小時聊京房
我關注京津冀的房產市場有近十年了。我認為，北京大興區、通州區未來房產升值空間最大。
因為，房產價值與國家公共配套服務設施密切相關。即交通、教育、醫療等等公共服務領域的配套程度。
大興區規劃圖
北京大興區、通州區，因為有北京新機場、北京城市副中心建設，公共配套服務正在由少到多，由比較單一向全面發展，這就意味著，這兩個區域的公共配套設施有增長的空間，人口流入有很大的空間，意味這兩個區域的土地有比較大的升值空間，附著在土地上的房產也就有比較大的升值空間。
我們這裡探討的是未來的升值空間，沒有探討保值。如果說保值的話，北京中心城區最保值，但升值空間沒有大興、通州那麼大了。而且中心城區現在面臨著非首都功能的疏解，產業、人口有下降的趨勢。
北京新機場交通骨架圖
北京大興機場，是京津冀交通骨架的中心。通州、天津、雄安都在建設與北京大興機場的聯繫路網，公路、城際鐵路、機場快線，大興區與四周的聯繫，四通八達，真正的立體交通，航空、高鐵、公路、地鐵，除沒有海路，一應俱全。
北京新機場是新國門，國家新的發展動力源。現在北京與河北正在編制臨空經濟區規劃，導入與臨空有關的高端高新產業，臨空經濟區也是京津冀協同發展的示範區。
特別是雄安新區設立後，北京中心城區的“都”與大興、雄安，在一條線上，也就是京雄走廊，未來，京雄走廊是最值得期待的。因為雄安雖然在河北，功能卻是北京兩翼之一，京雄走廊就是首都的延伸線。從“都”“城"這個角度來說，“都”的價值肯定是高於“城”的。
通州區，因為有北京城市副中心的建設，公共配套設施要超過中心城區，雖然是行政辦公區，商務服務區，但因為是現代城市宜居的典範城市，其城市的價值與其地位是匹配的。
北京城市副中心規劃與現路網對比
北京城市副中心會帶動整個通州，發生翻天覆地的變化，這也就意味著房產的價值也會發生這樣的變化。
當然，問題既然想知道升值空間，想必與投資相關。如果投資的話，有買入時機。並且，北京城市副中心的房產價值，已經被提前支取了一部分。但對於未來，北京城市副中心的利好還沒有完全兌現，還有不小的價值空間。從這一點比較來說，大興區的升值空間高於通州區。
現在北京各區的新規劃都已經公佈了，其未來的價值，很清晰。我們的觀點，未來，通州區與大興區最有升值空間，如果還要這兩區對比，短期通州區高於大興區，中長期大興區高於通州區。
頭條號“京津雄城市群”專注京津冀協同發展，關注我們，共同見證偉大的時代！
深圳房產探秘局
我的回答最專業
第一，北京四環內的房子，普遍保值。大規模區域性看好的是 ‘麗澤金融‘，麗澤橋區域，道理在於，有投資就有發展。
第二，四環內，房子會分化，部分房子要貶值。
1·老破大，5-6層的那種，只能出租，無人購買，除非單價大降。
2·老破小，除非是學區，也要降價。
3·挨著路邊的單位高層樓，沒有獨立院子的，比如前門西路邊那幾個樓，下樓就挨著主路。沒有地方停車，未來停車會更緊，除非你花的錢一個月6000的停車費，這種房子，沒人要了，因為太不方便了。
第三，四環內，部分房子未來會升值。
1·中規模小區，小區內有獨立停車位置，封閉，有配套幼兒園。
2·低密度小區，就是樓以12-14層為主，有電梯，矮板樓，住戶密度少的。
3·因為以後開車，停車都是問題，所以挨著地鐵站，公園，三甲醫院，大商超的。
4·物業服務好的，不能有回遷樓的小區。
Euler大於Gauss
北京的通州、順義、朝陽區東北部的房產升值空間大。
房產升值有幾大因素做支撐:1、功能區集中，學校、醫院、商超圈、政府職能部門、產業園區。
中關村朝陽園打造各類科創總部基地，吸引包括阿里巴巴在內的眾多高科技企業。
北京市新政府及一大批職能部門遷往通州區，勢必帶動各類房產高速升值。
順義是國際臨空產業基地，聚集眾多高端製造企業，承擔市區人口分散功能。
2、交通便利，15號線東延、平谷線、通州到市區快速路修建，都會帶動兩地房產升值。
3、房價基數低，城六區固然都有升值空間，但房價已經屬於高位，不如通州、順義升值空間大，朝陽東北部和順義通州交界處，有很多帶開發和完善的地塊，升價空間尤其大。
用戶4017539001939
1.首先要記住，每個區都有筍盤、ceo盤，因此，區域整體升值快，不代表個人賺得多，這和學區房的道理一樣，東西城確實好，但你家孩子好不好，還得看孩子自身、家庭環境、教育投入等等因素
