Cの物語2
法拍房有風險，但拍賣前把所有情況瞭解清楚再下手，可以把風險降到最低，甚至零風險。之前寫過一篇法拍房攻略，我給你列幾個需要注意的點。
1、拍到了房子，最後不要，押金退不了！
如果你拍到房子不想要或買不了，押金不退。所以在拍賣前，要搞清楚自己名下有沒有購房資格。
別拍下房子，到時過不了戶，也轉不了名，就悲催了（法拍房僅能過戶給當次競拍的競得人，不得轉給其它人）
2、大部分法拍房，都能提供貸款！
別以為競得法拍房，就要一次性付款。
目前，淘寶上拍賣的佛山房源，絕大多數都可申請貸款--拍賣貸。少部分總價低或不能貸款的房源，頁面有顯示。
拍賣貸利率跟二手房差不多，甚至更低，放款時間也不會拖拉，會直接打給法院賬戶。
①在交押金前，先準備好個人材料，交給對應銀行的拍賣貸款部門。 銀行會根據個人情況，評估能不能貸，貸多少。確定了自己有貸款資格，才報名。
②這裡一定要注意，銀行答覆你購買該套房源可以貸款，但是不會跟你簽訂協議向你打包票，只會口頭告知，那這裡就會存在一定風險。因此拍下後，走貸款流程一定要迅速，不行就立馬換另一家銀行。
3、拍賣前，要算好買房總成本！
各大法院在司法拍賣中規定，涉及到交易過程中的所有稅費，均由競得者承擔。各項稅費跟購買二手房類似：契稅、增值稅、個人所得稅。
①契稅：首套90㎡以下1%，以上1.5%；二套3%
②增值稅：滿兩年免徵，未滿約5.6%
③個稅：滿五唯一免徵，不滿五唯一按成交差額20%或成交價3%繳納
如房子拖欠了水電煤氣費、物業費等，這些也要由競得人買單。
所以在去看房時，到物業那邊摸清情況很有必要。根據以上成本，及小區周邊的同類房源二手售價，計算出一個最高的心理價位。
4、如果原業主佔用戶口和學位，怎麼辦？
競得法拍房後，發現原業主的戶口掛在房子名下。可拿房產證到公安局戶籍科，申請將原業主的戶口“空掛”，你立個新戶口遷入，並無影響。
但如果學位被佔用了，那就真的沒辦法了，只能等他家孩子畢業或轉學。
所以競拍前的看房，也包括對學位的調查。因為這個層面，法院是不負責的。
5、原業主賴著不走或房子簽了長期租約怎麼辦？
法院對於拍賣的房產註明交吉的，就代表房子已經清場了。如果沒註明，則法院一般不負責清場，所以競得法拍房後，若原業主賴在房子裡不走，你只能選擇報警。
若法拍房帶了法院認可的租約，法院在拍賣前會明示。此時必須調查清楚，租約是多少年。否則，後果自己承擔，法院不負責清場。
如果租約是法院不認可的，競得後，可再次通過法院申訴自己的合法權益。
6、拍賣前，有必要請律師做產權調查
有的房子原房主因各種原因斷供而被迫拍賣，這樣的房子產權明晰，銀行會配合你過戶。
若房子存在其他債務抵押，會有些麻煩，所以請律師做產權調查很有必要。一般房子已經被法院拿出來拍賣，產權沒問題。
如果該房子涉及民間債務抵押，律師查不到，該抵押關係沒有在房管局登記。若債主拿著原業主的抵押協議對新業主進行騷擾恐嚇，那就只能報警解決。
所以法院要是能找到熟人，打聽一下該房子的身世，可以避免後期少鬧心。正所謂：朝中有人，行事方便。
如果朝中無人，有想要搶到便宜貨，那就只能自己多做功課。
以上希望可以幫到你哇！
司令說樓
“法拍房”的7大“深坑”
第一坑：多頭債權，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。
比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關係，是最難釐清的。
問題來了：法院之間，還有個叫“優先處置權”的東東；也就是哪家法院先起訴，哪家就有優先處置權；拍賣的錢，先換掉第一家起訴的法院的債務，剩餘的換另一家法院的債務；
問題是民間債務和高利貸，他們是不按套路出牌的。你所有手續辦好搬進去後，就不斷冒出來債權人，說房子早抵押給他了，三天兩頭跑到房子來鬧事，潑油漆，寫大字；
雖然理論上法律上，房屋的所有權歸你了，面對這種騷擾，你也可以報警處理，但這種提醒吊膽的居住體驗，恐怕普通人沒幾個能接受的。
第二坑：辦證過戶之路，阻礙重重。
