本文是广州淘房志踩盘评级：第三十七篇
南沙向南是大势所趋，经过多年建设，如今南沙的房均价已逼近三万大关，同时土地资源也趋于饱和。
有些开发商于是就有了开发南沙北部，连接番禺的想法。
后来居上的美的置业也想分得一杯羹，把在广州的首秀项目--美的云筑，放在这里。
项目基本情况介绍：
它是2017年10月拍到封顶价竞得的，楼面价1.1万/㎡。
这块地是东涌镇多年来的第一块宅地，3个月后，中海拿下了东涌镇的第二块宅地，楼面价1.65万/㎡。
楼面价涨了不少，所以美的云筑拿地还是很成功的。
从展示的信息来看，容积率、绿化率、车配比……都是比较宜居的。
地段相对闭塞，公共交通出行不便★★☆☆☆
美的云筑位于南沙区东涌镇鱼窝头体育文化广场对面，位于鱼窝头中心区边缘。
项目周边很多村庄还有工业区，不在南沙市重点规划区域内。离番禺广场和南沙万达直线距离都有些距离，地理位置着实有些尴尬。
鱼窝头的位置也相对孤立，距离庆盛还是有一定距离（直线距离超4公里），庆盛发展惠及鱼窝头还需要更多的时间。
交通方面，在鱼窝头体育文化广场处设有公交鱼窝头站，有前往庆盛、金洲蕉门或者番禺市桥公交途经该站。
地铁是没有的，最近的地铁站是庆盛站，直线距离4公里出头，但由于没有直达公路，驾车9公里需要半个小时，坐公交则需要一个钟左右。
销售有提及在距离项目1.5km处的细沥村这个地方有可能会有一个18号线的站点。
但是有资料显示这只是18号线的通风口和紧急疏散站台，是否改造为客流站点，难说！
退一万步说，就算真的有预留站，也不是短期内的事，起码也要鱼窝头到细沥村一带发展得差不多，居住人口上来才会考虑。
户型方正，采光通透，高得房率是亮点★★★★☆
项目由9栋高层住宅组成，分两期开发（一期5栋，二期4栋），总层高23层（含架空层），以2梯4户和2梯6户的设计为主，1栋和2栋是2梯6户，其余均为2梯4户，总共约880套。
▲小区效果图
其中，一期是1、2、3、4、5栋，二期6、7、8、9栋，中间一条规划路隔开。
小区正门在5栋和1栋中间位。人车分流设计，地下车库共有四个出入口，一、二期各2个。
4、5、6栋靠近规划路，未来可能受车流声影响；7栋靠规划路一侧有垃圾站，低层住户可能受到异味侵扰。
户型方面：
户型是市面上常见的主力户型，约90㎡三房两厅两卫、115㎡四房两厅两卫、125㎡四房两厅两卫，适合多种购房需求。
超宽楼距规避了对一些对视情况，既保持了足够的视野空间，又相对有私密性。
户型都是十分的规整，房间通风采光优良，南北通透。
其中赠送面积约有十几个平方，得房率能达到80%以上！此外，美的云筑主打5M智慧健康社区，用了大量的智能家居电器。
总的来说房子本身还是非常适合刚需居住的！
老镇区村级配套，见即所得！★★☆☆☆
项目在鱼窝头的老镇区，镇区不大，1 km范围内是鱼窝头最核心的配套，1 km以外的就是农村了，配套也都是村级的。
鱼窝头这种区位和规划情况，其实就是所见即所得，当前能看到的就是所能拥有的。
包括周边的道路界面、生活配套，就是现成的，不会有太大的变化，未来鱼窝头社区内也不会有新增配套落地。
生活消费，肉菜市场基本满足。医疗方面，主要是鱼窝头医院，是计划提高为二级甲等，新的综合大楼也在建设过程中，建成后会给片区提供更好的医疗服务。
教育方面，主要是鱼窝头小学、东涌一小和鱼窝头中学、东涌中学，都是公办学校，教育质量还算不错。
现在鱼窝头是怎样，将来也还是怎样，顶多就是环境改善些，不会出现大的变动。
投资潜力：自住为佳，不要想太多★☆☆☆☆
销售说项目地处南沙区北部，比起南沙南部，番禺，这里真的太便宜了。
不错，的确要便宜！
同时相比增城、黄埔某些偏远的地区，两万左右的价格，这个项目的优势会明显一些。
但是，一分钱一分货，大家都懂。问题就在后期的规划上！
东涌规划的核心毫无疑问就是庆盛自贸区，以商业、产业、科研为主，香港科技大学新校区也选址于此。
东涌社区和鱼窝头社区都是东涌镇主要的居住地，但是由规划结构图可以看出，收益最大的是庆盛自贸区隔壁的东涌社区。
鱼窝头的发展时序，会比东涌社区晚。只有东涌社区吃饱了肉，才能轮到鱼窝头喝上一口汤。
不过都这价格了，还要啥自行车！就不要指望投资大涨了。
总结：该项目即看即所得，后面的规划改动小，适合刚需自住、不适合投资。
附：
鱼窝头后来周边的配套不会有太多的更新。要看周边的配套是否满足生活需求。
就如这次随行的滴滴司机师傅一样，原住在文冲的他，为了孩子上学方便，降低生活成本，就选择举家迁到东涌。虽然生活配套老旧一些，也算是节省了一点钱，让家人过的不那么累。
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