雲上之空
自從7月31日會議之後,關於廈門房價下跌的聲音從來就沒斷過。看到網上各種分析,但做為生活在廈門的小編來說,反而覺得市場不溫不火的,沒有傳說中那麼誇張。
舉實例,小編身邊有朋友2017年金磚會議前出手了一套島內的房子,小戶型,小賺了一筆。金磚之後,特別是今年以來,接手的朋友應該有點鬱悶了,確實跌了。然後今年初,在一個4線小縣城也出手了一套,到現在他反而在鬱悶中,因為短短几個月一平米漲了1000多。
“對於房地產市場方面,會議要求,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”
舉上面的例子,對照本輪調控要求,大家看兩個重點:“下決心解決好房地產市場問題”,“堅持因城施策”。好像兩點都可以對的上。
一、二線城市前期過大的泡沫該擠擠了,如廈門城市基建、地鐵、自貿區、旅遊、金磚會議等紅利慢慢消退,現在的市場是從有價無市,到買賣雙方博弈的趨勢發展。
目前流行的說法是至少降到2016年的水平,網上流轉的數據如下:島內每平方米跌1-1.5萬,島個每平方米跌6000-1000萬。但實際降多少,降到什麼水平還需要市場的真實數據佐證。
廈門的地價從2016年的3字頭、2017年的2字頭,一直到2018年的1字頭。地方財政要哭了,土地依賴性太大,市場卻不給力。
2018年7月2日,廈門出讓五塊商住地塊,最高成交樓面價2.1萬/平米、最低成交樓面價1.7萬/平米。而就在一個月前,海滄馬鑾灣新城的兩塊地也以2.5萬/平米創出新低。
至於三、四線城市,因城施政,根據不同城市的定位、經濟、發展情況,適當的漲幅應該還會存在。
河東三叔
拋開那些賣給土豪的別墅豪宅,以及高出一截的學區房,目前廈門的房價,島內次新房均價約6萬元左右,二手房根據地段房齡的不同,大概是4~7萬元上下。島外均價3萬出頭。
去年廈門實施的限購初見成效,房產交易量銳減,房價有所回落,個別急於拋售的房源降幅可觀。
如果只是依靠限購等手段,恐怕降價幅度有限。希望能夠藉此回到2015年的價格,難度很大。
難道廈門房價就不會出現暴跌嗎?
不。
廈門的房價,在2008年~2009年,因為受到全球金融風暴的影響,曾經有過一輪暴跌。
當時島內的房價,從均價1.5萬元飛流直下三千尺,2009年跌至低谷,跟2017年對比,基本上是腰斬的價格,新房均價8千多元,6千元的二手房一抓一大把,房地產商、房產中介求爺爺告奶奶還是賣不動。
島外的房價也同樣由均價8千多跌到4千左右。
那麼,假如再來一場全球金融危機,廈門房價會不會再次暴跌?會跌到什麼程度?
我想以國內各地的房價泡沫之大,遇到這種強力衝擊,一輪暴跌肯定在所難免,廈門也必然在劫難逃。
至於會跌到什麼價位,俗話說得好:站得越高,摔得越慘,有可能跌幅會超過一半以上。
時光倒流20年的剪報
前言:從2008年到現在2018年至今,廈門的房價已經從每平方米平均價格8000漲到平均價格44000元左右,歷經10年在這兩年直逼北上廣深等一線城市。我個人覺得漲勢有點炒作太過了。其實廈門總體經濟水平還沒有達到北上廣深的水平。
我一直認為廈門的房價會在2018年的時候迎來拐點,最重要的原因是平均工資沒有跟上房價水平,剛需的小夥伴如果在加上銀行利息等一些費用。感覺已經超過了一定的槓桿比例。這將會導致居民沒有消費能力,店租還在上漲實體倒閉潮就會到來。惡性循環。
從2018年7月份廈門供需關係數據看來,市民關注度價格是在20000~30000左右價格的房子。目前看來我覺得廈門房價應28000~35000左右的價格。比較合理,看數據就知道還是有非常多人在關注房價的,廈門確實是一個很適合定居的城市。不要讓廈門成為一座空城!
