伯樂戲說雜談

您好，很高興能回答這個問題，我在瀋陽做了5年半的房產營銷，目前也依然堅持，同時也在寫房產相關的文案，《二哥看樓市》就是我其中的一個平臺。

關於瀋陽房產現在是否賣出這個問題，我給出如下建議！

首先，就大環境而言，瀋陽是全國70個熱點城市當中房價非常靠後的，那麼這想對比而言我們就是屬於房價的低窪區。

其次，瀋陽房價真正上浮，或者嚴格說快速上浮是在2016年末2017年上半年，很多人說這個階段炒房客特別多，是他們推動了瀋陽房價，這個觀點我不認同，這真正意義上應該是屬於補漲。瀋陽作為省會城市，東北唯一特大城市，房價不應該是現有的狀態。因此，大環境而言，瀋陽房價體系剛剛啟動，還有很大的上漲空間，目前我們備受期待的就是國家中心城市。

再次，瀋陽樓市均價目前已經破萬，2019年上市的樓盤大多數以2017，2016高價地項目開盤為主，按地價產品預估，但凡品質項目都得在1.3-3萬之間，甚至更高，將會提升瀋陽房產市場的能級。

最後，最後是重點。瀋陽這座城市目前能級還不足夠高，因此我們要買或者要留的都應該是好房子好房源。品牌開發商地段，戶型，樓層，採光裝修都應該考慮在內。

如果你現在持有的是老破大小區，尤其無學區無電梯，無好物業服務的房源建議你儘早賣掉。如果具有核心資源，比如河景規劃地鐵等，房源各方面條件都還不錯，建議再等等出售。好房子中的好房源上漲空間還是很大的。

以上是個人觀點，如果您覺得有用，歡迎點擊關注，你對瀋陽房產有什麼看法，歡迎評論區留言，我們共同討論！

二哥看樓市

對於當前的房地產市場，很多人都開始迷茫了，有房子的想是不是應該把房子賣掉，沒房子的人在想現在是不是買房的好時機呢？其實這個問題沒有統一的答案，下面老亮分類給大家解答一下，大家可以對號入座，就知道自己是應該買入房產還是賣出房產了。

剛需可以買入

雖然瀋陽的房價剛剛經歷了2017至2018年的大漲，但是就全國的房價水平來說，瀋陽的房價真的不是很高。而且最近幾年風風火火的房子大漲價中，並非是普漲，漲價的主要是新房和學區房。即使是新房，也只是渾南區域漲價的幅度較大，其他版塊只是受到拉動而已。

我們來看看和瀋陽城市規模比較接近，2018年的GDP水平又和瀋陽相當的城市的房價。

2018年徐州GDP在江蘇排第六名為6755億元，人口892萬，GDP排名比瀋陽靠前一位，人口比瀋陽多約60萬。徐州2019年2月二手房均價 10142元/m²環比上月上漲0.64% ，同比去年同期上漲11.65% 。

2018年溫州GDP在浙江排第三名為6006億元，人口919萬，GDP排名比瀋陽靠後一位，人口比瀋陽多約90萬。2019年2月溫州二手房均價 19538元/m²環比上月下跌0.78% ，同比去年同期上漲6.64%。

瀋陽2018年GDP在遼寧拍第二名為6350億元，人口829萬。2019年2月瀋陽二手房均價9169元/m²環比上月下跌 0.01%，同比去年同期上漲12.62% 。

從上面的數據對比我們不難看出，城市人口規模接近，GDP接近，而房價相比而言瀋陽卻低了很多。最後得出的結論就是，瀋陽的房價水平一般，即使沒有太大上升空間，也沒有什麼下降的空間，所以剛需者可以買入。

投資者可以賣出

雖然瀋陽的房價在全國來看也是比較低的，但是這麼多年一直低，肯定是有他的內在原因的。從遼寧省的整體情況來看，從2002年至2012年老寧的人口經歷了大幅度上漲（流入），但此時流入的人口多數為外來務工者。從2014年開始遼寧的人口呈現了長期流出（減少）狀態，而此時流出的人口則以畢業大學生為主，也可以理解為高學歷人群。人口以及消費能力是影響房價最重要的因素，而房價也在一定程度上反應了一個城市吸引外來人口的能力。

雖然瀋陽的人口呈現小幅流入狀態，但是流入的速度和房屋建設的速度相比相差實在太大。咱們不探討流入人口主要是哪些群體，流出人口又是什麼群體，就購買能力而言，流出者的購買能力肯定是要更強的。

之所以說投資者可以賣出，那是因為瀋陽的房價剛剛經歷了大漲，未來幾年肯定是盤整階段。最重要的是幾年以後發展趨勢你很難預測，也許你現在的房產所處的區域是一個非常繁華地地段，但是過幾年就不一定是什麼情況了。看看北行、太原街，原來的繁華之地，現在基本成了被遺忘的角落了。