據網友@JCX的描述，在成交後的過戶歷程，也是阻力重重，不斷的有小鬼擋道：
比如過戶需要開發商提供一手資料（該房屋未出證），但該開發商就是不提供，不辦理，忽悠拖沓。最後@JCX實在逼急了，在開發商辦公室大鬧一場，總算得以解決；
另外，他的主理法官還算相對負責，碰到釘子時，還親自陪同出面協調過兩次，有些法院拍完之後根本不會配合（或者是出面也沒有用），還是得靠自己出面一個一個了難。
網友@JCX由於沒有房票，所以在長沙就研究過很多的“法拍房”，算是對流程及困難預計和準備都比較充分的了，最終還是花了兩週時間，才辦好過戶的手續。
第三坑：惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果裡邊還有人住，這就需要清場才能交付了。
很多的司法拍賣公告裡，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重；
這些人套路很多，一般會把房子給“老弱病殘”居住，比如住個七老八十的老人，即便執行局法官和法警到場，誰又敢動她一下？
這一點網友@JCX也深有感觸：
他曾看中河東某名校旁邊一處法拍房，從拍賣公告來看沒有什麼問題，但是考慮那是安置房，通常都是一個家族或者一個村的人，只怕收房會有諸多困難，找了當地的有關單位瞭解：
結果人家說那套房子最大的主人是另位一個人，佔著房子的又是另位一個人！但這些在拍賣公告裡都沒有體現。連當地的人都講：不管誰買到，基本沒有可能搬進去的。
更坑爹的是，還有些知道房子要拍賣了，趕緊找人補一個租房合同，時間好長（有些達20年），租金爛便宜，然後在你拍下後才發現有人理所當然的住在裡面，而根據物權法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去。
買房的最終結果，發現只是買了個房產證而已！
第四坑：稅費欠費全由買方出
“法拍房”稅費的特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；
另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。
第五坑：戶籍遷入難，學區沒保障
目前沒有任何法律規定可以強制遷出戶口，因此即便你過戶了不動產證，卻不能擁有房產雖在地的戶籍，如果你剛好是看中該套房的對應學區，你就要當心了。
第六坑：暗藏的天價過戶個稅
尤其提醒大家：如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅！
前段時間，據媒體報道：鄭州市民楊某花230萬元競得一套法拍房，過戶時被告知該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，過戶總價只有500元，再次過戶需要繳納差價的20%個人所得稅，也就是230萬減去500元再乘以20%，近46萬元！
第七坑：名義可貸款，實際操作難
淘寶上很多司法拍賣的房子，雖然在醒目位置均標註了“可貸款”的字樣，但實際辦理中，你發現由法院指定的貸款銀行會設置諸多附加條件：
譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，這些都還是小case，關鍵是銀行要貸款給你，得先辦理房產抵押；而你去住建委辦抵押，得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款；
看明白了沒？這就是一個“死循環”！
江湖酒叔
法拍房能靠得住，因為有法律文書，但是有以下幾個弊病。
1、稅費比較高。法拍房按照二手房交易進行繳納稅費，沒有稅收優惠，因此往往一套房子拍下來，可能要繳納的稅費多達十幾萬元，還有百分之五的拍賣費。
2、原業主可能不配合。在網上拍賣的公告當中，法院會對房子細節進行說明，在房子的情況說明中會顯示“房屋權屬人不配合，估價人員不能入室內查勘”等，如果原業主不配合，拍下房子後，可能會面臨與原業主的糾紛。
