An｜释案解惑
案管家 Case Housekeeper
楼上漏水楼下受损，
损失由谁承担？
楼上尚未入住的业主家中漏水，导致楼下业主房屋受损。物业、业主各执一词，均不愿承担责任，那么楼下业主的损失该由谁承担呢？延川县法院公开宣判了一起相邻关系纠纷案件。
案情介绍
张楠、马强分别是延川县某小区同一单元301、401房屋的业主。购房后，301房屋的业主张楠装修入住，而401房屋的业主马强只在物业处领取了房屋钥匙，房子一直空置，水卡、电卡均未领取。2017年7月的一天，张楠发现自己家房顶漏水，便立即上楼将四楼楼道储藏间内的水闸阀关闭，同时通知了马强及物业公司。经查看，漏水给张楠家的天花板、吊顶等装修设施和部分家具造成不同程度的损坏。多次协商未果后，张楠向延川县法院提起诉讼，要求马强与物业公司赔偿损失。后经张楠申请，延川县法院委托某资产评估司法鉴定所对房屋因漏水造成的财产损失进行了评估。经鉴定，张楠家的财产损失金额为2.477万元、鉴定费2.5万元，共计4.977万元。
法院判决
延川县法院经审理认为，原告张楠购买该小区住房，房屋受楼上马强家漏水的浸泡遭受损失的事实确实存在，原告张楠对自己遭受的财产损失并无过失。被告马强虽长期没有装修入住，但对自己的住房及内部设施负有管理义务。马强因疏忽未发现水管损坏，对原告遭受的财产损失存在过失，应当承担相应责任。通常情况下，房屋未装修前，在住户没有领取水卡且未购买水的情况下，屋内供水管线是不可能通水的，所以漏水与物业公司管理不到位有很大关系，这是造成张楠财产损失的主要原因。延川县法院依法作出判决：原告张楠的损失和鉴定费由被告延川县某物业公司承担3.4839万元，由被告马强承担1.4931万元。宣判后，马强现场履行了自己的义务。
律师说法
遭遇类似情况，业主的损失到底应该由谁来赔偿呢？陕西标新律师事务所律师宋晓伟认为：
1.房屋在保修期内的质量问题由开发商承担责任。
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，正常使用情况下各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面、顶棚抹灰层脱落，保修1年；地面空鼓开裂、大面积起砂，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。
保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发商承担赔偿责任。
2.楼上业主的原因导致漏水，由楼上业主承担责任 。
《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”因此，如果是楼上住户在装修时破坏了水管等原因导致漏水，楼上住户应维修并对楼下住户的损害承担赔偿责任。
此外，“不动产权利人”不仅仅是楼上房屋的所有权人，还包括使用权人。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”如果因为租客原因导致房屋漏水，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对其他住户造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。
3.物业公司未履行管理义务，由其承担相应责任
《物业管理条例》第五十二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。
如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。毕竟在此类事情上，物业的作用主要是在业主之间进行协调。
此外，如果在物业管理单位的管理范围内，即大厦和小区的公共区域和共用设施设备发生问题导致业主遭受“水灾”，根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，物业公司应承担相应赔偿责任。
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