海教園，是天津樓市繞不過去的一個大IP，只要你打算買房，總要往這裡面探一探頭。
即便它距離外環線已大約13公里，即便目前看似比較荒涼，但依舊擋不住它在樓市中的光環。
最大的光源就來自學區這張王牌。
九年一貫制重點學校再加上能報考市區高中，簡直是靠這個“獨家秘方”打遍天下。
01
海教園從2011年樓市正式啟動，至今已經8年了，從最初的2個項目擴張到如今的13個項目。
土地市場從未停歇。
• 2011年出讓了3宗地塊，被仁恆、融創拿下，也就是如今的仁恆濱河灣、融創中央學府。
當時的海教園還是個名不見經傳的小弟，之後便迎來長達5年的休眠期。
• 2016年 是海教園的第一個高光時刻，6宗土地集中出讓，形成了魯能泰山7號、仁恆海和院、天悅風華、龍湖天宸原著4個項目。
之後又休眠了2年。
• 2018年是海教園的第二個高光時刻，又迎來了4宗地塊的集中出讓，形成了雅居樂御賓府、景瑞翰鄰、路勁贊成、雅居樂御賓府雅玥這4個項目。
• 2019年海教園馬不停蹄的繼續出讓土地，3宗地塊均已亮相，其中陽光城文瀾府已開盤，錦繡大家、中海錦城尚未入市。
• 緊接著，近日海教園再次掛牌2宗地塊，預計12月摘牌。
這8年間，房價從1萬/平米翻倍漲到2萬/平米；土地價格最高也增長了300%。
雖然部分地塊價格有所回調，但放在全市範圍來看，海教園的土地價格非常堅挺。
如今的海教園，表面看似一路高歌猛進，但事實上，背後暗藏風險。
是時候給海教園敲個警鐘了！
02
海教園，給你敲個警鐘
你的供應量太大了
不說遠了，去年年底，海教園有房源在售的，也就4個樓盤。
但今年年底，預計將要達到10個樓盤。
在需求端沒有大量激增的情況下，供應端竟然翻倍。
對於海教園來說，現在的新房供應量太大了。
今年9、10月，海教園每月成交大約300套房源，也就是大約3萬平米。
再參考去年的成交量，海教園每年大約成交30-40萬平米。
如今的中海錦城、錦繡大家這兩個純新盤就大約有4000套房源、約34萬平米的供應，這還不算其它在售的8個樓盤。
海教園的去化週期已經相當長了。
這還算完，在供應量已經如此大的情況下，土地還在掛牌，還將繼續“補倉”。
這樣下去的結果只有一個：價格踩踏。
至少明年上半年，海教園新房都不太會有漲價的機會，如果調控政策不友好，價格戰勢在必行。
03
海教園，給你敲個警鐘
你的戶型越來越小了
海教園的新房供應量大了，但戶型卻反而越做越小了。
2016年時，仁恆海和院做了145-186平米的洋房；魯能泰山7號還有158平米的疊拼；龍湖天宸原著甚至還有235平米的大戶型。
那個時候似乎是比誰更大。
時至2018、2019年，戶型沒有最小，只有更小，似乎是比誰更小。
雅居樂御賓府最先打出89平米的小三室，當時在海教園就已經是“逆天”的了。
之後路勁贊成又做出了86平米兩室，更小了一點。
而陽光城文瀾府幹脆設計了80平米兩室，又小了一個“巔峰”。
純新盤中海錦城最小戶型也是 84平米。
房企們的想象力都太豐富了，照這麼下去，出來一個70多平米的，也不是沒有可能。
戶型越做越小，確實與行情脫不開干係。
當下天津樓市形成了一個循環：
新房供應量大——購買力不足——政策不給力——購買意願下降——二手房進一步冷卻——無法置換導致改善購買力更不足。
所以，房企為了生存，都去迎合市場，畢竟小戶型去化率高，也就都在“越來越小”的路上一去不回頭了。
總價為王，是各項目的生存之道，不斷的拉低總價段，吸引買房人入市。
比如陽光城文瀾府80平米的戶型，總價也就在170萬左右，想當年海教園的門檻可是200萬呢。
這麼小的戶型，其實居住舒適度並不高。
這就為將來埋下一個隱患，過了幾年的週期之後，這些業主都有了換大房子的需求，難免會出現“拋售潮”。
04
海教園，給你敲個警鐘
你越來越剛需了
戶型越做越小，也就意味著，海教園的定位越來越剛需了。
起初的融創中央學府、仁恆濱河灣的定位是偏剛需的，直到仁恆海河院、魯能泰山7號、龍湖天宸原著出現後，海教園似乎開始向改善轉型。
畢竟海教園是天津“第七區”，受市級管控，不但有多所高校遷入，同時也有統一的全域大規劃，板塊起點就比較高，它最終極的定位也一定是偏改善。
但尤其從今年開始，海教園跳了一曲“探戈”，又回頭走了剛需路線。
有樓市行情的原因，有房企自身定位的原因，但現在的結果是，海教園距離它的目標越來越遠了。
05
海教園，給你敲個警鐘
開發近十年都沒形成商圈
不管海教園起點再高，它畢竟是環外的全新板塊。
要想引來人，並留住人，核心商圈是不可或缺的，但建設了近十年，都沒形成一個屬於板塊自己的標誌性商圈。
從最新修改的規劃來看，板塊內並非沒有商業地塊，只是遲遲未招商引資。
這也是鹹水沽diss海教園的關鍵點：你逼格再高，現在商業不還得依靠我？
按照現在的新房入市節奏，大型商業也應該安排上了。
形成商圈，是推動板塊持續前進的基礎之一。
到目前位置，只有華宇地塊（錦繡大家）包含一宗約4.8萬平米的商業用地。
06
海教園，給你敲個警鐘
你的強大對手已在路上
不要美滋滋，海教園，你的對手已經上線了——國家會展中心板塊。
海教園最大的王牌是什麼？學校，能考市區高中！
人家國家會展中心板塊師資力量一點也不差：
“9月30日，津南區政府與天津市教委簽署合作辦學框架協議，國家會展中心周邊區域將引入市直屬優質學校。
市直屬優質學校包括：南開中學、天津一中、耀華中學、實驗中學、新華中學、天津實驗小學等學校。”
市五所都安排上了，一水兒重點校。
國家會展中心同樣也受市級管控，說不定也能報考市區高中。
而房價方面，預計與海教園持平，或者略高一點。
如果真如此，那海教園的優勢也就沒那麼明顯了。
到時候靠什麼脫穎而出呢？這是海教園值得思考的問題。
國家會展中心平衡地及西側地塊效果圖
07
一連給海教園敲了5個警鐘，但並不代表它就沒有可取之處了。
它依然是有潛力、值得買房人考慮的板塊，尤其地鐵6號線已經開始建設，也是助力板塊發展。
另外，也不得不承認，海教園的房價相對來說是比較堅挺的。
它也是環城中唯一一個跳脫了房價梯度的板塊，最大的原因是解決了環城的學籍問題。
只要具備學區屬性的地方，小戶型都賣的好。
只不過現在的海教園確實遇到了一些列問題，需要板塊本身，以及買房人引起注意。
強勁的敵人從來都不是別人，只能是自己。
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