3、房屋騰空問題，若房屋已出租，租戶可能不配合。如果租戶已經給原業主繳足了多年租金，有可能不意配合搬離，甚至會要求新業主賠償租金等，法律規定糾紛不破壞租賃關係。
4、可能有欠繳的物業費,水電費等費用，網絡上公示不明朗。
想買法拍房，注意以上事項，就可以放心購買的。
望採納，謝謝！
胡觀樓市
靠得住。
現在的法拍房投資者遇到最大的問題已經不是大家以為的清房、長租約問題，而是好的法拍房太搶手了，根本買不到。
可笑很多不瞭解法拍房的房產中介只是天天發些“法拍房不能買”、“法拍房風險大”的口水文章，博人眼球，生怕自己潛在的顧客去買法拍房，自己手上的新房二手房賣不出去。
現代社會信息的傳遞是極快的，當信息已經充分滲透時，就代表最大的便宜已經被人吃光了。
就比如重慶的法拍房，近一年有19873套房產被拍賣，平均每天54套。這2萬套房子都被重慶的兩萬個傻瓜買了？
當然，雖然現在有高額的交易量和巨大的市場活力，但大量投資者的入場也讓這個法拍房的利潤越來越薄。
如果我們把目光放到2018年之前，情況就不太一樣了，當時的重慶法拍房市場還處於蓬勃生長期，但社會大眾卻還不瞭解這個新生事物，因此真正去了解法拍房的人極為稀少，百度搜索指數也顯示了這個趨勢。
掛拍量高，關注人少，也只有在那個時候，重慶的法拍房才可能會有便宜可撿。
現在，已經慢慢到了盛宴的末端，可笑很多人還在用“風險大”這種詞彙來形容法拍房市場，自以為理智，其實不過是固步自封，鼠目寸光罷了。
現實社會，很少有人會去主動了解一些發財的機會。一方面實在沒有那個眼光，另一方面，即使真的發現了，也會因為陌生感和他人的意見而退卻。
再看法拍房，大多數人都會被網上漫漫多“鍵客”誇誇其談的“清房”、“長租約”嚇退。殊不知正是在大家都懷有疑慮的時候，才是一個市場真正被低估，能淘到金的時候。
當大多數人都門清了，不恐懼了，那這個市場憑什麼能讓你賺錢呢。
海豚選房
“法拍房”有幾個潛規則是需要大家瞭解的： 1.房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決； 2.參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。
種被法院強制查封過的房子，在案件沒有進行審理和處理之前，也不會解除查封狀態，自然也不能上市交易，購房者若是遇到了這樣的房源，可以找出賣方索要房產證等房產權屬的複印件，然後親自去法院和房管局等部門進行諮詢，看這樣的房子是否可以交易，交易是不是有什麼條件限制，確認無誤之後方可進行接下來的購房流程。在這個過程當中，賣方是無權要求購房者押身份證複印件的，為了確保個人信息安全，千萬別做這樣的傻事。
與普通商品房相比，“法拍房”的確有比較明顯的自身優勢，但是走“捷徑”購房，置業者也會面臨諸多風險。據北京市隆安律師事務所李振軍律師介紹，競買法院拍賣房屋可能存在實際費用負擔過高、房地產市場價格變化、因存在其他居住權人而導致取得房屋產權後不能實際入住、產權不清、法院輪候拍賣等不同風險因素。
本市最佳
先介紹一下概念，什麼是法拍房？
答案：法拍房是指法院拍賣房。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得金滿足債權。
對於法拍房，人們的第一反應就是便宜，但是大家生活裡都有常識，去買個東西，往往貴有貴的道理，便宜有便宜的理由。法拍房同樣如此。它價格便宜所以很多人覺得很划算，其實高收益和高風險是對等的。我們來看看法拍房的優缺點。
優點：
1、不限購。除北京深圳等一線城市外，在不少城市買法拍房是不要求購買人有購房資格的。
2、價格低。這種資產一般都是因為債權問題處理，所以價格會低很多。第一次拍賣一般是市場價的85折，流拍一次後將為原來的8折。一般經過三次流拍後，價格會很低。
缺點：
1、付款方式需一次性付款，不能貸款：絕大部分都需要一次性全款。就算是公告上寫了可以貸款，也要先把房屋的尾款結清，取得房產證之後，再去法院指定的銀行去辦理貸款，平添了很多正常房屋貸款不需要交的費用。
