我曾经在知识星球上被问到这样一个问题。
这是一个很棒的问题。能问出这样问题的人，一定是踩盘不少的，才会去探讨底层规律。
从我自己的实际感受来看，上海总体上还是遵循着内中外环的价差的。
但是在非常多的板块，我们的确能看到两个小区，相隔不远，价差极大。临平路的瑞虹新城动不动就能卖10万，而它旁边的一圈不算那么老的房子，比如香港丽园，卖7万都很吃力。
这个比价从10年前就保持着，一直都没有收窄过，以后也不会收窄。
有人说这是富人区的房子拉着穷人区的房子往上涨。我的看法完全相反，我更愿意认为是富人区的好房子一直在被拖累。无数好地段的好产品，价格上完全能打出天际线的好房子，就这么被糟蹋着。
直到今天，我打开新房地图，这一幕依然在上演。
01
我看了下今年上市的上海内环内项目，凡是稍微看得上眼的房子，单价都是10万+，还完全不愁卖。
前两天和一个分销经纪人聊天。他告诉我，内环内的新房，几乎都是不用做广告的，也不用返点促销。慢慢卖好了，反正卖一套少一套。那些手里有客户的代理经纪，在外环外被房企们跪舔求带货，可是跑到内环内，得反过来求着房企爸爸给分销资格。
可是好卖不代表看好。
市中心老破小扎堆里的新房项目，我是非常谨慎的。
那种棚户区里鹤立鸡群的新房，除非未来能有稳定预期，能把周围棚户都拆掉，否则我是不太建议买的。
很多人不明白的是，一个小区的壕不壕，品质好不好，容积率高不高，不能只看这个小区本身，要把环绕一圈的小区算进去当作整体考虑。
因为住在小区里的人终归是要出门的。没几个人能接受门内是欧洲，门外是非洲的状况。
无法拆除的周边老旧房子，直接影响着配套品质和自住体验。而在一轮牛市来的时候，新房的房价更是没法和老房子产生轮动。新房涨了一波，看了一圈周围，发现老破小，等着自己来抬轿子。没人能帮新房夯实房价，再拉一把。等不到的结果，就是新房泄了气，房价被拖累。
那些市中心新房项目，按照地段来看，定价真是良心。
可是一想到那旁边永远拆不掉的老旧房子，单价10万也不算那么便宜了。
02
要理解这件事，只要把房价打开看就明白了。
房子作为一个建筑物，是不会涨价的，涨的是它下面的土地。
开发商拿地成本告诉我们，房价里地价至少占到6成，是地价拖着房价上涨。
从这个意义上来说，老破小旁边的新房是非常吃亏的。因为新房胜在自己的产品力，把房子造的美轮美奂，却是依然改变不了地价受累的事实。
因为地价上涨的本质原因是单位土地上的基建设施、商业配套、人流资金的改善，来自于政府和房企们的砸钱。可是周边老破小的存在，死死地占住了土地。你就算想砸钱，也没地方好下手。失去了增量发展空间，就是失去了土地增值的机会。
地价涨的慢，房价也涨的慢下来了。
03
我们按照这个规律，去看看奋战在老破小社区里曾经的网红盘，发现他们过得都不太好。
新静安大宁板块最壕的大宁瑞仕花园，在2012年就已经做出了干挂石材、人车分流、会所泳池，外加有明星幼儿园、小学、初中三学区的加持，当时是红遍北上海的爆款项目。可让我丝毫感觉不到贵气，周边老公房的陈旧，不停滴唤起我这里曾经是下只角的记忆。
相比周边6万左右的单价，大宁瑞仕花园的9万单价少了几分标杆楼王的霸气，更像是一种被顶在杠头上下不来的尴尬。
再看下上海历史上最牛逼的网红新盘，现在最拉风的二手贵族，梁朝伟们的最爱，豪宅中的豪宅——翠湖天地。你走在小区里面像是宫殿一般，可是出门向右跑到复兴路上，看着马路对面棚户区小店头上的“黄焖鸡米饭”招牌，一瞬间人忽然有了魔幻和迷离的感觉。翠湖天地14万的单价，在周围一圈XX弄、XX大厦单薄房价的包围之中显得那么格格不入。顺便提一句，2006年至今上海房价涨了6倍，翠湖天地的涨幅才一半，是全上海涨得最慢的小区，甚至都不用加之一。
