村集体搞旅游，把闲置的宅基地都盖了房子，那么，在城里务工的农民，如果再要回到村里来，他们的住房问题，该怎么办?
这是一个难题，是一种两难困境。那么，有没有一种办法，能让盖房子这件事，不与农业争地?
答案是，可以有。尤其是在丘陵和山区。浙江省的“坡地村镇”试点项目，提供了很好的启示。该试点项目的基本思路，是利用坡地荒地，去搞农村建设项目。三年试点中，共批准实施了154个试点项目，大多为乡村旅游开发，没有占用一亩耕地。
也就是说，通过开发坡地荒地，搞乡村旅游。这样，既不占用耕地，也不占用宅基地，从而避免了遗患。
更进一步说，不仅仅是搞农村旅游，而且在农民自己建房上，也要推行“坡地村镇”办法。即，在进行乡村振兴规划时，以“不占耕地”为底线，把新的建房地点，都规划到山坡荒坡上去。同时，把农村基础设施建设的投入，向这些坡地荒地居民点倾斜，规定和吸引村民到那里去建新房。以后新分的宅基地，就不占用农田;现有的平地宅基地，也可以慢慢腾退出来，退成农田。
在完全不占用耕地的条件下，农村住宅用地，也可以向城里人开放。让城里人能够到农村盖房，是城乡融合的重要表现，有助于美丽乡村建设，好处多多。例如，如果把浙江“坡地村镇”的经验，用到北京周边的荒坡荒沟中去，北京的耕地不会减少，而荒坡荒沟会变得美丽很多，农民会收益很多，也会减少一些城区的住房压力。至少，很多退休人员，可以选择离开城区，搬到山区，搬到规划好的“坡地村镇”中。
而在平原地区，随着农业现代化，土地的流转集中将加快。那些把承包地经营权出租了的人，会愿意到乡镇或者县城去居住。这也是城市化，同样可以把宅基地腾退出来。
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