2、很看到很多答案上來就說：東西城、通州，但這有點不假思索……
房價漲幅看三個要素，
a、區域主力購買力水平
這和區域內及臨近區域產業佈局相關，所以要首先了解未來什麼產業能夠大量提供高收入的就業機會，這個產業集中的片區就會有未來的購買力支持！今天的金融街、中關村都是如此。
b、教育水平
教育依然是很多家庭的剛需，因此，教育高地將會表現強勢。但是，西城、東城未來的整體表現，以十年期來看，不是很看好，因為如果東西城鎖區，長遠看優質生源供給會減弱。
同時，未來私立教育的崛起是大趨勢，東西城名校將越來越不是唯一選擇。
c、現有價格
既然談漲幅，現有價格必須被考慮進來，因為決勝的是差額而非絕對值。
因此，現有低價區域，且有較好的產業佈局，能夠讓收入不錯，重視子女教育的人群形成聚集的片區，將領漲未來！
3、具體來說
不看好通州整體，但看好公務員密集的小區所在區域！
不看好東西城，絕對值上，東西城次新房依然高高在上，這毫無疑問，但相對漲幅未必！ 當然，隱隱覺得上了年份的東西城老破小有拆遷契機，熬到就是大收益……這需要和城市佈局結合，挑機會盤
看好產業互聯網相關企業密集區
看好數據服務、數據安全領域公司密集區
看好金融公司密集區，不看好金融街漲幅
地產小浣熊
房山，首先北京在大力發展南城。而豐臺、亦莊、大興等地方已經都漲上來了（也包括房山中心城區和長陽地區），但是房山一直被人遺忘，所以還有很多地方沒有漲起來，存在價格窪地（比如房山的竇店鎮等周邊鎮）。首先剛才說了在大力發展南城，所以麗澤商務區將會帶動那裡，（看CBD對燕郊的影響就能看出）而且燕郊怎麼也算河北，而房山怎麼也算北京境內。其次房山的地理位置你從地圖可以看出，是在北京與雄安新區之間（雄安新區的影響相信不用多說了吧，那可是千年大業）還有就是京津翼一體化發展。再有就是大興機場多少也會帶動一些。所以綜合上述三個重要點推斷，未來那裡會有很快的發展。再有就是這幾年房山自身也在發展，如大學城，京良路改擴建等小的方面也會有些作用。再有就是未來很可能七環修好，北京中央行政區的建立，導致北京外遷外擴已經有小道消息聽說未來六環內包括六環不收高速費（這個只是有小道消息聽說沒有確切消息）。這些都是能直接促進房山發展的利好消息。以上內容純屬娛樂，要是各位覺得有道理多謝點贊，不喜勿噴。
劉坤304
拆哥答：一定是根據投資和政策的傾斜來判斷。根據的梯隊如下，但是也要根據具體的條件來甄別：
第一梯隊：北京城市副中心、首都核心區（東西城）
第二梯隊：三城一區
第三梯隊：城南行動計劃（南中軸）
第四梯隊：回龍觀-天通苑。
具體到細分區域的房價，拆哥看好麗澤、望京、新北苑等地。
拆哥築品屋
北京房子的升值空間主要在通州、大興，理由如下：
一、控制中央政務區。城內老四區已經正在大調整，人囗在不斷下降，行政驅動人口主要流向通州和河北等地。所以經濟職能調整後，中央政務區房價繼續上漲的空間非常小了，高價的個別地段可能還會微降。
二、發展副中心。今後北京的中心在通州，今年市政府到通州後，房子剛需已經來臨，人口數量是決定因素之一。至少有一倍的升值空間。去北京就是去通州，老四區是首都所在地了，北京離他遠去。
三、規劃定乾坤。根據北京市規劃，海淀、朝陽區房價最大的漲幅期已經過了，要投資多掙錢，除了通州，大興也是個熱點。新機場今年開始啟用。產業佈局正在形成，前兩年清理後，高新園區蓬勃發展起來。未來又是人口流入區。
總之，北京縣區、區域房價升值空間主要看北京的宏觀政策，包括人口結構和數量變化，產業佈局，經濟重心轉移等。環中央政務區也是一個熱點，特別是金融服務業扎堆的區域。
歡迎討論，敬請關注。
周思夢想
北京未來區域板塊的升值空間本人大概分為以下幾個層面：一、金融街及輻射麗澤金融cbd板塊和國貿cbd板塊，包含二環以北的片區，這些板塊仍然有較大的投資空間，原因在於該地區板塊建築密度最高，生產力效率也最高，目前北京這類板塊與其它區域板塊房價始終沒有拉開，未來存在補漲行情（這個週期至少5年以上）價值最高；二、其次海淀中關村板塊和北京副中心通州板塊房產價值次之，海淀作為中國的硅谷佔據北京高端產業發展的優勢，本來可以站在第一梯隊，但近幾年受到土地發展限制和產業分流影響，北京副中心通州我覺得目前很多人對它期望太高，副中心第一階段建設仍以行政中心為主，且整個行政區總體人口亦有限制，政府在較長的時間仍加大市場監管及控制，確保市場保持一個平穩發展；三、北京南部作為北京城市擴張發展的預留地，目前主要以亦莊、生物醫藥基地等產業為主，也受到未來大興機場的發展影響，具有一定的發展空間，但整體區域目前產業定位仍不清晰，但區域價值有可能是北京未來產業轉型的重要陣地，有可能會成為未來的黑馬；四、北京的生態涵養的板塊如房山北部、順義板塊，密雲、平谷則可以忽略不計。