寸土寸金、又讓人又愛又恨。棄之可惜,食之無味也。
廈門日記簿
最近一段時間廈門房價出現了比較大幅度的下跌,根據數據顯示目前廈門島內的房價下跌了大概有一萬元左右,而島外的房價也下跌了六千左右,僅以下跌幅度計算的話廈門房價下跌了20%左右,這樣的下跌幅度對於廈門樓市來說還是比較嚴重的,那麼未來廈門的房價還會繼續下跌嗎?筆者認為可能性不是很大。
廈門的房價的確存在不小的水分,畢竟在沒有足夠經濟基礎的支撐下廈門房價漲到全第四的水平已經十分的不可思議了,出現下跌也是正常的,但這並不是說未來廈門的房價還會繼續往下得,畢竟現在樓市要求的是穩定,不能讓房價出現大起大落,所以在這樣的情況下未來的廈門的房價會在很大程度上保持一個穩定的水平。
其實在筆者看來只要現在的房價能保持穩定就可以了,隨著經濟的發展居民收入的不斷增加,現在看起來高的房價等過個三五年後再來看也許就不高了,所以只要能保證房價不繼續上漲,那麼未來大家買房的難度就會出現降低。
樓盤網
從這輪調控效果看,凡事樓市虛火很甚的城市,難免跌幅比較大。這次樓市調控目的很明顯的就是去虛火的城市,保持整體樓市平穩的態勢。
從去年開始的北京燕郊,到今年的廈門,都是房地產熱炒的地方。其房價遠遠背離市場經濟。 大跌不足為奇。
廈門房價到底能跌多少呢?和北京燕郊一樣,能跌50%嗎?
首先,分析廈門上漲的邏輯。
廈門確實是一個宜居的美麗城市,是一個讓人嚮往的城市,是福建省規劃設計最好的城市。 很多人看經濟數據都看GDP數據,覺得福建經濟並不怎麼樣。
事實上,人均GDP收入福建還是很靠前的,顯示福建民富。
2016年人均gdp全國省份第4名。人均純收入全國第4名。
2017年人均gdp全國省份第4名。福建省居民人均可支配收入突破3萬元。 福建人富有,當然對居住要求越來越高,廈門這塊寶地自然是他們理想的居住地區。
廈門高房價有一定的經濟支撐。
其次,飢餓營銷
這一點大家都心裡明白,廈門樓價上漲的特殊性和飢餓營銷密不可分。每年推出少量的土地,讓開發商去爭,土地溢價就節節攀升,開盤價格自然不會低。接著傳導到該片區,整個片區價格就很快的提升一大塊。
從中,我們還可以看到一些問題所在,土地拍賣制度。價高者競得土地,這有很大的侷限性,完全被資金捆綁住,不符合市場經濟評判邏輯。
土地市場變的只要有錢才能買到土地。 很多人也認為,土地拍賣制度也是推高樓價的一個手段。
第三,自演自導的銷售策略
本來,廈門土地供給本身就少,新房源自然也不多。開發商自演自導的客戶群,讓人感覺需求大。排隊的人一多,很容易刺激房源緊張,大家都感覺漲的預期強烈。 很快就激活更加多的購物群。
福州本身有錢人多,樓價推升的速度相比其它城市快,不足為奇。
旅遊城市的樓市有一個相識的共性,漲的時候非常快,跌的時候也最猛。
因為,旅遊城市的缺乏經濟高速發展的內力。不但受季節性影響,而且受經濟波動。 旅遊不是生活必需品,是生活改善品。
像三亞,漲的時候也是我國之冠,跌的時候,也是心驚肉跳。
說了這麼多,廈門到底能跌到多少呢?這次樓市調控就是擠壓樓市泡沫,特別是背離市場規律的城市,起到維穩全國樓市的大局。
在廈門樓市被封死的情況下,跌50%並不算大。
我預測跌幅20~30%應該有的。
房子的投資價值總要回歸正常投資價值。
我愛說房產
廈門房價從8000元/平方米一度漲到去年6月份時的6萬/平方米,然後受到房地產調控政策影響,再跌到現在的4.5萬/平方米,基本上已經跌去了1.5萬/平方米,跌幅高達25%,目前當地老百姓還是買不起,但卻有很多專家叫嚷著,廈門的房價不是由當地居民來決定,而是由全國富人來決定,因為廈門是旅遊、養老的勝地。
但是我告訴大家,就算是全國富人,再有錢,也不可能希望房價越貴越好吧,富人再怎麼住房,也只是住一套房,所以不是全國富人抄高廈門房價,而是投機炒房者炒高了廈門的房價。如果投機炒房者撤離當地房產市場,房價由當地居民收入說了算,那未來廈門的房價將會回到8000元至`1萬元/平方米的水平,