2、房屋交接存在很多不確定性的風險：當房子產權過戶後，房子確實屬於你了，但是法院可不負責清房，房屋的交付工作要自己解決。遇到賴著不走的，很難處理，尤其是住著七老八十的老人，你碰都不敢碰一下，人家就是不搬走，你買了房也搬不進去呀。
還有可能原房主和他人簽訂了年限很長的租賃合同，比如二三十年，你只能幹看著人家住在你的房子裡，可能很久都住不進去。
3、無法落戶的風險：目前沒有法律規定取得房產證後可以強制他人遷出戶口，所以戶口問題也得自己處理，原戶主能不能遷出，存在很大的不確定性。你無法落戶也就意味著你精打細算買的法拍學區房卻眼睜睜的用不了。
4、債務關係複雜的風險：法拍房多牽扯到複雜的債務關係，很可能存在多次抵押，還會存在民間借貸，高利貸等，你辦完手續入住了，他們會經常上門討債，讓你剪不斷理還亂。
5、高額的稅費的風險：一般法拍房的稅費都由買房者支付，除了正常的契稅，營業稅，印花稅等稅費，還有可能你攤上的是非“滿五唯一"的主，那還有差價的20%的個人所得稅等著你呢，這些具體情況是怎樣的，必須提前弄清楚，否則你買的價格可能並不比正常的二手房便宜，可能還貴了。
6、牽扯很多欠款的風險：法拍房一般是由於原房主存在債務問題，資不抵債，才會走這個程序進行拍賣的房子。這種房子很可能拖欠了多年的物業費，水電費，燃氣費，暖氣費，廣播電視費，如果加上違約金還有一大筆費用。
比如一年拖欠7千，十幾年下來可能就是10多萬，這個費用可是你要承擔的哦，最後很可能你高高興興買了房子，卻買來了一堆欠款。
7、產權不清晰的風險：法拍房的土地性質很重要，如果是小產權房，本身就沒有房產證，你也無法取得房產證，無法正常出售，存在很多不確定的風險。
如果該法拍房的產權是屬於夫妻共同所有，那一方拍賣，另一方來追究，或讓你賠償因你購房而給他的財產造成的損失，你也會有不小的麻煩。
可以說，法拍房的便宜，正是因為它的缺點造成的。所以，買賣這種房子，一定要特別小心。
換句話說，這種房子適合房產投資高端玩家，資金量很大，且有很深的社會關係，能夠對購買的法拍房知根知底，摸清法拍房來龍去脈的人，而作為普通老百姓，或者剛需，儘量別碰，水太深了，小心進去出不來！
總之，法拍房存在的原因，很多是因為處理債權關係，從宏觀角度來看，就是處理躺在銀行裡的垃圾資產，修復資產負債表的。比如某些老闆拿房子抵押還不上錢的。這類資產，也只是藉助了本輪房價熱潮，才成功解決掉，或者說成功找到資產接盤方。
特別注意，銀行內部有很多種債務處理辦法，但這類資產最終能流出銀行體系，不被銀行工作人員及其親朋好友內部消化，本身已經說明其價值不高。
不瞭解房產的人，可能只看拍賣價格，以為撿到了便宜，實際上卻是花了很多錢，只買了一本房產證和一大堆麻煩。所以，輕易別碰法拍房！
烏魯木齊樓觀
您好，我們是海南環球屋，希望此次回答給您有所幫助！
法拍房主要的優勢是不限購，價格低，甚至很多法拍房的價格比市面上的要便宜過半。
但近幾年曝出多起法拍房翻車的例子。
比如：前年深圳的張先生以151萬的價格拍得一處房產，但後期需要額外支付包括所得稅、土地增值稅、土地使用費等等接近90萬，相當於房價的成。
再說說另一則近日的新聞，在網絡上看到一博友求救，他參與了福建建寧縣人民法院在淘寶拍賣上海高境二村的住宅，起拍價200萬，該博友288.8萬拍下住宅。讓他想不到的是喜悅的後背卻是驚人的百萬稅費！因法院未寫產權信息，導致他算錯稅費，由低額稅變百萬稅！！
法拍房是指法院拍賣房，法院會通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置財產，法拍房靠不靠得住是取決於你對它的認知。
法拍房應該要注意一下4點：
1、確認過戶時納交的稅費
2、實地考察瞭解房子的狀況
3、是否有購房資格
4、房屋是否有使用人，是否還在佔用房子等等
法拍房有風險，建議拍賣前把所有情況徹底瞭解再下手，儘可能把風險降到最低，甚至零風險。
海南環球屋
司法拍賣房是指被法院強制執行的房產。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。據悉， “法拍房”主要有四個主要來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。
