農村大表哥的弟弟

什麼樣的商鋪，可以幫助你賺的彭滿缽滿，採用什麼樣的工具，可以錦上添花，幫你算一筆賬，你立馬就清楚了，你這個商鋪，理論上非常值得擁有，理由很簡單，收益率高達8%以上，而且每年還在逐漸遞增，但是有個前提，這不是產權商鋪，如果你買的是產權商鋪，以上所有的話失效，好吧！

為什麼非常划算，月租金7500，相當於每年的租金是九萬塊，90萬買的商鋪，收益率10%，能遇到這樣的商鋪太難了，幾乎不可能，唯一的可能就是購買產權商鋪，如果是產權商鋪，直接pass掉，如果不是產權商鋪，趕緊動手，立馬拍拖，還有一種讓你賺的盆滿缽滿的方式，就是按揭貸款，利用槓桿，你的收益率立馬攀升一倍以上，90萬的商鋪，你按揭40萬，按揭十年，每個月還款4500左右，每個月的租金除了還按揭，還有3000塊錢剩餘。

十年後是什麼結果，你得到了90萬的房子，有可能這90萬的房子增值了，增值的部分暫且不說，你每年有36000的租金收益，十年是36萬，你用的本金只有50萬，你得到了126萬，你的收益率是150%，即使收益率能達到6%，十年後也是100%收益，利用槓桿就這麼大的魅力，用較少的資金，可以敲動更多的資產，但是賬目，首先要算清楚再說。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，趕緊來啊！

樂福居

我自己有兩套商鋪，一套在上海外環外，一套在蘇州崑山，所以也許能給你一點小小的建議！

你的商鋪是90萬買的，首付50萬，貸款40萬，然後還款期限應該是10年吧！（商鋪按揭貸款必須首付50%，利率是上浮10%，所謂的50%是按照你要購買的商鋪價值計算。）也就是說每個月的月供為4319元！而你的月資金為7490元，也就是一年將近9000元！

好了，我們算一筆賬，年租金9萬，商鋪價值90萬，每個月還款4319元，收租為7490！也就是說你的商鋪的回報率為10%，並且每年7%遞增，每個月還會有以租抵貸之後的3100元多餘資金，那麼從數據上來看，完全划算，並且是一套不錯回報率的商鋪！

但是我的建議是在看看幾個方面來作分析

• 1.合同簽了多久？
  

• 2.你周圍其他商鋪的情況和回報率是如何的？
  

• 3.商鋪是新鋪還是老鋪？
  

• 4.商鋪未來附近有沒有新的地標或者規劃！

因為要知道商鋪出租都是願者上鉤，你這個租客簽訂那麼高的租金，不一定代表他能一直做下去，或者說下一個租客能夠繼續以那麼高的回報率租你的鋪子！所以第一要考慮的是周圍的鋪子是不是也是和你一樣差不多的回報率！如果是，那麼就OK沒問題！如果不是，那你就要小心了，要懂得參考市場平均價！其次要注意的是如果是剛開盤不久的新鋪子會可能有租金價格波動過大的可能，但是過了2-3年後才會進入一個正常穩定的區間，所以不要把新鋪的回報率當做未來穩定後的回報率！

如果以上都沒問題，我覺得這套鋪子性價比真的不錯，我的兩套商鋪回報率分別在7.5%和9%！目前也是以租還貸階段！！我覺得有資金可以投資下商鋪，雖然說一鋪養三代的時代結束了，但是一鋪養一代還是沒問題的，再說了，經濟和實體的週期都是輪動的，誰知道在互聯網電商的大爆發之後不會再次迎來實體的崛起呢？？投資於未來才是正確的選擇！！

琅琊榜首張大仙

如果能夠保證租金能夠穩定收入，還是很划算的，假設商鋪持有10年後出售，算算總的收益為多少？

1、租金年化收益率

商鋪90萬，月租金7490元，一年租金為89880元，年化租金率為9.98%，而且還以每年7%增長，這個租金收益率非常給力。10年總共收益的租金約為124.1萬。

