我曾經在知識星球上被問到這樣一個問題。
這是一個很棒的問題。能問出這樣問題的人，一定是踩盤不少的，才會去探討底層規律。
從我自己的實際感受來看，上海總體上還是遵循著內中外環的價差的。
但是在非常多的板塊，我們的確能看到兩個小區，相隔不遠，價差極大。臨平路的瑞虹新城動不動就能賣10萬，而它旁邊的一圈不算那麼老的房子，比如香港麗園，賣7萬都很吃力。
這個比價從10年前就保持著，一直都沒有收窄過，以後也不會收窄。
有人說這是富人區的房子拉著窮人區的房子往上漲。我的看法完全相反，我更願意認為是富人區的好房子一直在被拖累。無數好地段的好產品，價格上完全能打出天際線的好房子，就這麼被糟蹋著。
直到今天，我打開新房地圖，這一幕依然在上演。
01
我看了下今年上市的上海內環內項目，凡是稍微看得上眼的房子，單價都是10萬+，還完全不愁賣。
前兩天和一個分銷經紀人聊天。他告訴我，內環內的新房，幾乎都是不用做廣告的，也不用返點促銷。慢慢賣好了，反正賣一套少一套。那些手裡有客戶的代理經紀，在外環外被房企們跪舔求帶貨，可是跑到內環內，得反過來求著房企爸爸給分銷資格。
可是好賣不代表看好。
市中心老破小扎堆裡的新房項目，我是非常謹慎的。
那種棚戶區裡鶴立雞群的新房，除非未來能有穩定預期，能把周圍棚戶都拆掉，否則我是不太建議買的。
很多人不明白的是，一個小區的壕不壕，品質好不好，容積率高不高，不能只看這個小區本身，要把環繞一圈的小區算進去當作整體考慮。
因為住在小區裡的人終歸是要出門的。沒幾個人能接受門內是歐洲，門外是非洲的狀況。
無法拆除的周邊老舊房子，直接影響著配套品質和自住體驗。而在一輪牛市來的時候，新房的房價更是沒法和老房子產生輪動。新房漲了一波，看了一圈周圍，發現老破小，等著自己來抬轎子。沒人能幫新房夯實房價，再拉一把。等不到的結果，就是新房洩了氣，房價被拖累。
那些市中心新房項目，按照地段來看，定價真是良心。
可是一想到那旁邊永遠拆不掉的老舊房子，單價10萬也不算那麼便宜了。
02
要理解這件事，只要把房價打開看就明白了。
房子作為一個建築物，是不會漲價的，漲的是它下面的土地。
開發商拿地成本告訴我們，房價裡地價至少佔到6成，是地價拖著房價上漲。
從這個意義上來說，老破小旁邊的新房是非常吃虧的。因為新房勝在自己的產品力，把房子造的美輪美奐，卻是依然改變不了地價受累的事實。
因為地價上漲的本質原因是單位土地上的基建設施、商業配套、人流資金的改善，來自於政府和房企們的砸錢。可是周邊老破小的存在，死死地佔住了土地。你就算想砸錢，也沒地方好下手。失去了增量發展空間，就是失去了土地增值的機會。
地價漲的慢，房價也漲的慢下來了。
03
我們按照這個規律，去看看奮戰在老破小社區裡曾經的網紅盤，發現他們過得都不太好。
新靜安大寧板塊最壕的大寧瑞仕花園，在2012年就已經做出了幹掛石材、人車分流、會所泳池，外加有明星幼兒園、小學、初中三學區的加持，當時是紅遍北上海的爆款項目。可讓我絲毫感覺不到貴氣，周邊老公房的陳舊，不停滴喚起我這裡曾經是下只角的記憶。
相比周邊6萬左右的單價，大寧瑞仕花園的9萬單價少了幾分標杆樓王的霸氣，更像是一種被頂在槓頭上下不來的尷尬。
再看下上海歷史上最牛逼的網紅新盤，現在最拉風的二手貴族，梁朝偉們的最愛，豪宅中的豪宅——翠湖天地。你走在小區裡面像是宮殿一般，可是出門向右跑到復興路上，看著馬路對面棚戶區小店頭上的“黃燜雞米飯”招牌，一瞬間人忽然有了魔幻和迷離的感覺。翠湖天地14萬的單價，在周圍一圈XX弄、XX大廈單薄房價的包圍之中顯得那麼格格不入。順便提一句，2006年至今上海房價漲了6倍，翠湖天地的漲幅才一半，是全上海漲得最慢的小區，甚至都不用加之一。