吾悟11
首先說明一點，現在國家對房價的控制在北京是很到位的。
所以，升值的空間也只能是穩中有升。
絕對不會出現幾年的時間就翻倍的房價了。
而穩中有升的地方，也就是當初沒有被過度開發的地方。
這裡就是北京的西部和西南部。
西部乃至西南部是北京當初沒有被大力開發的地方。
住宅的價格相對別的區應該算是比較親民的。
不過，大家不要小看西南部。
首先，得益於長安街西延，門頭溝和石景山都是新小區集中開發的地段。
供貨量大，價格就不會馬上瘋漲。
再從這裡往南，有園博園附近的豐臺一大片區域。
看起來也是開發了不少的小區。
再往南就是房山，房山的房價一直都沒有特別暴漲。
還有一部分區域沒有大規模的開發。
但是，那裡有大學城的概念，以後的房價也會穩步上升。
這些地域的交通相對來說比較方便。
首先是有多條高速和城市快速路。
六環，五環，京開，京港澳，阜石路，蓮石路，園博大道。
這些都是進入城區的交通要道。
此外，公交和地鐵也是一個不錯的選擇。
公交很方便，每個地方都有很多條公交。
而地鐵也已經運行到了這些區域。
所以，這些沒有被過度開發和炒作的區域，將來是北京市要大力發展的地方。
也就是說，還沒有漲起來的房價是這些地方的特點。
現在入手，將來會隨著它們的發展，慢慢的有一個升值。
如果您有不同的見解，期待您的交流。
九門吏部尚殳
從近幾年北京的動作來看，首先北京整體的房價應該會在未來幾年放緩腳步，甚至可能出現穩定的小額下浮。隨著國家在北京大舉開始共有產權房的推廣，剛需商品住房的熱潮將與原先不具可比性。
隨著北京市疏解非首都功能的進一步開展，未來留在北京的人，除了戶籍人口以外，大部分會是真正的人才，他們普遍會有高收入和企業與國家給的優惠政策，雖然北京的房地產需求並不會呈現斷崖式下降，但逐步降溫看來是趨勢。
今年北京市兩會已經提出合併東西城的具體規劃，未來北京市東西城內的人口將會進一步減少，承租房可以退租給補貼，甚至鼓勵東西城原有戶籍人口把戶口遷出東西城，以現金的方式補貼戶籍遷出。並且政府明確表示不再會批准新的商品房用地。那麼未來東西城（原東城、西城、崇文、宣武區）將會出現兩極分化，已有的高端商品房項目將會繼續上漲，但老舊小區需求將會被抑制，甚至價格下跌。
未來北京房價的增長點，應該主要集中在北京的通州、大興和門頭溝等區縣，一來，這些地方曾經都是北京的郊縣，房價與中心城區仍有差距，二來隨著北京市落戶通州，新機場落戶大興，周邊房價帶動上漲已是必然趨勢。
從區位因素來說，北京落戶通州是為了京津冀一體化開闢出了更多條件，建立了從北京市到天津市距離更近，產業更直通的走廊。新機場則在北京和雄安的中間，那麼大興周邊新的環機場經濟帶已是大勢所趨，再有雄安的加持，應該是後續一段時間漲價的主力位置。
最後再來說說門頭溝，很多人覺得門頭溝既不在機場經濟帶也不在北京市傾斜的東側，並且離主城較遠，上漲空間不大。其實恰恰相反，門頭溝可以說是北京地勢最好的地方，空氣好，水質好，自然風光也不錯，距離新機場和雄安的距離不遠。未來，北京人購房習慣將進一步升級，已經不再單單滿足於戶型和便利，更多的會追求區位本身的質量。在北京核心區疏解非首都功能完成後，大部分在北京的人不再會往內城扎堆，北京市衛星城的佈局會進一步突顯。而門頭溝恰恰是北京的上風山水之地，相比於其它距離核心區較近的衛星城而言，這裡起步較晚，但也正是因為起步較晚，才有更強的可塑造性。
最後再來說說不看好的，北三縣和昌平區可能在未來會出現降溫可能，一來昌平距離核心區較近的地方，多年來已經被互聯網企業的員工佔領，房價已經超出區位本身的價值，隨著這一波互聯網寒冬的頹勢到來，很多大公司選擇減少北京的員工數量，縮減編制。大部分在北京的員工可以選擇平級平薪調動到二線強省會城市，這樣勢必把還沒有買房的互聯網員工疏解出北京了一部分，需求在將來會降低。
而北三縣因為距離核心區太遠，產業依然跟不上發展，剛需住房普遍依然輻射不到，很難在短時間內出現大幅上漲。反而是別墅戶型，因為依山傍水，具備一定的上浮潛力。
