如果你要在蘇州買房，只要問一圈朋友、同事、親戚，肯定有人對你說：
“你要買XXX盤？園區拿預售的樓盤這麼多，為啥不直接買園區呢？”
筆者就想問問說這些話的人：
你搞對象為啥不找迪麗熱巴？
是不喜歡嗎？
毫無疑問，肯定不是不喜歡，沒人不喜歡園區，也沒人不想在園區有房。但現實是，在園區買房，和找迪麗熱巴搞對象一樣，都不怎麼容易。
置換客戶，尤其不容易。
難點一：先賣後買
迅哥兒不止一次說過，置換的關鍵在於：先賣後買。
置換客戶，需要先將自己的房子賣掉之後，才有足夠的資金去買進置換的樓盤。
我們的老朋友小明，眼見蘇州園區各種“限價盤”蹭蹭領證，心動不已，琢磨著把手上的一套90平小三居賣了，全力打新。
但小明又說了，不賤賣，我就正常掛著。
小明問：園區龍湖熙上、花語江南、星翠瀾庭，我趕得及嗎？
迅哥兒答：趕不上，人家最快這個月，最遲下個月，都快開盤了。
小明又問：那趕得上仁恆、中海那兩個奧體項目嗎？
迅哥兒答：難說，不願意急售，那就5+3吧。
小明一臉懵逼：啥是“5+3”啊？
所謂5+3，是指你現在賣房，若不願降價急售，可能需要5個月的賣房週期、3個月的貸款到賬週期。
也就是說，從掛牌開始，到最後拿到錢，正常8個月。
即便急售，基本也是“現在賣房，年底錢到賬”的節奏。眼下，蘇州各大銀行，普遍銀行3個月放款週期（下家能貸到的情況下）。
所以，小明最可能遇到的狀況是：
錢到賬了，但人家也開完盤了，由於房子賣掉沒地方住，只能租房，很憋屈。
很難接受吧？事實就是如此，這就是置換當下會遇到的第一個問題——買與賣在同一時間點完成的難度，非常之大。
如何踩準時間點呢？對策我們最後再說。
難點二：驗資認籌
來複盤一下園區買房的主流步驟：
交材料—驗資—看樣板間—認籌—開盤—簽約
好了，是不是一眼看出難點在哪裡？看不出也沒關係，小標題已經說了：
驗資、認籌
按照樓盤自己的說法：認籌金按照首付比例確定，500萬的房子，30%首付就凍資150萬，50%首付就凍資250萬，80%首付就凍資400萬。
本來呢，草簽時就要給首付，提前驗一下，完全合情合理、無可厚非。
但是，從網上投訴內容來看，實際操作卻大相徑庭？
注意，以下高能
1號選手：書面要求是50萬認籌金，銷售現場讓打300萬~
2號選手：400萬起步直接凍結，不論幾套，貸款多少，是否人才。
3號選手：驗資400萬，超過了規定的30%、50%首付比。
不斷有投訴表示，現場要驗資、認籌的數額總是跟書面通告的不一樣。
這樣的情況下，置換客戶尤其難受：
本來先賣後買，資金壓力就很大，若驗資超過首付比例，下家房款又沒到賬，很大可能就卡在這個環節了。
即便勉強過了，心裡也不踏實：“別人都是打400萬，我只驗了200萬，會不會全款優先？”
之前木瀆某盤驗資，膽大的甚至還有去借錢的，就為了湊驗資——高利息，刺激。
當然了，對於“鉅額驗資”的投訴，樓盤自然一致否認，“我不是，我沒有，別瞎說啊”。
好吧，你說沒有就沒有吧，只是就很尷尬了，投訴哪裡來的呢？
筆者想來想去，只有兩個可能：
一、銷售個人行為，體恤客戶，防止客戶沒錢趟了渾水，日後還款壓力太大；二、投訴者造謠，閒，閒得蛋疼，壓根沒去認籌，信口開河，就要來黑一下。如果是前一種情況，建議給銷售頒發“年度優秀員工獎”，確保資金充裕，保證項目回款，此乃小禮；為客戶著想，不忘初心，是為大義。
