2018-08-21 17:26 | 浙江新聞客戶端 | 記者 詹慧雯
6月份開始，在中美貿易戰、新一輪“股災”、人民幣對美元匯率持續下跌等大背景下，官方救市行動全面展開。
2018年7月23日，國務院常務會議：支持擴內需、強調要保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕。而《政府工作報告》中表述：穩健的貨幣政策保持中性，要鬆緊適度。維護流動性合理穩定。
7月31日，中央政治局會議。對經濟形勢罕見用詞：“穩中有變，面臨一些新問題新挑戰。”下半年經濟工作的重中之重是：保持經濟社會大局穩定。 要做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作。用了六個“穩”來強調穩定的緊迫和重要。
對房地產市場的表述是：堅決遏制房價上漲。
專訪浙報傳媒地產研究院院長 住在杭州網首席評論員 丁建剛
1，2018年夏天，杭州樓市又來到了一個比較微妙的十字路口。站在8月份這個節點上，您如何看待2018下半年的杭州市場？尤其面向高端改善型客戶的豪宅市場，下半年會是怎樣的一個格局、走勢？
答：杭州是中國性價比最高的城市之一。
一個城市所謂性價比的分子，就是這個城市的資源和機會。
資源既包括天然稟賦，也包括這個城市所提供的公共服務資源，教育、醫療、商業、文化體育等等。事實上還包括隱形的資源，如歷史文化、社會治安、政商關係等，這些影響因素雖然沒有硬指標來衡量，但其實在人們的心中還是有這些資源的評價體系的。
所謂機會就是在這個城市中就業創業的機會，當然也包括這個城市的平均收入水準。
一個城市的性價比的分母，就是在這個城市生活的成本，包括就學成本、就醫成本、交通成本等。但是顯然，佔最大權重的就是居住成本，也就是這個城市的房價。
杭州的房價不算低，但是我們要看放在什麼座標系來衡量。
如果以一線城市為座標系，現在杭州的房價僅為北上深三個城市的40%到50%，但十年前杭州的房價曾經非常接近於這三個一線城市，甚至超過深圳。從這個意義上來說，儘管近十年的時間杭州房價也大漲了，但如果以一線城市為座標，近8到10年的時間杭州房價實際上是相對大幅度向下調整的。
另一個座標系是中國的其他二線城市。十年前房價遠低於杭州的一些二線城市，如南京、蘇州等，現在他們的房價都已經接近於杭州，廈門甚至已經遠遠超過杭州。
杭州這個城市的資源和機會，是眾所周知的。西湖、錢塘江、京杭大運河、西溪溼地等天然稟賦優越，經濟結構和經濟活力在中國都處於領先水平。
正是從這些維度和一線城市及其它二線城市比較，得出的結論是，杭州是中國性價比最高的城市之一。
但是對於樓市的走勢，一個城市的性價比以及這個城市的供求關係，僅僅是影響因素之一，甚至還不是最大的影響因素。
最大的影響因素，仍然是國家的宏觀經濟和社會穩定，特別是金融貨幣政策、房地產市場政策等。
這些因素決定了人們的預期，而人們的預期是市場走勢的最大決定因素。
2018年下半年，中國經濟的走勢用官方的表述是：“穩中有變，面臨一些新問題新挑戰，外部環境發生明顯變化”。
事實上就具有極大的不確定性。
所以現在來預測2018年下半年杭州樓市的走勢，坦率的說非常難，更多的是需要看宏觀經濟，包括中美貿易談判、貨幣政策變化等等。
就政策取向來說，官方已經是表達的非常明確了：“保持經濟社會大局穩定”，甚至用了六個“穩”。
2，您曾經說過，“8003平方公里市區面積，比上海還大的杭州，未來將不缺房子，但杭城的改善性需求遠遠沒有得到滿足，未來更缺好房子。”近幾年，杭城有高端改善型需求的購房者，在買房心態、置業觀上有發生哪些變化嗎？什麼樣的房子，可能成為他們心中的好房子？