2、貸款利息

貸款年化利率按照上浮30%計算，還款方式為等額本息，貸款本金為40萬，期限10年，總共支持的利息為14.18萬。

3、商鋪升值情況

2000年商業營業用房平均銷售價格為3260.38元/平方米，2017年商業營業用房平均銷售價格為10323元/平方米，年平均增長率為7%，未來的房價如何走，估計沒有人能夠說清楚，但是有一點可以確定，貨幣超發和落戶政策的寬鬆，未來的房價看漲，按照過去年平均增長率，90萬的房產，10年的價格為大約為177萬，賣掉後可營收87萬。

4、50萬首付用來理財能夠掙多少？

我們按照銀行3年定期存款利率上浮40%計算，50萬存銀行大約可以收益約20萬。

總共可以收益211.1萬（10年租金約為124.1萬+商鋪升值）

支出34.18萬（房貸利息+50萬不買房用來投資收益）

可以淨賺145.87萬，本金50萬，年化收益約為29.17%，建議如果租金收益有保障，可以入手。

互金圈

商鋪總價格為90萬，每月出租價格為7490元，每年租金為89880元，也就是說年化收益率為89880元÷90萬=9.97%，但從年化收益率的角度看，十分划算。而月租金以每年7%的速度遞增，也就是第二年月租金為8014.3元，年租金為96171.6元，而年化收益為96171.6÷90萬=10.69%，每一年將會增加回報率增比，更加划算。

可以說這樣的回報率已經能夠支付貸款的利息，現在5年以上貸款的年化利率為4.9%，如果存在上浮20%，貸款利率為5.88%。首付50萬，貸款40萬，支付貸款按照等額本息的方式進行還貸，10年月還款為4416.75元；貸款20年，月還款為2838.1元；貸款30年，月還款為2367.43元。而每月收取的房租則為7490元，完全能夠應付貸款還款，並且仍舊有結餘。

7490元-4416.75元=3073.25元，3073.25元×12=36879元，36879元÷50萬元=7.38%；7490元-2367.43元=5122.57元，5122.57元×12=61470.84元，61470.84元÷50萬元=12.3%。也就是說，實際上不僅僅能夠月租金抵消貸款月供，還能進行一定的創收，創收金額在3073.25元至5122.57元不等，貸款時間的不同，創收的金額也就不同，並且回報率也是不同，在7.38%-12.3%之間。

可以說是一項十分划算的投資，已經能夠超過10%的年化回報率，並且還擁有房產以及月租金以每年7%的速度遞增，回報率很是可觀。

厚金說

肯定划得來啊，就這個7%的遞增就要非常不錯，如果是以月租金7490為基礎的話，遞增的比率是高於行業平均水平的，但如果是以增幅之後的7%遞增，那才叫一個可怕，如果有這種商鋪，趕緊賣別猶豫。

首付50萬，貸款40萬，其實這都不重要，重要的是你分幾年還完？這個需要精確地去計算，如果貸款是10年還的話，月供貸款在5000元左右，也就是說光憑藉租金即可還貸，如果不計算首付50萬的收益，那麼這就是典型的以租養貸，折算下來的話就相當於花了50萬買了一套商鋪。

而且最重要的一點是這個遞增，高達7%的遞增，如果按照月租金10000元計算，第一年是10700，那麼第二年就是11449元，以此類推，如果按照貸款週期10年計算的話， 這商鋪的租金是會翻倍的，怎麼計算都是划算的。

不過有一點要注意，就是這商鋪的周邊環境是否穩定，租賃商戶是否穩定，如果周邊的生活環境處於發展期，那麼這個商鋪就可以入手，如果周邊的生活環境處於衰退期，那就要慎重考慮這個7%遞增率的真實性，而且這一切數據是建立在商鋪不斷租的情況下，如果一旦出現斷租，那麼也就意味著商鋪是無法直接產生利潤的，這個需要自己具體分析下了。

