本文是廣州淘房志踩盤評級：第三十七篇
南沙向南是大勢所趨，經過多年建設，如今南沙的房均價已逼近三萬大關，同時土地資源也趨於飽和。
有些開發商於是就有了開發南沙北部，連接番禺的想法。
後來居上的美的置業也想分得一杯羹，把在廣州的首秀項目--美的雲築，放在這裡。
項目基本情況介紹：
它是2017年10月拍到封頂價競得的，樓面價1.1萬/㎡。
這塊地是東湧鎮多年來的第一塊宅地，3個月後，中海拿下了東湧鎮的第二塊宅地，樓面價1.65萬/㎡。
樓面價漲了不少，所以美的雲築拿地還是很成功的。
從展示的信息來看，容積率、綠化率、車配比……都是比較宜居的。
地段相對閉塞，公共交通出行不便★★☆☆☆
美的雲築位於南沙區東湧鎮魚窩頭體育文化廣場對面，位於魚窩頭中心區邊緣。
項目周邊很多村莊還有工業區，不在南沙市重點規劃區域內。離番禺廣場和南沙萬達直線距離都有些距離，地理位置著實有些尷尬。
魚窩頭的位置也相對孤立，距離慶盛還是有一定距離（直線距離超4公里），慶盛發展惠及魚窩頭還需要更多的時間。
交通方面，在魚窩頭體育文化廣場處設有公交魚窩頭站，有前往慶盛、金洲蕉門或者番禺市橋公交途經該站。
地鐵是沒有的，最近的地鐵站是慶盛站，直線距離4公里出頭，但由於沒有直達公路，駕車9公里需要半個小時，坐公交則需要一個鐘左右。
銷售有提及在距離項目1.5km處的細瀝村這個地方有可能會有一個18號線的站點。
但是有資料顯示這只是18號線的通風口和緊急疏散站臺，是否改造為客流站點，難說！
退一萬步說，就算真的有預留站，也不是短期內的事，起碼也要魚窩頭到細瀝村一帶發展得差不多，居住人口上來才會考慮。
戶型方正，採光通透，高得房率是亮點★★★★☆
項目由9棟高層住宅組成，分兩期開發（一期5棟，二期4棟），總層高23層（含架空層），以2梯4戶和2梯6戶的設計為主，1棟和2棟是2梯6戶，其餘均為2梯4戶，總共約880套。
▲小區效果圖
其中，一期是1、2、3、4、5棟，二期6、7、8、9棟，中間一條規劃路隔開。
小區正門在5棟和1棟中間位。人車分流設計，地下車庫共有四個出入口，一、二期各2個。
4、5、6棟靠近規劃路，未來可能受車流聲影響；7棟靠規劃路一側有垃圾站，低層住戶可能受到異味侵擾。
戶型方面：
戶型是市面上常見的主力戶型，約90㎡三房兩廳兩衛、115㎡四房兩廳兩衛、125㎡四房兩廳兩衛，適合多種購房需求。
超寬樓距規避了對一些對視情況，既保持了足夠的視野空間，又相對有私密性。
戶型都是十分的規整，房間通風采光優良，南北通透。
其中贈送面積約有十幾個平方，得房率能達到80%以上！此外，美的雲築主打5M智慧健康社區，用了大量的智能家居電器。
總的來說房子本身還是非常適合剛需居住的！
老鎮區村級配套，見即所得！★★☆☆☆
項目在魚窩頭的老鎮區，鎮區不大，1 km範圍內是魚窩頭最核心的配套，1 km以外的就是農村了，配套也都是村級的。
魚窩頭這種區位和規劃情況，其實就是所見即所得，當前能看到的就是所能擁有的。
包括周邊的道路界面、生活配套，就是現成的，不會有太大的變化，未來魚窩頭社區內也不會有新增配套落地。
生活消費，肉菜市場基本滿足。醫療方面，主要是魚窩頭醫院，是計劃提高為二級甲等，新的綜合大樓也在建設過程中，建成後會給片區提供更好的醫療服務。
教育方面，主要是魚窩頭小學、東湧一小和魚窩頭中學、東湧中學，都是公辦學校，教育質量還算不錯。
現在魚窩頭是怎樣，將來也還是怎樣，頂多就是環境改善些，不會出現大的變動。
投資潛力：自住為佳，不要想太多★☆☆☆☆
銷售說項目地處南沙區北部，比起南沙南部，番禺，這裡真的太便宜了。
不錯，的確要便宜！
同時相比增城、黃埔某些偏遠的地區，兩萬左右的價格，這個項目的優勢會明顯一些。
但是，一分錢一分貨，大家都懂。問題就在後期的規劃上！
東湧規劃的核心毫無疑問就是慶盛自貿區，以商業、產業、科研為主，香港科技大學新校區也選址於此。
東湧社區和魚窩頭社區都是東湧鎮主要的居住地，但是由規劃結構圖可以看出，收益最大的是慶盛自貿區隔壁的東湧社區。
魚窩頭的發展時序，會比東湧社區晚。只有東湧社區吃飽了肉，才能輪到魚窩頭喝上一口湯。
不過都這價格了，還要啥自行車！就不要指望投資大漲了。
總結：該項目即看即所得，後面的規劃改動小，適合剛需自住、不適合投資。
附：
魚窩頭後來周邊的配套不會有太多的更新。要看周邊的配套是否滿足生活需求。
就如這次隨行的滴滴司機師傅一樣，原住在文衝的他，為了孩子上學方便，降低生活成本，就選擇舉家遷到東湧。雖然生活配套老舊一些，也算是節省了一點錢，讓家人過的不那麼累。
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