廈門房價能降多少? 如果按照決策層的意圖,就是去槓桿化、去投機化,作為二線城市的廈門房價不跌破一萬元大關都很難。因為目前廈門普通人的年收入也就是5-6萬的水平,就算是不吃不喝15年,房子的總價也過不了100萬/套。所以,未來幾年裡,在房地產調控政策的持續加壓下,廈門房價從目前基礎上再跌去七成左右,也就差不多了。房價炒到去年的6萬/平方米,主要是投機炒房者在作怪,如果房地產去投機化,廈門房價也就會回到原來的水平。
不執著財經
廈門房價能降多少還真不好說。
從均價看,有當地的房地產專業網站指出,2017年11月廈門的平均房價是5萬多元每平,2018年11月這一均價降至4萬5千多元每平,一年房價降了5千元是有的。這個年降價幅度是超過一線城市深圳的。
廈門的房價具有準一線的水平,從實際來看,比北京、上海和深圳都不及,但卻超過了廣州。廈門是二線城市,房價衝得跟一線城市比肩,顯然裡面含有大量的投機泡沫。
廈門樓市比較特殊,差不多有七成左右的房子被外地人買走。
2005年,我還在廈門工作,那時當地的房價在7000元左右,已經是福建房價最高的地級市,彼時,福建的省會城市福州的房價也不過兩三千元。
回到“廈門能降到什麼地步”這個話題。
綜合官方及機構數據,過去一年間,廈門二手房價回價20%是有的。而最近幾個月,一些房企優惠推盤,房價水平也差不多達到2016年10月本輪樓市調控開啟之初,甚至拿出了買地時的樓面價出售,這還是比較讓人吃驚的。隨著融資通路進一步收窄,房企降價求量是很好的選擇。
本輪樓市調控,廈門率先全國推出二手房限售政策,加之限購、限貸不放鬆,這個曾經外來客眼中的宜居之城,外來需求逐步收縮,處於高位的房價開始回落。
值得關注的是,10月1日起廈門實施了引進人才新政,放寬了落戶條件,一些條款並與購房掛鉤。這應當是廈門實施限購政策後,增加樓市需求的舉動。
有觀點認為,廈門樓市調控政策可能見底,房地產會向穩健發展。這有一定的道理:一是地價不會大幅度下行;二是樓市增需求又開了新口子。這成了廈門房價利空之後,幾個利好的因素。
廈門的房價還會降,在投機需求漸漸擠壓出局後,在房價高位運行及與購買力相惇之後。當然降幅仍將緩緩下探,而不是急跌。目前的房價還不是見底。
波士財經
廈門的房子能降多少要綜合分析,如果完全依靠市場規律,廈門的房價合理性為321,島內三萬,海滄集美兩萬,同安翔安一萬。但廈門的情況實際上是政策影響50%,投資炒房行為影響30%,剩下20%才是剛需市場。個人認為2019年房價會穩中有降,個別二手房會出現拋售行為,但市場不會出現太大的波動,因為不管是房地產開發商也好,炒房客也好,個人房東也好,對房價的預期值還是比較高的,導致掛牌價居高不下。
拍大片
廈門的房價,當前打五折都還是貴的!
真不是誇張,廈門因為同安土地拍賣25000元每平米,一夜之間房價翻倍,真的是一夜之間,誰知道是不是房企聯合炒作呢?
這世道就是這樣,房企,中介,炒房者,還有當地的土地拍賣者,聯合起來,一夜之間房價翻倍!
按當前的房價,有房子的人已經是趕英超美的。或者說,英美算什麼,美國人和英國人未必買的上廈門的房子,儘管人家看不上!
買一套房子,過個幾年,賺個幾百萬,已經成為全民共識,就不要討論什麼價值觀的。躺著賺錢為什麼還要去搞高風險的實業,不是腦袋有坑嗎?
廈門的房價,五折都太貴,跟股票一樣,誰知道呢?
這個世界上錢不是那麼好賺的,出來混總是要還的。
牛牛人生
房價能漲多少,能降多少,誰說了都不算。國情在這裡,能讓其漲跌的,能影響其漲跌的是政策,制定政策的人在廟堂。廈門本身是特別宜居的花園城市,周邊有錢人都往廈門擠過去。如是自個居住的。在能力允許的情況下,啥時買都沒錯,能力不允許的話,就不要強行買了,壓力大到能一夜白了頭。等降價的話難說。