回遷房是開發商和政府在徵收土地後，補償給拆遷戶的房子，各個城市都有回遷房。其實，有房產證的回遷房可以放心買，房產證是房管局認可的產權憑證，除了一些禁止轉讓的回遷房，有產證就不用擔心無法過戶。

北上廣深等一線城市房子太貴，有不少人會選擇回遷房，在購買回遷房時要謹慎，千萬別被中介忽悠。回遷房分兩種情況，一種是隻持有回遷協議，另一種是已辦理房產證。購買第一種回遷房可能需要先做公證，待房產證辦理之後才能過戶，有一定風險。還有一點，如果需要辦理落戶，得讓業主先把戶口遷出，以免出現糾紛。我在上海住過回遷房，個人感覺物業很差，樓道、電梯和門上貼滿了各種小廣告，不堪入目，而且形形色色的人很多，沒啥安全感。

零零牛：“田管家”特聘農技專家

愛土拆遷律師團08-21 19:14 關注

你好，很高興為你解答這個問題。在回覆這個問題前，我們先搞清楚回遷房是什麼？回遷房是指國家在徵收被拆遷人的房屋及附隨土地後，提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房。那麼回遷房可以買嗎？

答案是：可以。但是有前提條件。若該回遷房產權清晰，即業主已取得產權證，則可以放心購買。若該回遷房產權不清晰，未下產權，則需要規避風險，謹慎購買。

總體來說，回遷房可分為兩類：一種是業主已經持有房產證的回遷房；另一種是業主只持有回遷協議的回遷房。下面愛土拆遷分別就兩種情形給大家講一下回遷房買賣問題。

第一種：已取得房產證的回遷房

這類回遷房產證完整、清晰，完全可以和普通商品房一樣進行買賣與租賃。因為在房屋交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的，房產證是房子“身份”的證明，受相關法律法規的保護與認可。所以，有房產證的回遷房可以放心購買。

第二種：業主手中只有回遷協議

若業主手中只有發展商的回遷協議，沒有房產證。這類房子在買賣時，不能在房地產交易所公證過戶以及改名的。雙方在交易時，只能先在公證處做公證，待《房產證》出來後才能真正過戶更名。

那麼，若要購買回遷房，作為買方需要注意什麼呢？

一、購買前查清房屋產權性質

通常來說，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。所以購買回遷房一定要查清房屋性質。

二、未有產權證的回遷房 簽訂買賣協議時做好約束

若回遷房已取得產權證，則正常買賣。若未取得產權證，業主手中只有回遷協議，這時候就需要購房者多留個心眼，規避以下幾個問題：1、防止一房多賣。因為未下產權，所以房子並未真正過戶到買方名下，後面如果房價上漲，違約成本低，出賣人極有可能將房屋出售給他人，所以一定要事先在買賣協議中做好約束；2、買賣協議中儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字。以防取得產證之前，賣方發生不測，該回遷房作為遺產被繼承人分割的情況發生；3、約定好房產過戶和交房時間。

三、留意細節部分 避免不必要的損失發生

回遷房取得真正的房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢。因此，購買回遷房的時，一定要注意該套房屋的相關細節，儘量去一些有信譽的大型中介公司諮詢，儘可能避免不必要的損失。

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大霞跟你說奇聞

很高興為您解答。

對於一些生活在城市的朋友來說，因為資金問題很多朋友會考慮購買回遷房居住，但是今天我想告訴大家的是購買這種房子的風險其實是比較高的，很多回遷房其實並沒有房產證的，雖然近幾年國家對這種房子的要求是比較高的，但是仍然是不受法律保護的。

同時對於我們購買回遷房的話，在很多地方是沒有保證的，比如說：房屋的質量問題、物業的管理問題、小區的綠化問題等，都是需要我們進行考慮的，而且對於一些回遷房來說的話我們也是需要進行全款購買的，尤其是對於一些年輕人來說這麼大的經濟壓力是承擔不起的，但是回遷房能不能買也是要根據情況選擇的。

購買回遷房的話我們需要考慮哪些因素呢？

1、資金因素：

對於目前我國的房價來說，很多地區的房子價錢是比較高的，對於一些有錢人來說買一套房子可以說是輕而易舉的事，但是對於大多數普通人家來說的話，買房子的資金問題其實也是一個大問題了，因為資金的原因對於要不要買回遷房來說，資金是不是充裕就是一個決定性的標準了。

對於很多城市的商品房來說價錢都是比較高的，而且要高於回遷房很多，如果我們想在城市買房的話，手頭的資金不充足的話，我們其實也是可以選擇購買回遷房的，畢竟回遷房也是樓房，相比的話價錢就是比較低的了，尤其是一些有回遷房的朋友都是著急將房子變現的，所有很多時候回遷房都是以低價錢對外銷售的，這樣我們購買的話，價錢就是要比購買商品房便宜的多，而且還是比較合適的。

2、是不是可以順利過戶呢？

對於過戶問題很多朋友認為，購買房子過戶的手續是比較簡單的，其實並不是這樣，但實際上我們過戶的時候提供的手續是一個比較麻煩的問題，因為會涉及到開發商、賣房人、購房人三個部分，需要提供哪些材料也是不同的。