還有一個很重要的原因，你手裡現在的二手房也是5年房齡，再過5年就是10年房齡的老房子了。據老亮的分析，未來幾年瀋陽的二手房可能會出現下跌的行情（想了解詳情的可以看看老亮以前的文章），即使沒有下跌，你能確定你多持有這幾年的漲幅能夠跑贏由於房齡的增長給你帶來的折價嗎？

最後總結一下，未來瀋陽的房地產市場肯定會出現分化，區域的房價分化，新房和二手房的房價分化。所以大家在買房的時候，不論是剛需還是投資都需要更加謹慎一些。

老亮說房

瀋陽是我的家鄉，大學畢業後在瀋陽從事過四年房地產策劃工作，現在在北京同樣做房產策劃，在這個問題上，我堅信瀋陽樓價還有一定上漲空間。

2014年北上廣一線城市房地產市場火爆，而瀋陽樓市卻寒冬乍現，售樓處推出0首付，一元首付的房子，銀行利率九折八折的打，當時在瀋陽買房基本上就是空手套白狼，但是沒有什麼人買。

2017年北上廣一線城市房地產市場下滑，但是瀋陽的房價卻迎來了一波爆炸式增長，至今首套房貸款利率已經普遍上浮10%，也算是迎來了一個小陽春。

一線城市和瀋陽的房價，彷彿是高低交錯的。其實論城市發展來看，一線城市的發展程度可能是五年十年之後的瀋陽，想知道瀋陽樓市走向如何，看看一線城市就會明瞭。

這麼多年，北上廣深的樓市暴漲過，也調控過，但是唯一不變的是最後的結果都是上漲，而且是呈數十倍的上漲。拋開物價上漲的層面不說，城市在不斷髮展，配套在不斷完善，當一個城市配套經歷了從無到有階段的時候，房價自然也在持續升高。就拿交通配套來說，北京每建成一條地鐵線，周邊的房價都會經歷上漲，而當四環、五環、六環陸續通車時，房價更是翻了倍地去漲。

如果有人說，瀋陽現在經濟情況不好，人口流失嚴重，不看好未來的發展。那麼論人口流失，哈爾濱比瀋陽高，哈爾濱的房價一直在瀋陽之上。上一次哈爾濱房價上漲是因為地鐵的開通，而那時哈爾濱的房價，比已經有兩條地鐵成熟運營的瀋陽高出不少。今年瀋陽的1、2、9、10號線即將四條地鐵遍佈全城，房價上漲更是不在話下。

東三省的三個省會，不論是城市規模，還是交通方面，瀋陽都是第一重點發展城市。不要相信什麼瀋陽工資水平低，房價就不可能高，北京平均工資也就一萬，房價都能動輒七八萬，甚至十五六萬一平，用打工人的工資來評定房價水平是可笑的。

未來瀋陽房價一定會漲，如果沒錢的話最好趁著低價入手，在沈北東陵買一套，先上車，等周邊配套發展起來了再往市中心換。配套不成熟的新城，只要是周邊政府規劃得好，一定有大幅度漲價的潛力。現在北京北四環北五環的房價，甚至不輸市中心的老舊城區。是否能買到好房，就看你能夠有前瞻性眼光了。

關注我的頭條號，會經常發佈一些房產知識，希望我的回答能夠對你有所啟發。

房產經驗談

關於瀋陽房價的問題，我之前也回答過幾次，但總有人提問，索性再回答下。

對於瀋陽來說，這幾年的房價有所漲，但幅度不是很大，我一直也在說，相對於一個區域中心城市來說，瀋陽的房價低的可憐，甚至於可以說是廉價。

這幾年瀋陽的城市也的確擴大了不少，從二環到三環，從三環到四環，基礎設施的不斷完善，配套的服務也在趨於健全，所以城市的外延到了很遠，於洪廣場板塊，奧體商圈，長白島地區，自貿區附近，房價漲的太多，但對於整個城市的均價來說，瀋陽發展空間還是無限的。

曾幾何時，以為房價5000元就是我們的目標，後來8000元，再後來10000元，長白島20000元的房子也有幾個了，總在說買好，或者賣好，你自己看目前的情況呢？

你有錢房子是資產，我們以為落袋為安，其實現金儲蓄利率現在也是很低的，莫不如買兩套房子在那放著，租出也好，當然我也不建議每個區一套房子，也許房產稅的靴子真落地了呢！