04
你知道了老破小旁的网红盘不咋地之后，你甚至是可以反过来用的。买那些高档社区里不那么壕的房子，也是不错的选择。
大家都知道，新江湾城是一个争议非常大的社区。拥有稀缺的湿地，外加优质的教育资源，加上雄心勃勃的政府引导，新江湾城规划一度曾向联洋社区看齐，可惜到现在始终是差了那么一口气。不过呢，有人质疑新江湾的房价，也有人忧虑它的产业，但是没人怀疑它家的壕。
环顾北上海，出了中环线，只有新江湾城可以被说成品质社区。虽然偏居一隅，新江湾的房价毫不含糊，绝大部分房子都很新，品质感好，单价在8万以上。更要命的是，全部都是大户型，九龙仓、嘉誉湾、加州水郡这些小区，动不动就来一套160平米甚至200平米的三房。一套住宅的预算顶得上近郊一栋别墅。不过好在市场还是认可的，新江湾聚集了北上海的实力土豪。经过洗礼活下来的福建钢贸老板、杨浦区拆迁户、五角场上班的高级白领买光了大户型。
有意思的是，这几年新江湾城卖的最好的项目却是一个剑走偏锋的小项目：泰禾院子。其实吧，我并没有觉得复式院子这种产品设计的有多厉害。但是泰禾太会做生意了，90平米做出三房，把总价控制在七八百万，这样的总价段在新江湾平均1200万+主力价格段来看，显得格外有竞争力。我不知道新江湾城未来走势如何，但我比较确信的是泰禾院子这种总价不那么贵，房间数足够多的产品，在土豪社区里一定吃得开。
买房子，千万不能高价去打低价，但是可以用低价去打高价。
05
给大家说了那么多，是想给即将选筹的你一些建议。
今年的上海会有数百个新房项目准备着入市。在市场不景气的前提下，我相信每个项目都是诚意满满的。
即便如此，我们还是认为，几百个新房项目里，大概只有十分之一是值得买的。这已经比二手房好很多了，
绿中介几万套二手挂牌里，只有百分之一是我们看得上的。我以前说过，想买房的朋友，今年就是近几年最好的机会。意思是不光是价格上合理，还有就是选择面特别大。不过项目多了，有的时候会让自己面临着选择的艰难。
上面说了那么多，你到这里应该会明白，我们是不建议买周边环绕老破小的新房项目或二手次新的。
我们的最爱是，选择板块内空地较多，有整体规划的片区，买那些价格适中的非品牌房企的实力产品。
空地较多，没有历史羁绊，整体规划容易做出高档社区，提升居住品质感。而在这样整体规划社区里的小区，即便不是什么知名房企的网红盘，也很容易因为板块整体提升而获得大涨。因为社区的高逼格能把它拉起来。
受制于老房子的历史包袱太重，市中心整体打造高端社区的成功案例并不多，只有浦东联洋做出了国际社区，新天地、黄浦滨江、北外滩、东外滩还在努力拆迁中。
你如果能够放开选择范围，我建议你到内环外看一看，那里有更多的空地，这些都会变成更协调的品质住宅群。如果你就是偏爱着市中心，那买房子之前，也请尽可能关心小区周边一圈房子的品质。用九宫格的眼光来买房子，而是不一个小区本身。
在大家都在喧闹着夸赞房子地段和产品的时候，我们沉静下来，试图发现房价底层的一个个小规律。
有人说，一个个小趋势会汇聚成大时代。我们相信，掌握了一个个小规律的你终将拥有大视野，迎接这个大时代。
以上是正文。
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