有可能撿到低價，也有可能陷入尷尬。買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項：
1 、注意委託拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。
2、 要留意所拍賣房屋產權、產權性質是否有問題，是否存在產權不清、無產權、小產權、產權共有情況。
3 、法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法拍房後續所有費用均由購房者承擔。值得注意的是，由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，購買這類房屋，入住後可能會遭其他債權人追討。
4、 要關注是否存在實際居住權人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下後，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產權人拒絕搬遷，而無法實際入住。一般情況下，執行法院不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。
5、 法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用情況，部分房產因長期無人居住，可能面臨數額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。這情況一般會在拍賣公告的標的物介紹中有所說明，比如，某房源的信息就顯示，“物業、水、電、氣等欠費不詳，需買受人核實後自行承擔”。
劉明明啊
靠得住！
第一：如果沒有司法拍賣這個環節，它就是個二手房！有問題或者瑕疵還是有中介公司去解決或者包裝！法拍的房子的問題，需要我們去調研，問題明確，解決，自然購買就沒問題！至於很多人說的有風險，太寬泛了，調查的目的就是為了規避風險！
第二：市場成交數據說明一切。說的再多，你打開淘寶看一看，對比一下今年和去年，年初和年尾的房子成交量，競拍參與人數，競價的激烈程度！很明顯都是呈現上升趨勢的！難道那麼多人都是傻子？全國每年成交這麼多套房子，總共才出了幾次問題！而且我們細緻分析這些出問題的標的，不都是因為競拍者自己前期沒有調查清楚房子情況就拍了，結果拍到了，出問題了。你說怪誰？別人拍的怎麼都不出問題！
第三：有需求就有市場，現在越來越多的司輔機構出現，他們就是幫助客戶競買法拍房的，說白了，客戶所擔心的風險，他們就是幫助承擔的！其角色跟中介類似。那麼為何不找他們幫你承擔風險？你覺得他們服務費貴，但是我感覺瞭解諮詢總是不要錢的啊！
總體而言，法拍行業市場發展前景廣闊，法拍房是靠得住的，但有個前提條件，是你必須瞭解清楚房子，比如，你需要按揭，但是房子沒有產證，也許開發商都跑路了，但你自己不做調查就拍了，那你肯定吃虧，最後不能貸款，被法院視為悔拍，產生了損失，就開始抱怨，歸責與房子，要這麼說，我覺得你還是抱怨法院來的更加合適，誰讓他們上拍的房子有問題。還不給你說！
我是法聯小劉，有問題，你諮詢我，知無不言，言無不盡！
劉不留得柱
法拍房有風險，買法拍房一定謹慎！法拍房的風險主要來自對這套房子的糾紛情況不知情和業主的不配合。糾紛情況不知情是你不知道這套房子業主把這套房子抵押買賣給了多少人，你買了房子之後可能會冒出來多個債權人和你爭這套房子，業主的不配合是法院只負責拍賣不負責過戶個物業交割，你去過戶個物業交割的時候需要業主去配合辦理，業主可以一直拖著，讓你過不了戶。可能會讓你給他好處費才配合。這些就是法拍房的主要風險來源。但是這些風險也是可以控制的，在買法拍房之前你可以動用關係去查清楚這套房子的抵押糾紛情況，以及業主的為人。還有就是可以直接聯繫想要買的房子的業主和他達成協議，把他的房子做成法拍房，這樣的法拍房就基本沒有風險了。