買賣看自己，不過瀋陽的發展來說，買房子是時機，賣了再換套大點的房子居住也可以。總之個人感覺瀋陽上升空間無限。

科技NFC

目前瀋陽房價建議出手的地方是長白，，等市府版塊上了好學區，長白馬上跌，，所以說現在長白房價你可以掛最高價格，有機會就出手。在市府買，

奔波在路上的網約車

眾所周知北上廣深的房價使很多人仰望，類似這種大型城市，省會城市哪一個沒有突破到萬元大關。回看瀋陽，省會城市，東北的政治經濟文化中心，評論房價不過萬元。這樣的發展趨勢，條件允許為何不出手呢。目前渾南10000+被炒，鐵西9000+穩定，沈北8000+正熱，大東7000+待開發，整個瀋陽地產行業上升空間還是非常大的。二環內新房太高，二手房也是可以考慮。二環外三環裡那就是混南沈北。沈扶新區有待政策執行，未來發展不亞於渾南。銀行那點利率太少，做生意風險太大，還是投資房產效果最後。

很少吃水果

“一朝發祥地，兩代帝王都”，瀋陽歷史名城，清朝的發祥之地。歷史很多重大事件都發生於此，到了現代，曾經有“共和國長子”之稱。對於瀋陽現在的樓市，我認為應該買進。

買進還是賣出，主要看現在的房價和同類城市相比較是否有價格優勢，另外時機如何，及將來房價是否有上漲潛力，同時結合經濟發展，人口；交通城市地位綜合分析，如果答案是肯定的，那就應該買進。

瀋陽買進的原因如下：

01：瀋陽是東北地區唯一的特大城市，是東北地區的經濟文化中心，是東北地區房產投資有潛力的少數城市之一。

（1）2018年瀋陽統計局統計，瀋陽常住人口831萬，城鎮人口676萬，城鎮化81%，已達到發達國家水平。

（2）2018年生產總值6292億元，首次突破6000億大關，在東北地區位居第二，僅低於大連。

02：瀋陽是東北地區的宜居城市

也許在外地人看來，瀋陽無論氣候和空氣汙染並不是宜居，但是其生活方式是一座標準的東北城市，深受東北人喜歡，成為東北人認為宜居的城市。

03：瀋陽是東北地區的樞紐城市

2010年8月瀋陽就迎來1號地鐵線的開通，目前已有多條地鐵線開通，地鐵線的開通也使地鐵周邊的房價得到大的很大的提升。

做為新晉15個一線城市 ，房價均價在11000元，與其它新晉一線城市，處於中低價位。房價即使和一些地級市相比，如山東省的威海（均價9837元每平米）；煙臺（均價11843元每平米）；日照（均價10388元）相比，價格也相差不多。

瀋陽房價從2007到2018年的發展變化。從3000多元到2018年均價9000多元，10年間房價上漲了3倍。

據安居客數據統計2019年，瀋陽9月房價11282元每平米，比上個月上漲0·3%。，比2018上漲每平米2000多元。2017年，2018年2年房價上漲過快，2019上半年繼續上漲。近期上漲回落。
05：限售；限購政策調控，壓制了瀋陽房價的上漲，但是房價上漲的潛力依然存在。

2017年9月13日瀋陽出臺了限售，規定購買二套房及以上5年後才能上市交易。2018年6月出臺限購政策，針對本地居民暫停2套以上住房銷售，對非本市戶口居民2年以內連續6個月交納社保，可購買一套住房。這兩項政策對於投資者和有資金實力購房者進行了限制，購房主體主要改為剛需和改善，直接影響了需求，同時也直接影響了房價的大幅上升，房價進入了盤整和微漲階段。

但是投資購房者和改善性購房者依然存在，一旦調控放鬆，需求積累，房價仍會大幅上漲

結論：

瀋陽房價目前處於穩定期，微漲，房價相對其它同類城市相對偏低，而且做為東北地人新晉一線，未來國家政策扶持傾斜，瀋陽城市地位提升，經濟仍在發展，對東北其它地區有一定的吸引力，房價還有上漲的空間，所以目前應該是買進房屋。

我是袁哥，請關注我，二十年房產投資經驗，為你房產投資答疑解惑。

袁哥自媒體

我是剛去行二手房市場的經濟人，我的看法是有學區，地鐵，地理位置好，園區規劃好，開發商物業，商圈配套，這些佔的越多漲的也越多，如果都不佔估計是夠嗆能漲了，等動遷或小區有新規劃，現在人生活品質要求的挺高的，擋光，臨街，頂樓儘量別考慮，出手的時候慢

芒果大亮

看漲的我想問一問，憑你們自己在瀋陽買套100平左右的需要多少年，一月掙多少錢？房價己經算高了，我說的跟收入相比。

凡人169677501

一手房不敢說，方方面面的，炒作的，牽驢的太多，市場繁榮真假難辨。但是最近關注的二手房交易好像不咋地，加的幾個中介最近朋友圈也不活躍了。

關鍵字: 房產 中房地產 瀋陽