禮義雙全，是個人才。
如果是後一種情況，希望樓盤嚴肅追究，要有“不願槓，但不怕槓，必要時不得不槓”的精神，槓到底。
法治社會，要相信法律會站在公道的一方。
除非......人家有錄音、截圖等關鍵證據。那迅哥兒還是建議相關樓盤以退為進，暫避鋒芒。
難點三：選擇問題
還是小明，要買園區：
“迅哥兒，我想在園區置換，想換一套疊墅，160平左右，預算500萬左右，最好還是精裝，誠心求推薦。對了，青劍湖不考慮。”
聽到這裡，迅哥兒內心：？？？最後一句什麼鬼？為什麼不考慮青劍湖？
小明說：原來住湖東，置換到青劍湖，心裡有坎。
好的吧。迅哥兒能理解這種感覺，但完全不贊同這樣的做法：獨墅湖的花語江南，後期也有疊墅，預計最低700萬起，小明你要嗎？
類似的置換客戶不少，即想要通過置換住得更舒服，但又完全看不上曾經的一些吊絲板塊。
希望大家明白，所謂置換，很多時候就是用前一套的錢，去換一個面積更大、住著更舒服的房子，而代價往往就是地段上的讓步。
又置換又要同等地段，除非再添點兒預算——有錢就行。
此外，板塊的長成是非常玄學的東西，你以為的吊絲板塊，可能並不吊絲。
迅哥兒已經能夠預感到，一大幫人要在星湖天街開業後，哭著喊“真香”了。
難點四：中籤率問題
中籤率，居然成了最不用擔心的一環？
上園灣，500組左右客戶參與，去化311套，普通客戶中籤率60%左右；
雲棲安縵，具體去化率未知，但據說有剩下，且不少，中籤率應該不會低。
只要你資金充裕，可以通過驗資、認籌環節，抽中房子的概率就會比較大了。
這個狀況誰又能想到呢？對不起，我不該把這條列為難點。
說好的置換對策：
A “不要等人家領證了，才想起要去賣房。”
先買後賣，請先提前鎖定好目標。
即使現在，你趕不上龍湖熙上（今晚8點截止凍資）、星翠瀾庭，你還有花語江南（後期還有房源）、仁恆奧體項目、中海奧體項目......
盯緊樓盤動態，多跟銷售聊聊天，只要你掌握了樓盤節奏，就能夠及時調整賣房策略，以便在這些盤取證前完成變現。
若賣掉的是唯一住房，最好和下家約定短期返租，留點時間緩衝，以避免手忙腳亂。
B 學會維護自己權益
如果，我說如果，有樓盤驗資認籌，並不按套路來，請留好證據，向有關部門舉報。
C 同期開出的盤太多，怎麼選？
龍湖和花語江南、青劍湖和獨墅湖......到底選哪個？
這類的選擇題，在咱們的讀者群也時常被提及。
你比如說小明想住得寬敞，他就去報了青劍湖，樓上樓下，痛快。
你再比如說小王喜歡核心的感覺，買了一套花語江南，一出門就是月亮灣、地鐵、大學，舒服。
各取所需，皆大歡喜，不挺好的？
說到底，選哪個，是在【性價比or地段】之間做選擇——你只能誠實地跟著需求走。
D 避免交智商稅
園區一開盤，就有人跳出來吆喝：“直接內定，百分百買到，絕對靠譜。”
據迅哥兒觀察，這種“包買到”的買賣，一般有兩種。
一種是參加開盤搖號，買不到退款——顯然是智商稅，十個人找他了，總有能買到的——買到他就賺，買不到退款便是，無本萬利。
後一種是“無需搖號，直接內定”——迅哥兒也不知道真實性，更不知道他們哪裡來的渠道，但樓盤公告裡，一般都有一條聲明：
若有此類現象，將移交司法部門介入調查
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