海教园，是天津楼市绕不过去的一个大IP，只要你打算买房，总要往这里面探一探头。
即便它距离外环线已大约13公里，即便目前看似比较荒凉，但依旧挡不住它在楼市中的光环。
最大的光源就来自学区这张王牌。
九年一贯制重点学校再加上能报考市区高中，简直是靠这个“独家秘方”打遍天下。
01
海教园从2011年楼市正式启动，至今已经8年了，从最初的2个项目扩张到如今的13个项目。
土地市场从未停歇。
• 2011年出让了3宗地块，被仁恒、融创拿下，也就是如今的仁恒滨河湾、融创中央学府。
当时的海教园还是个名不见经传的小弟，之后便迎来长达5年的休眠期。
• 2016年 是海教园的第一个高光时刻，6宗土地集中出让，形成了鲁能泰山7号、仁恒海和院、天悦风华、龙湖天宸原著4个项目。
之后又休眠了2年。
• 2018年是海教园的第二个高光时刻，又迎来了4宗地块的集中出让，形成了雅居乐御宾府、景瑞翰邻、路劲赞成、雅居乐御宾府雅玥这4个项目。
• 2019年海教园马不停蹄的继续出让土地，3宗地块均已亮相，其中阳光城文澜府已开盘，锦绣大家、中海锦城尚未入市。
• 紧接着，近日海教园再次挂牌2宗地块，预计12月摘牌。
这8年间，房价从1万/平米翻倍涨到2万/平米；土地价格最高也增长了300%。
虽然部分地块价格有所回调，但放在全市范围来看，海教园的土地价格非常坚挺。
如今的海教园，表面看似一路高歌猛进，但事实上，背后暗藏风险。
是时候给海教园敲个警钟了！
02
海教园，给你敲个警钟
你的供应量太大了
不说远了，去年年底，海教园有房源在售的，也就4个楼盘。
但今年年底，预计将要达到10个楼盘。
在需求端没有大量激增的情况下，供应端竟然翻倍。
对于海教园来说，现在的新房供应量太大了。
今年9、10月，海教园每月成交大约300套房源，也就是大约3万平米。
再参考去年的成交量，海教园每年大约成交30-40万平米。
如今的中海锦城、锦绣大家这两个纯新盘就大约有4000套房源、约34万平米的供应，这还不算其它在售的8个楼盘。
海教园的去化周期已经相当长了。
这还算完，在供应量已经如此大的情况下，土地还在挂牌，还将继续“补仓”。
这样下去的结果只有一个：价格踩踏。
至少明年上半年，海教园新房都不太会有涨价的机会，如果调控政策不友好，价格战势在必行。
03
海教园，给你敲个警钟
你的户型越来越小了
海教园的新房供应量大了，但户型却反而越做越小了。
2016年时，仁恒海和院做了145-186平米的洋房；鲁能泰山7号还有158平米的叠拼；龙湖天宸原著甚至还有235平米的大户型。
那个时候似乎是比谁更大。
时至2018、2019年，户型没有最小，只有更小，似乎是比谁更小。
雅居乐御宾府最先打出89平米的小三室，当时在海教园就已经是“逆天”的了。
之后路劲赞成又做出了86平米两室，更小了一点。
而阳光城文澜府干脆设计了80平米两室，又小了一个“巅峰”。
纯新盘中海锦城最小户型也是 84平米。
房企们的想象力都太丰富了，照这么下去，出来一个70多平米的，也不是没有可能。
户型越做越小，确实与行情脱不开干系。
当下天津楼市形成了一个循环：
新房供应量大——购买力不足——政策不给力——购买意愿下降——二手房进一步冷却——无法置换导致改善购买力更不足。
所以，房企为了生存，都去迎合市场，毕竟小户型去化率高，也就都在“越来越小”的路上一去不回头了。
总价为王，是各项目的生存之道，不断的拉低总价段，吸引买房人入市。
比如阳光城文澜府80平米的户型，总价也就在170万左右，想当年海教园的门槛可是200万呢。
这么小的户型，其实居住舒适度并不高。
这就为将来埋下一个隐患，过了几年的周期之后，这些业主都有了换大房子的需求，难免会出现“抛售潮”。
04
海教园，给你敲个警钟
你越来越刚需了
户型越做越小，也就意味着，海教园的定位越来越刚需了。
起初的融创中央学府、仁恒滨河湾的定位是偏刚需的，直到仁恒海河院、鲁能泰山7号、龙湖天宸原著出现后，海教园似乎开始向改善转型。
毕竟海教园是天津“第七区”，受市级管控，不但有多所高校迁入，同时也有统一的全域大规划，板块起点就比较高，它最终极的定位也一定是偏改善。
但尤其从今年开始，海教园跳了一曲“探戈”，又回头走了刚需路线。
有楼市行情的原因，有房企自身定位的原因，但现在的结果是，海教园距离它的目标越来越远了。
05
海教园，给你敲个警钟
开发近十年都没形成商圈
不管海教园起点再高，它毕竟是环外的全新板块。
要想引来人，并留住人，核心商圈是不可或缺的，但建设了近十年，都没形成一个属于板块自己的标志性商圈。
从最新修改的规划来看，板块内并非没有商业地块，只是迟迟未招商引资。
这也是咸水沽diss海教园的关键点：你逼格再高，现在商业不还得依靠我？
按照现在的新房入市节奏，大型商业也应该安排上了。
形成商圈，是推动板块持续前进的基础之一。
到目前位置，只有华宇地块（锦绣大家）包含一宗约4.8万平米的商业用地。
06
海教园，给你敲个警钟
你的强大对手已在路上
不要美滋滋，海教园，你的对手已经上线了——国家会展中心板块。
海教园最大的王牌是什么？学校，能考市区高中！
人家国家会展中心板块师资力量一点也不差：
“9月30日，津南区政府与天津市教委签署合作办学框架协议，国家会展中心周边区域将引入市直属优质学校。
市直属优质学校包括：南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等学校。”
市五所都安排上了，一水儿重点校。
国家会展中心同样也受市级管控，说不定也能报考市区高中。
而房价方面，预计与海教园持平，或者略高一点。
如果真如此，那海教园的优势也就没那么明显了。
到时候靠什么脱颖而出呢？这是海教园值得思考的问题。
国家会展中心平衡地及西侧地块效果图
07
一连给海教园敲了5个警钟，但并不代表它就没有可取之处了。
它依然是有潜力、值得买房人考虑的板块，尤其地铁6号线已经开始建设，也是助力板块发展。
另外，也不得不承认，海教园的房价相对来说是比较坚挺的。
它也是环城中唯一一个跳脱了房价梯度的板块，最大的原因是解决了环城的学籍问题。
只要具备学区属性的地方，小户型都卖的好。
只不过现在的海教园确实遇到了一些列问题，需要板块本身，以及买房人引起注意。
强劲的敌人从来都不是别人，只能是自己。
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