最近一篇關於房地產市場的文章刷屏整個網絡，房地產著名公眾號真叫盧俊發佈了一篇文章《上海樓市的艱難，遠超出我的想象》，該文一出幾乎刷爆了整個朋友圈，一群朋友扎堆來詢問，房地產市場如此艱難未來樓市究竟會何去何從？由於挨個回覆實在過於困難，本文再次梳理一遍中國房地產市場的發展邏輯，房地產如此艱難會是即將大跌的信號了嗎？
一、上海樓市的艱難暴露了什麼問題？
盧俊在文中寫到，他想要置換一套住房，在看到了理想的房源之後意外地發現，房東幾乎非常好講話，“出乎意外的是，房東很快答應了我的要求，只是希望首付款可以更快的給到，說實話買賣房子這麼多次，這麼爽快的房東本質上還是非常少見的，我驚訝房東的態度但是更加好奇是什麼樣的樓市讓房東有這樣的心態。中介給的觀點是房東也看好了下家房子所以比較爽快。“
然而當盧俊先生自己將房子掛出之後，發現問題不是這麼簡單，“奇怪的是，來客量比想象中的少，且大家都處於糾結的態度，並沒有表達明顯的購買意向。僅有一兩個出價的，都報了一個非常離譜的價格，談判也沒有順利的進行下去。當然，按照我過去的習慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場看到我們沒有降價的意願，總有一兩個人等不住會來買的。這也是我過去的經驗，後面我也選擇等待。更加離奇的是，經過2個月，客戶就真的就沒有來了，市場就像真空了一樣，來客量幾乎就沒有，對於房子這個東西，好像完全沒有想象中的需求。”
後來，“一套250萬的房子，最後選擇200萬出，這樣總價的房子最後選擇這樣的方式斷臂出貨。一個小區幾套房子，只有選擇降價的才能賣掉，然而微妙的是，一旦一個降價了，後面其他二手房都會降價，像往年一樣待價而沽的情況現在越來越少。房客的看房週期越來越長，沒人相信今天不買明天就漲的情況。中介的案例加上我的個人感受，恍然間感覺上海樓市正在經歷不一樣的週期，到底發生了什麼。”
其實，我們仔細分析，上海二手房市場出現這樣的情況也並不讓人意外，主要原因是上海房地產市場已經不再是當年的市場了，在國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的大力調控之下，房地產的需求面已經發生了較大的變化，在限購政策的層層加碼之下，很多剛需被限制，從而失去了購房的資格。而具備購房資格的人，面對著較高的上海房價，卻面臨著難以支撐的現狀，即使用“六個錢包”來支撐很多房屋的總價也超過了預算的上限。
而上海本地人則都是以置換為主，如果自己的房子賣不出去同樣也難以形成真正的購買力，最終的結果就是二手房市場的供給過剩需求不足。再加上，國家對一手房採用了政策指導價，這樣就導致一手房的價格是低於周邊二手房價格的，結果一手房開盤往往直接是當天搶空，這樣每個一手房的樓盤最終都會像一個無底洞一樣迅速吸乾周邊的購房需求，從而讓二手房市場變得更加疲軟。
所以，最終的結果就是上海很多人的房子變成了紙面上的富貴，不動產的低流動性讓財富只能是看上去很美，卻不是真正的財富。
二、艱難超越想象會預示著大跌嗎？
我們仔細分析房地產市場的格局就會發現，隨著多輪調控的逐漸加碼，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個理念其實已經在不知不覺中深入人心，上海房地產的問題，其實就是房地產整個流動性降低所產生的必然體現，這些年房地產價格的暴漲導致了大量的本地居民擁有了巨大的財富，很多人想當然的認為房子是不會下跌的，所以當自己所持有的房子沒有辦法賣出一個好價格的時候，他們更多地選擇了等待而不是降價。再加上我們之前分析的買房者由於很多都不是剛需而是置換，這樣也直接導致了市場等待情緒的進一步升溫，房地產市場的流動性開始進一步下滑。
其實，我們縱觀全世界各國的房地產市場，房地產雖然作為一個最為特殊的商品，其價值不僅是房屋這個建築所帶來的價值，還包括其所在土地的價值，最終導致了房地產作為商品的稀缺性屬性，這個屬性最終推動了房地產市場價格的上漲，但是這個上漲並不是無限制的，房地產市場終究是一個受到供需調節的市場。之前，房地產市場之所以會快速上漲，最核心的原因就是我們國家快速的城鎮化帶動了大量的人進入了城市，特別是一二線城市吸引了周邊大量的人口，這些人最終成為了支撐房地產市場價格上漲剛需。
在國家房地產調控逐漸加碼的今天，房地產市場出現了兩個大的趨勢，一方面，由於調控加碼，讓更多人必須要沉下心來在這個城市真正打拼一段時間才能夠擁有買房的資格，從而滯後了房地產的剛需，讓剛需支撐力度開始衰減，另一方面，由於租售並舉、共有產權、廉租房包括長租公寓的紛紛入市，讓大量的居住需求其實被多元化的房地產市場供給給滿足，從而更加降低了剛需購房的迫切性衝動，此消彼長之下，房地產市場逐漸趨於冷靜已經是一個不爭的事實。
那麼，在三四線城市調控加碼，搖號不斷從嚴，房地產調控日趨緊張的大背景下，房地產市場其實就如同一匹脫韁的野馬被重新按回了馬龍頭之中，房地產市場再想重複當年的快速上漲幾乎已經是一個不可能事件了，這是因為一方面房價已經到了一個高位，這個高位是大多數中國家庭都不可能輕易負擔的，這也是為什麼以房地產作為投資品的需求在調控與高房價的雙重影響下不斷銳減，另一方面，大多數中國家庭的財富都被固化到了房地產上面，剛需的不足直接帶來了房地產流動性的降低，所以有價無市成為了一個常態，紙面富翁也是是大多數家庭的一個真實寫照。
作者：上游財經專家顧問，財經專欄作家，財經評論員。
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