回望2019年深圳樓市，可謂風起雲湧、千態萬象，宅地土拍市場亦是可圈可點。
掌櫃財經特別策劃"看見·趨勢"2019年度地產洞察專題，洞察過去一年房地產大小趨勢變化，本篇盤點2019年深圳宅地土拍那些"難忘瞬間"。
2019年，包含深汕特別合作區(深圳第11區)在內，深圳全年共推出14宗宅地，12宗成功出讓，1宗流拍，1宗終止出讓。12宗成功出讓的宅地總成交面積約44.59萬㎡，總建築面積約146.07萬㎡，總成交金額約397.09億元。
從區域來看，2019年光明和坪山各出讓3宗宅地，數量最多，其次為龍華成交2宗，寶安、大鵬、南山、深汕合作區各成交1宗宅地。
從掛牌數量來看，2019年6月24日，一次拿出5宗宅地出讓;2019年11月22日，再接再厲，集中出讓6宗宅地。
此外，2019年1月8日，深汕特別合作區小漠鎮率先出讓1宗宅地，華僑城以6.84億元競得，可售樓面價約4590.9元/㎡，該地塊現已動工，容積率僅1.1，將建成低密度住宅。2019年12月11日，前海出讓1宗宅地。
6月"史詩級"土拍吸粉，吸引37家房企競拍
2019年6月24日，深圳單日掛拍5宗宅地，被業內譽為"史詩級土拍"。土地總出讓面積約170273.1㎡，總規劃建築面積約689680㎡。5宗地塊採用"單限雙競"的方法出讓，起始總價154.35億元，最高限制地價合計223.84億元。
此次土拍共吸引37家、80組房企齊聚首，其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤等排名前十的房企。持續拍賣近3個小時，全場舉牌343次。最後，越秀、龍光、中海、電建及平安均以最高限價結束了這場沒有硝煙的爭奪，當天深圳累計吸金223.84億元。
其中，4宗地以熔斷價成交，越秀以59.08億元獲寶安西鄉尖崗山A817-0609地塊，龍光以65.85億元獲龍華民治A817-0609地塊，中海以54.08億元獲光明地塊，電建以20.12億元獲中海相鄰地塊。1宗地高溢價成交，平安以24.71億元競得坪山G12107-8063地塊。
當天，率先出讓的是寶安尖崗山地塊，該地塊總佔地約38880.19㎡，總建面約121310㎡，容積率3.12，掛牌起始價40.74億元，最高限制地價59.08億元，人才住房起始建面約10810㎡。
經31輪競拍，由廣州越璟房地產開發有限公司(越秀地產)競得，配建人才住房約19610㎡，可售樓面價約58092元/㎡，溢價率45%。
掌櫃財經獲悉，該地塊共有12家房企參與競拍，分別為華潤、萬科、華髮、龍光、中海、金融街、平安、佳兆業+力高、保利、招商蛇口、深業、越秀。競價時，越秀5分鐘內便將價格推至最高限價。
尖崗山地塊"一拍而紅"後，龍華民治地塊上場，該地塊總佔地約32666.72㎡，總建面約148300㎡，掛牌起始價45.41億元，最高限制地價65.85億元，人才住房起始建面約14100㎡。
該地塊位於龍華區民治街道，騰龍路與龍華人民路西北側，緊鄰地鐵4號線，靠近紅山6979，片區商務和居住氛圍較為成熟，多家房企都想將其收入囊中。當天，有12組房企(華髮、保利、越秀、中海、萬科、華潤、平安、佳兆業+力高、招商蛇口、龍光、深業和金茂)參與競拍該地塊。
此外，掌櫃財經獲悉，該地塊是2019年深圳土拍最高成交金額的地塊，也是2019年舉牌次數最多的地塊，共舉牌166輪，中海與龍光的競爭十分激烈，拉鋸長達1個多小時，現場一度膠著，最終，龍光搶得先機，將其收入麾下。配建人才住房約36700㎡，可售樓面價約38154元/㎡，溢價率45%。
第三塊出讓的是光明A510-0151地塊，該地塊位於光明區觀光路北側、明政路南側，近新城公園，總佔地約46019.51㎡，總建面約184070㎡，掛牌起始價37.29億元，最高限制地價54.08億元，人才住房起始建面約25630㎡。
掌櫃財經獲悉，該地塊吸引了16家企業參與競價，分別為廈門國貿、金地、保利、陽光城、首創、越秀、中海、萬科、華潤、平安、佳兆業+力高、建發、金茂、龍光、招商蛇口、深業、深振業。
經過120輪競拍，最終由中海地產集團有限公司競得，可售樓面價約38154元/㎡，溢價率45%，需配建42330㎡人才住房。
緊接著出讓的是與上一宗地塊相隔不遠的光明A510-0152地塊。
該地塊位於光明區光明大道東側、華裕路北側，總佔地約18428.72㎡，總建面約73710㎡，掛牌起始價13.87億元，最高限制地價20.12億元，人才住房起始建面約6630㎡。
掌櫃財經獲悉，該地塊為深圳2019年最多房企競拍地塊，共19家房企參與競價，分別為電建、東亞新華、佳兆業+力高、金地、招商蛇口+新城、華潤、龍光、中海、保利、陽光城、首創、深業、雅居樂、首創、越秀、萬科、平安、建發、金茂、深振業。
經過近25輪競拍，最終由電建地產(深圳)有限公司競得，可售樓面價約36796元/㎡，溢價率45%，配建19030㎡人才住房。
最後壓軸的是坪山地塊，位於坪山區老坑路與盤松路交匯處東北角，總佔地約34277.96㎡，總建面約162290㎡，掛牌起始價17.04億元，最高限制地價24.71億元，人才住房起始建面約36300㎡。