答：杭州十個區的面積達到8003平方公里，比上海還大，是深圳的四倍多。
這麼大的市區面積，可以預見杭州未來不會缺房子。
特別是到2022年，杭州十條軌道交通線路全面建成之後，可供人們居住選擇的區域將大大增加。
不缺房子，但是一定會缺好房子，缺好房子的歷史可能會持續20年甚至30年。
這個原因就是，我們這個城市的市中心仍然有眾多的房齡已經達到30年至40年的老舊小區。另外，過去近20年開發的商品房，由於發展過快，大多品質非常一般。
現在，產品快速迭代，無論是建築設計、景觀設計、室內精裝設計，還是用材及建造，特別是綠色科技系統，在住宅開發中的導入和應用，使住宅的舒適性能發生質的變化。
近幾年杭州高端改善需求購房者，改善的目的比較明確，大多數人都在尋找自己的終極改善住宅。
這些高端改善購房者的選擇標準，通常是比較苛刻的。因為他們有長期的居住經驗和多次改善的經驗，對地段、開發商和產品都有較高的要求。
近幾年，改善型需求選擇豪宅的價值觀發生重大變化。由原來的普遍追求豪華奢侈和排場，轉變為普遍需求，實惠、實用、舒適和科技。
杭州豪宅市場格局與分佈圖 製圖：方仲辰
3，近兩年，杭州豪宅市場格局也發生了深刻變化。傳統的老市中心武林門已經無新房可供，錢江新城的豪宅又屈指可數，在這種情況下，老城西文教區北面的慶隆申花板塊漸漸浮出了水面，成為了杭城高改客戶的置業首選地。您如何看待慶隆申花這個板塊？如何看待這樣一個區域對於傳統市中心豪宅市場的承接、替代性？
答：杭州已經從過去的單一核心城市，邁向了多核心城市，市場格局也發生了深刻變化。
傳統的老市中心、武林門，已經無新房可供。濱江、奧體、西溪、橋西、申花、城東新城、未來的錢江新城二期（江灣區塊）都將是豪宅分佈的區域。
特別是慶隆申花板塊，由於周邊板塊商品房幾乎全部斷供，成為周邊城西文教區、老城西、橋西、西溪多個板塊改善型需求溢出的重要承載。
從城市格局而言，慶隆申花板塊已經脫離最早的工業區定位，現在正向高端生活區定位進行轉移，交通和配套建設成熟。
地鐵5號線和10號線，交匯在申花板塊。 加之莫干山路、學院北路、豐潭路、古墩路、餘杭塘路等多條城市主幹道開發完善。城西銀泰、大悅城等商業綜合體密集佈局在區域內。板塊內還有全國著名高校——浙江大學。
首開杭州金茂府疊墅鳥瞰效果圖
4，在慶隆申花板塊，下半年有個新的產品要面市了，首開杭州金茂府的科技疊墅產品。如何評價首開杭州金茂府的科技疊墅？相比較於傳統的疊墅類產品，您覺得它最大的優勢在哪裡？
答：首開杭州金茂府的科技疊墅產品，最大特點就是它既處於杭州市中心的高端豪宅區域，且又是一個低密度產品。很多人嚮往低密度產品，但郊區的很多低密度產品作為第一居所，在交通和生活配套上又有較大的困難，生活成本包括時間成本較大。
而首開杭州金茂府195-230平方米的疊墅產品，加之閣樓、地下室等空間，完全可以滿足兩個孩子的家庭，甚至三代同堂的空間和功能需求。
首開杭州金茂府疊墅效果圖
5，科技類疊墅、科技類豪宅會不會成為今後杭州高改市場上的新趨勢？買這類產品，大家應該重點關注些什麼？另外，對於準備在今年下半年入市的改善型購房者，您有哪些建議？
答：科技住宅，特別是金茂府的12大科技系統，大大提升和滿足了人們對健康和舒適性的需求。毫無疑問，是未來高端改善住宅市場發展的方向。
高端改善型購房者，應仔細周全的考慮自己的需求，尋找到完全能夠滿足自己需求，不留遺憾的產品。
並趁二手房市場還比較活躍，儘快的進行置換。斷然拋棄手中的所有非優質不動產，購置一套自己居住滿意，同時一定也是保值功能更好的優質住宅，這既是最好的改善，也是最安全的資產保值。
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