An｜釋案解惑
案管家 Case Housekeeper
樓上漏水樓下受損，
損失由誰承擔？
樓上尚未入住的業主家中漏水，導致樓下業主房屋受損。物業、業主各執一詞，均不願承擔責任，那麼樓下業主的損失該由誰承擔呢？延川縣法院公開宣判了一起相鄰關係糾紛案件。
案情介紹
張楠、馬強分別是延川縣某小區同一單元301、401房屋的業主。購房後，301房屋的業主張楠裝修入住，而401房屋的業主馬強只在物業處領取了房屋鑰匙，房子一直空置，水卡、電卡均未領取。2017年7月的一天，張楠發現自己家房頂漏水，便立即上樓將四樓樓道儲藏間內的水閘閥關閉，同時通知了馬強及物業公司。經查看，漏水給張楠家的天花板、吊頂等裝修設施和部分傢俱造成不同程度的損壞。多次協商未果後，張楠向延川縣法院提起訴訟，要求馬強與物業公司賠償損失。後經張楠申請，延川縣法院委託某資產評估司法鑑定所對房屋因漏水造成的財產損失進行了評估。經鑑定，張楠家的財產損失金額為2.477萬元、鑑定費2.5萬元，共計4.977萬元。
法院判決
延川縣法院經審理認為，原告張楠購買該小區住房，房屋受樓上馬強家漏水的浸泡遭受損失的事實確實存在，原告張楠對自己遭受的財產損失並無過失。被告馬強雖長期沒有裝修入住，但對自己的住房及內部設施負有管理義務。馬強因疏忽未發現水管損壞，對原告遭受的財產損失存在過失，應當承擔相應責任。通常情況下，房屋未裝修前，在住戶沒有領取水卡且未購買水的情況下，屋內供水管線是不可能通水的，所以漏水與物業公司管理不到位有很大關係，這是造成張楠財產損失的主要原因。延川縣法院依法作出判決：原告張楠的損失和鑑定費由被告延川縣某物業公司承擔3.4839萬元，由被告馬強承擔1.4931萬元。宣判後，馬強現場履行了自己的義務。
律師說法
遭遇類似情況，業主的損失到底應該由誰來賠償呢？陝西標新律師事務所律師宋曉偉認為：
1.房屋在保修期內的質量問題由開發商承擔責任。
根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，正常使用情況下各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年；牆面、頂棚抹灰層脫落，保修1年；地面空鼓開裂、大面積起砂，保修1年；供熱或供冷系統和設備保修1個採暖和供冷期；衛生潔具保修1年；燈具、電器開關保修6個月。保修期從房地產開發商將竣工並驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
保修期內發生保修範圍之內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求房地產開發商承擔賠償責任。
2.樓上業主的原因導致漏水，由樓上業主承擔責任 。
《物權法》第九十二條規定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”因此，如果是樓上住戶在裝修時破壞了水管等原因導致漏水，樓上住戶應維修並對樓下住戶的損害承擔賠償責任。
此外，“不動產權利人”不僅僅是樓上房屋的所有權人，還包括使用權人。《合同法》第二百一十九條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。”如果因為租客原因導致房屋漏水，業主雖然並非侵權人，但作為不動產的所有人，對於因其房屋漏水對其他住戶造成的損失仍應承擔賠償責任，業主在承擔賠償責任後亦可向租戶追償。
3.物業公司未履行管理義務，由其承擔相應責任
《物業管理條例》第五十二條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
物業公司發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止並改正；行為人拒不停止或改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。
如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業主承擔一定的賠償責任。但如果物業公司已經盡到義務，則不承擔責任。畢竟在此類事情上，物業的作用主要是在業主之間進行協調。
此外，如果在物業管理單位的管理範圍內，即大廈和小區的公共區域和共用設施設備發生問題導致業主遭受“水災”，根據《侵權責任法》第六條“行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任”的規定，物業公司應承擔相應賠償責任。
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