04
你知道了老破小旁的網紅盤不咋地之後，你甚至是可以反過來用的。買那些高檔社區裡不那麼壕的房子，也是不錯的選擇。
大家都知道，新江灣城是一個爭議非常大的社區。擁有稀缺的溼地，外加優質的教育資源，加上雄心勃勃的政府引導，新江灣城規劃一度曾向聯洋社區看齊，可惜到現在始終是差了那麼一口氣。不過呢，有人質疑新江灣的房價，也有人憂慮它的產業，但是沒人懷疑它家的壕。
環顧北上海，出了中環線，只有新江灣城可以被說成品質社區。雖然偏居一隅，新江灣的房價毫不含糊，絕大部分房子都很新，品質感好，單價在8萬以上。更要命的是，全部都是大戶型，九龍倉、嘉譽灣、加州水郡這些小區，動不動就來一套160平米甚至200平米的三房。一套住宅的預算頂得上近郊一棟別墅。不過好在市場還是認可的，新江灣聚集了北上海的實力土豪。經過洗禮活下來的福建鋼貿老闆、楊浦區拆遷戶、五角場上班的高級白領買光了大戶型。
有意思的是，這幾年新江灣城賣的最好的項目卻是一個劍走偏鋒的小項目：泰禾院子。其實吧，我並沒有覺得複式院子這種產品設計的有多厲害。但是泰禾太會做生意了，90平米做出三房，把總價控制在七八百萬，這樣的總價段在新江灣平均1200萬+主力價格段來看，顯得格外有競爭力。我不知道新江灣城未來走勢如何，但我比較確信的是泰禾院子這種總價不那麼貴，房間數足夠多的產品，在土豪社區裡一定吃得開。
買房子，千萬不能高價去打低價，但是可以用低價去打高價。
05
給大家說了那麼多，是想給即將選籌的你一些建議。
今年的上海會有數百個新房項目準備著入市。在市場不景氣的前提下，我相信每個項目都是誠意滿滿的。
即便如此，我們還是認為，幾百個新房項目裡，大概只有十分之一是值得買的。這已經比二手房好很多了，
綠中介幾萬套二手掛牌裡，只有百分之一是我們看得上的。我以前說過，想買房的朋友，今年就是近幾年最好的機會。意思是不光是價格上合理，還有就是選擇面特別大。不過項目多了，有的時候會讓自己面臨著選擇的艱難。
上面說了那麼多，你到這裡應該會明白，我們是不建議買周邊環繞老破小的新房項目或二手次新的。
我們的最愛是，選擇板塊內空地較多，有整體規劃的片區，買那些價格適中的非品牌房企的實力產品。
空地較多，沒有歷史羈絆，整體規劃容易做出高檔社區，提升居住品質感。而在這樣整體規劃社區裡的小區，即便不是什麼知名房企的網紅盤，也很容易因為板塊整體提升而獲得大漲。因為社區的高逼格能把它拉起來。
受制於老房子的歷史包袱太重，市中心整體打造高端社區的成功案例並不多，只有浦東聯洋做出了國際社區，新天地、黃浦濱江、北外灘、東外灘還在努力拆遷中。
你如果能夠放開選擇範圍，我建議你到內環外看一看，那裡有更多的空地，這些都會變成更協調的品質住宅群。如果你就是偏愛著市中心，那買房子之前，也請儘可能關心小區周邊一圈房子的品質。用九宮格的眼光來買房子，而是不一個小區本身。
在大家都在喧鬧著誇讚房子地段和產品的時候，我們沉靜下來，試圖發現房價底層的一個個小規律。
有人說，一個個小趨勢會匯聚成大時代。我們相信，掌握了一個個小規律的你終將擁有大視野，迎接這個大時代。
以上是正文。
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