而且在我們購房的時候首先要確認房子是不是具有房產證，如果房子是沒有房產證的話，就需要開發商和賣房人同時提供相應的材料，才可以辦理相關的房產證，所以這個時候開發商也是需要提供很多材料的，但是對於現在很多開發商來說，房產證辦理不下來的比比皆是，所以在購買房子的時候我們也要確保開發商的證件是不是齊全，如果不全的話，也會造成過戶不順利的問題。

3、房子的產權問題：

大家也都知道，對於很多回遷房來說的話，一般都是具有回遷協議的，只有房子房產證到手的話，才可以辦理房子的過戶問題的，而且對於一些回遷房協議來說的話，上面的陷阱也是比較多的，要確保房子是共有、是商品房拆遷還是危房拆遷？

而且我們在購買回遷房的話還要知道，這個房子是不是隻有在村內進行集體交易，可不可以對外人進行銷售的，雖然對於很多回遷房來說的話，產權都是在個人手裡的，但是對於一些房子房產證下來最少需要5年的時間，也就說最少5年才可以過戶的，這樣中間的一些不可控因素就比較多了。

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裝修強子

關於買房時要不要選農民的回遷房這一問題，我的建議是綜合多個因素考慮，下面我來跟大家一起分析一下。

一、資金因素

我國大多數地區房價一直居高不下，買房對有錢人來說可能是件輕而易舉的事，而對大多數普通人家來說，都是要傾盡全力的。在要不要買回遷房這個問題上資金是否充裕就成了一個重要的決策標準。大多數品牌樓盤都比回遷房要貴，如果條件不允許資金不是很充裕的話，就可以選擇回遷房，畢竟都是樓房，而且價格便宜。有的回遷農民為了將樓房變現，還會以低於售樓處的價格便宜出售，這就比買其他樓盤合適多了。

二、環境因素

環境因素也是買房時必須考慮到的，這個環境包括衛生環境、人文環境等。不得不說像萬科這樣的大品牌，雖然物業費貴，可能一般的小區一平方米一塊多的物業費就足夠了，而萬科就可能要兩塊多，但是確實是服務好，環境好，一進小區就有保安負責檢查進出車輛，樓梯和樓外的公共區域也都打掃的乾乾淨淨，這些都是回遷房小區欠缺的，回遷房大多是一些小型的物業公司負責，有的甚至沒有物業，整個小區顯得又髒又亂；人文環境也尤為重要，高檔小區相對來說住戶的整體素質和氛圍要較回遷房小區好。如果對衛生環境、人文環境等要求比較高，那建議還是不要選回遷房。

三、產權因素

農民的回遷房有的可能辦不了房產證，手上只有開發商給的回遷協議，像這種情況在買房過戶時都是麻煩，很多情況下賣房者要求買房先交部分押金，至於什麼時候能辦下房產證，什麼時候可以過戶，都存在不確定性，給買房者帶來了風險。

一品小十六

一般來說回遷房的風險比較大，很多的房屋並沒有產權證，就是國家三令五申的小產權房，這類房屋一般不受法律保護。同時回遷房的質量相比之下更差，同時物業的管理、小區的環境都沒有保證，且回遷房需要全款進行購買。當然能不能買也要分情況而定。

1.環境

一般來說商品房的生活環境更有保障，基本上進出大門都會有保安，同時每天都會有環衛工進行清理垃圾。但回遷房很難能夠達到這樣的條件，小區內的環境也十分的髒亂差，且居民的素質也會有很大的問題。這樣的話就要慎重的考慮一下了，如果對生活環境介意的就算了。

2.資金

一般來說回遷房的價格比較低，這樣一來相比商品房的話，價格低了一半以上。在這個房價高昂的今天，一個普通的工薪家庭，想要承擔起這麼大的房價壓力很大。而回遷房雖然要付全款購買，但總的來說價格也便宜一半，這樣一來回遷房也就成為一些人的購買目標。

3.產權性質

大家都知道現在的回遷房一般都只有回遷協議，只有等到房產證下來了才能辦理過戶。同時回遷協議上的陷阱也比較多，是否為共有、是商品拆遷還是危房搬遷？要知道很多的回遷房只能在村集體內進行交易，外人是不被允許的。當然有些房子的產權屬於個人所有，但需要等到5年之後才能進行過戶，這樣一來中間的不可控因素太高。

現在的回遷房最好還是別買，因為風險實在是太高，且沒有法律的保護，國家也不支持，如果不是親戚的話那就選擇購買商品房吧，大家怎麼看呢？

惠農圈

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買農民的回遷樓房，能不能買？

回遷房能不能購買，是個議論紛紛各說其詞，總的來說，回遷房是有購買人身屬性的，只有回遷的居民才有權買。所以，從法律角度講非回遷居民購買具有很多風險。那麼回遷房能買不？有什麼風險？