單從價格來看，該地塊是5宗地中最低的。掌櫃財經獲悉，有12家房企報名競爭該地塊，分別為雅居樂、金地、華髮、越秀、中海、萬科、華潤、平安、佳兆業+力高、招商蛇口、卓越、保利。最終由深圳創勇企業管理有限公司(平安)競得，可售樓面價約20356元/㎡，溢價率45%，配建40900㎡人才住房。
11月土拍"雙限雙競"，驟然遇冷有地塊流拍
相較於6月那場宅地土拍，11月土拍可謂2019年深圳規模最大的宅地土拍。此次出讓宅地數量更多，共7宗宅地;起拍價更低，131.67億元起價;總面積多出58686.17㎡，總建面多出347521㎡。
然而，11月土拍卻沒有重現6月土地市場的"火熱"場景。
7宗宅地中，1宗地掛牌前夕停止出讓，1宗地流拍，2宗地底價成交，餘下5宗地127.51億元成交，總價僅為6月拍地總價的一半，且均未觸及最高限制地價。
掌櫃財經獲悉，與6月參與競價的房企數量相比，11月土拍僅20餘家房企參與競拍，每宗地塊報名的房企數量僅為個位數。
對於這場出乎意料的土拍，業內人士認為，深圳重啟"雙限雙競"模式，對地塊建成後的商品房限價，澆滅了房企搶地熱情，令很多房企躊躇不前。
2019年11月22日掛牌的6宗地，主要集中在深圳東部，其中，坪山有3宗地，寶安、龍華和光明分別有1宗地，總佔地約130779.08㎡，總建面約554836㎡。6宗地耗時1小時21分，成功出讓5宗。
拍賣當天，現場氣氛稍顯清冷，房企大多較為沉默。
掌櫃財經獲悉，正式土拍開始之前，大鵬壩光G15401-1508地塊以4.89億元底價定向出讓給了人才安居集團，可售樓面價9333元/㎡，成2019年深圳出讓宅地中樓面價最低的地塊。該地塊項目用來建設可售人才住房，銷售均價不高於20520元/㎡，最高銷售單價不高於23598元/㎡。
坪山馬巒G11340-8034地塊(總佔地約31065.17㎡，總建面約129160㎡)吸引了6家房企競買，天健和五礦展開激烈競爭，現場報價互相緊咬，五礦以25.6億元摘得該地塊，可售樓面價21680元/㎡，配建11080㎡人才住房，限定普通商品住房入市最高均價為38750/㎡。
緊隨其後的是坪山碧嶺G11325-8023地塊(總佔地約33140.3㎡，總建面約132560㎡)有2家房企報名競買。招商蛇口&華潤置地聯合體出價，大約2分鐘，以20.42億元將地塊收入囊中，可售樓面價16820元/㎡，配建11160㎡人才住房，限定普通商品住房入市最高均價為35700/㎡。
同樣位於坪山的坑梓地塊G14313-8018(佔地約49211.16㎡，總建面約221400㎡)的命運與前兩塊地大有不同。該地塊靠近深惠邊界，區位條件一般，無人競買流拍。
相較於前3塊地，第4塊出讓的龍華上塘地塊G14313-8018(總佔地約27390.52㎡，總建面約134210㎡)可謂是"冷門"中的"熱門"，共9家房企參與競買該地塊，經過約91輪報價後，由中海出價50.2億元競得，可售樓面價41450元/㎡，溢價率23.1%，配建13100㎡人才住房，限定普通商品住房入市最高均價為71400/㎡。
與終止出讓的A650-0375地塊不同，一路之隔的光明A650-0376地塊(總佔地約23666.26㎡，總建面約106500㎡)在土拍現場表現較為突出，8家企業參與競拍該地塊，共報價約57輪，最終由南國置業出價26.4億元競得，可售樓面價27358元/㎡，溢價率27.5%，配建47291㎡人才住房，限定普通商品住房入市最高均價為47250/㎡。
12月前海首宗招拍掛出讓宅地吸金38.9億元
半年後，2019年12月11日下午，深圳掛牌出讓6宗地塊，其中最引人注目的無疑是前海桂灣T204-0142地塊。
該地塊位於桂灣片區三開發單元04街坊，是前海首次掛牌出讓的限價宅地。總佔地約9412.25㎡，總建面約10650067200㎡，掛牌起始價27.11億元，最高限制地價39.3億元，人才住房起始建面約6000㎡。
中海、平安、華髮、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬科和廈門建發10家企業競拍，經多方激烈角逐，形成中海、天健、龍光三足鼎立之勢，最終天健乘勝追擊一舉奪地，成交價38.9億元，可售樓面價為63562元/㎡，也是深圳2019年可售樓面價最高地塊，限定普通商品住房入市最高均價為99000元/㎡，配建6000㎡人才住房。
"國家隊"出馬、聯合競拍或成為趨勢
仔細分析2019年深圳宅地土拍成功拿地的房企，隱隱透露了兩種趨勢：
其一，"國家隊"成最大贏家。2019年成功出讓的11宗宅地中，10家房企成功拿地，其中僅龍光、平安2家為民企，其餘8家房企都為央企/國企，
其二，隨著拿地成本攀升和融資渠道收窄，聯合拿地已逐漸成為開發商拿地的新趨勢。深圳土地資源緊張，"僧多粥少"，或為提高競爭力、增加拿地機會，同時緩解資金壓力，不少房企達成聯盟，兩兩合作或多家合作。2019年深圳土拍市場共出現了7家聯合體，6月有6家聯合體，11月有1家聯合體。
伴隨著拿地成本上升和行業競爭加劇，未來土拍市場或將出現越來越多央企/國企背景開發商，聯合拿地的身影也將更為常見。
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