實體店老王

劃不劃的來林子不知道！

也別去聽他們的算什麼經濟帳！

有幾點是所有投資者都要注意的！那就是地理位置！地理位置！還是地理位置！

最近幾年出來了不少以賣店鋪為幌子的詐騙事件！還有不少是開發商反租事件！

他們都是以同樣的噱頭來矇騙投資消費者！就是那些人給你算的經濟帳，你投資多少錢買商鋪一年能回本多少，幾年就把投資掙回來了！

說難聽點用屁股想也能想到的事，有這好事還輪得到你來投資，早就被關係戶拿完了！

最重要的是地理位置！賣店面的推銷員給你推銷的時候看看附近的人流量，看看附近有沒有什麼大型的商場！附近有沒有學校！如果都具備投資十有八九不會虧本！

但是給你推薦的店面是個郊區的郊區一天到晚人影都沒有的鬼城，你投資這店面又有什麼用呢？？

到時候賣都賣不掉！

一點少年郎喲

總價：90萬.

月租金：7490元，
年租金：89880元.
遞增：7%（每年）
月供：4319.28元（十年商業貸款，按基準4.9上浮10%的利率來計算）。

會有這種商鋪嗎？

（1）划得來嗎？

如果有這種商鋪的話，完全可以買了。結合以上數據，該商鋪的回報率算是比較高了。

建議：看看周邊的商鋪租金是否能租到這麼高；人流量是否足矣支撐整個商業的發展；商鋪的地段是否處該區域的於中心位置。

（2）謹防租金抵扣購房款，包租等名義來計算租金回報。

現在市面上的商鋪租金回報率基本都沒這麼高，除了一些一級地段（特殊地段）商業租金回報率才有7%以上。若是以抵扣購房款的名義或包租的名義的商鋪，那租金回報就比較懸。

總結：

不管是住宅性質的房產投資，還是商業地產投資，以目前額市場來看，租金回報率普遍偏低，該問題的應該描述不成立，簡單的來說，90萬的商鋪，年租金89880元，還每年遞增7%，回報率已經超出了當前市場的租金回報率的範圍，有這種好事，大家早就蜂擁而上了。

天天房知道

這個商鋪的年回報10%，當然買是划算的，但是有一個問題需要你核查清楚，大部分的商鋪都是在銷售的時候說是統一運營的，前幾年是多少後面幾年是9:1分成等類似情況，這種不是這個鋪子本來真實價值，也就是一旦買了之後後面可能就鬧心了；自己要判斷一下週邊的商業氛圍人流量怎麼樣。對於前面幾年的租金是可以抵扣房價的，所以最後買了這個鋪子就是有幾年沒有租金，到最後就是按照實際租金的分成。

重點自己考慮仔細，瞭解清楚，確實如你所說是可以投資的，不要是斷頭路陰陽路，看人流自然走動的情況等等。

新房全民經紀人1

如果這些假設條件都是成立的 可以從現金流進行分析。40萬商業貸款如果以4.9%貸款利率，十年期貸款期限計算，每月等額本息還款金額為4223元（負向現金流），每月7490租金收入（正向現金流）；兩項相加實際每月淨現金流為+3267元，12個月淨現金流入+39024元。做一個粗略的計算，39024/500000=7.8%年化回報，可見首年的回報就很不錯。由於每年租金收入會遞增7%，因此每年正現金流會更高，收益會進一步提升。

如果把貸款期限拉長，負向現金流減少，淨現金流會進一步提升，年化回報會更高。

當然理論分析永遠是理論，實際上商鋪的租金受供需關係影響，很難確保長期每年7%的租金增長。並且商鋪較難出手，變現能力較差。流動性風險也是做投資時需要考量的一個因素。

茉莉的老爸

這不是划算的問題，是暴利！

每年增長7%，分分鐘踩死雞底屁！

划算與否不是你該考慮的問題，你應該考慮對方的牛皮什麼時候能吹破！

那話怎麼說來著？

你惦記人家的利息，人家惦記你的本金。

你反過來琢磨琢磨，給你這麼高的收益，他還不如抵押給銀行，那花錢比這個錢多了，最後人家還能落下個商鋪，幹嘛給你佔便宜？

關鍵字: 房產 財經 產權