購買注意事項：購買回遷房就要核實賣方提供回遷協議以及身份的真實性，對回遷房的真實性進行核實，房屋是否是共有，是否抵押是屬於商品回遷，還是危房回遷等。

在簽訂買賣和合同時可以附加以房屋過戶為合同生效條件，可以同賣方協商購房款辦理提存公正，等房產權過戶登記完後，由公證處支付房屋款項。

買回遷房有哪些風險？

（1）保證難

購買過回遷房的人都會遇到，回遷房保證難的問題，即使有的可以辦理過戶手續，但保證時間難保證。

（2）經濟風險大

因為回遷房，不是一時就能辦證過戶的，出現過一戶多賣，如果有債務的可能面臨法院查封。

（3）過戶手續高，不能貸款

所以，回遷房是有諸多風險問題，朋友們在購買回遷房時一定要多注意，房屋產權問題儘可能去一些大中介。

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新農村二代

回遷房是開發商和政府在徵收土地後，補償給拆遷戶的房子，各個城市都有回遷房。其實，有房產證的回遷房可以放心買，房產證是房管局認可的產權憑證，除了一些禁止轉讓的回遷房，有產證就不用擔心無法過戶。

北上廣深等一線城市房子太貴，有不少人會選擇回遷房，在購買回遷房時要謹慎，千萬別被中介忽悠。回遷房分兩種情況，一種是隻持有回遷協議，另一種是已辦理房產證。購買第一種回遷房可能需要先做公證，待房產證辦理之後才能過戶，有一定風險。還有一點，如果需要辦理落戶，得讓業主先把戶口遷出，以免出現糾紛。我在上海住過回遷房，個人感覺物業很差，樓道、電梯和門上貼滿了各種小廣告，不堪入目，而且形形色色的人很多，沒啥安全感。

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鮮農場

在經濟條件允許的情況下儘量不要買回遷房。

第一、回遷房在建設過程中不是完全按照市場規律來辦事，致使回遷房質量都存在或多或少的瑕疵，小問題還能夠解決，有一些問題會影響房屋的使用年限。

第二、回遷小區居住人員情況複雜，大量有多套房的農民會將房子出租、轉賣，導致回遷房小區里居住人員流動性增加，從而導致治安案件頻發。

第三、回遷房辦理房產證的相關手續通常都存在問題，很多小區入住多年都拿不到房產證。一旦房價快速上漲，一部分賣房人毀約的現象屢見不鮮，給購房者帶來巨大的風險。

第四、由於居住人員複雜，在加上老的生活習慣一時難以轉變，回遷小區後期物業服務都跟不上，業主與物業矛盾激烈，小區環境會進入到惡性循環的狀態。

理智的思考

你好，很高興為你解答這個問題。在回覆這個問題前，我們先搞清楚回遷房是什麼？回遷房是指國家在徵收被拆遷人的房屋及附隨土地後，提供給被拆遷人的拆遷補償安置用房。那麼回遷房可以買嗎？

答案是：可以。但是有前提條件。若該回遷房產權清晰，即業主已取得產權證，則可以放心購買。若該回遷房產權不清晰，未下產權，則需要規避風險，謹慎購買。

總體來說，回遷房可分為兩類：一種是業主已經持有房產證的回遷房；另一種是業主只持有回遷協議的回遷房。下面愛土拆遷分別就兩種情形給大家講一下回遷房買賣問題。

第一種：已取得房產證的回遷房

這類回遷房產證完整、清晰，完全可以和普通商品房一樣進行買賣與租賃。因為在房屋交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的，房產證是房子“身份”的證明，受相關法律法規的保護與認可。所以，有房產證的回遷房可以放心購買。

第二種：業主手中只有回遷協議

若業主手中只有發展商的回遷協議，沒有房產證。這類房子在買賣時，不能在房地產交易所公證過戶以及改名的。雙方在交易時，只能先在公證處做公證，待《房產證》出來後才能真正過戶更名。

那麼，若要購買回遷房，作為買方需要注意什麼呢？

一、購買前查清房屋產權性質

通常來說，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。所以購買回遷房一定要查清房屋性質。

二、未有產權證的回遷房 簽訂買賣協議時做好約束

若回遷房已取得產權證，則正常買賣。若未取得產權證，業主手中只有回遷協議，這時候就需要購房者多留個心眼，規避以下幾個問題：1、防止一房多賣。因為未下產權，所以房子並未真正過戶到買方名下，後面如果房價上漲，違約成本低，出賣人極有可能將房屋出售給他人，所以一定要事先在買賣協議中做好約束；2、買賣協議中儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字。以防取得產證之前，賣方發生不測，該回遷房作為遺產被繼承人分割的情況發生；3、約定好房產過戶和交房時間。

三、留意細節部分 避免不必要的損失發生

回遷房取得真正的房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢。因此，購買回遷房的時，一定要注意該套房屋的相關細節，儘量去一些有信譽的大型中介公司諮詢，儘可能避免不必要的損失。

希望有幫助到大家，點擊頭像關注我們的頭條號 愛土拆遷，每天學習徵地拆遷知識和維權技巧！

關鍵字: 回遷房 農民 回遷