10.18 特色小镇开发模式与运营模式

特色小镇开发模式

特色小镇的发展是一个系统工程，一个成功的特色小镇，规划、开发、投融资、运营必须统筹规划，缺一不可。同时，也要结合当地实情，“一镇一策”。

特色小镇的开发基于三个基础，三者缺一不可。一是特色产业的落地。特色小镇在自身产业的基础上与旅游、教育等结合，完善产业结构，这是构成人口要素的基础。二是长期居住人口的聚集。长期居住人口的聚集会产生生活、娱乐、休闲、教育、医疗等多种需求，会催生居住社区、医院、商业街、商业综合体、银行等一系列的生活配套设施和服务机构。从而带来基建、环保等宜居所需要的投资机会。三是外来消费人口的聚集。特色小镇通过旅游的方式吸引外来流动消费人口。通过外来流动人口带动小镇吃、住、行、游、娱、购、康（健康）、体（运动）、学（获得知识）九大要素的发展。

乌镇夜景图

特色小镇的三大基础决定了特色小镇的开发核心是产业与旅游双轮驱动。从住建部出台的第一批特色小镇统计来看，类型上也是分为产业型小镇和旅游型小镇两种类型。其中产业型小镇又分为六大类：1、特色产业型（嘉善巧克力甜蜜小镇、平阳宠物小镇）2、新兴产业型（云栖小镇、梦想小镇等）3、高端制造型（机器人小镇等）4、航空产业型（安吉航空小镇、萧山空港小镇等）5、金融创新型（上城玉皇山南基金小镇、房山基金小镇等）6、时尚产业型（余杭艺尚小镇、西湖艺创小镇等）；旅游型小镇分为四大类：1、生态旅游型（仙居神仙氧吧小镇、杭州湾花田小镇等）2、资源独特型（磐安江南药镇、西湖龙坞茶小镇等）3、历史文化型（北京市密云区古北口镇等）4、城郊休闲型（太湖健康蜜月小镇、临安颐养小镇等）。

磐安江南药镇

所有类型的小镇核心都在于人口的聚集。以长期居民和外来消费人口两条基本逻辑来进行特色小镇开发，特色小镇开发一般都包含六个部分：

1、特色小镇产业开发。这是形成长期人口的关键。特色小镇的产业以当地产业实情为基础，一般以新兴产业或者特色产业为主。

2、配套产业园开发：将特色产业集中在配套的产业园。产业园里包含研发、制造等功能。

3、旅游产业开发：这是吸引外来消费人口的关键。旅游的开发包括多个旅游景点的开发、旅游文化的开发、特色街区的开发等等，通过旅游开发带来流动外来人口来小镇消费。

4、休闲消费区开发：通过开发各种休闲项目给消费人口带来吃、住、行、游、娱、购、康、体、学九要素的体验，扩大消费，带动小镇经济。

5、居住社区：居住社区包括了原当地城镇农村居民、产业聚集人口居住以及外来消费人口的居住。

6、生活配套设施：医院、商业街、商业综合体、银行等配套生活设施。

特色小镇开发六部分

特色小镇盈利与运营模式

特色小镇长期发展，盈利和运营非常重要。从目前正在运营的特色小镇来看，特色小镇的盈利与运营也非常清晰，是基于小镇土地的多级多层次开发，大致可以分为五类：

1、一级土地开发：进行一级土地开发，政府会给予一定的补贴，企业享受土地升值收益。

2、二级房产开发：包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售或者租赁的方式实现盈利。

3、产业项目开发：一是特色产业项目开发，科技产业、文化创意产业等导入及产业园、孵化园等对产业本身进行开发；二是旅游产业项目开发，包括主题公园、演艺广场等（例如丽江千古情等）；通过项目的运营获得收益。

4、产业链整合开发：特色小镇的两大产业链为泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

5、城镇建设开发：包括基础设施与公共服务。交通运输、水利、通燃气等工程及后续运营盈利。公共服务如医院、学校等通过运营盈利。

案例：棕榈股份浔龙河项目

湖南长沙浔龙河项目全称长沙县浔龙河生态艺术小镇，是新型城镇化建设的创新型样本之一。项目规划占地面积14700余亩，计划投资140亿元。自2009年启动建设以来，项目依托浔龙河便捷区位交通优势、优美生态环境优势、深厚人文底蕴优势，从盘活乡村资源和促进民生两部分入手，率先破题城乡发展瓶颈，推进城市公共服务向农村覆盖、城市基础设施向农村延伸、城市现代文明向农村辐射。

通过对乡村环境、乡村文化等“乡愁”予以保留，大力发展农村综合产业，形成“教育产业为核心、生态产业为基础、文化产业为灵魂、康养产业为配套、旅游产业为抓手”的产业格局，打造“望得见山，看得见水，记得住乡愁”的诗意栖居，实现全民安居、乐业、乐享生活。

1、项目区位便捷。

项目所处地交通十分便捷，长沙县主干道黄兴大道北延线（东八线）贯穿整个项目，黄兴大道从长沙高铁站起先后与劳动路、人民路、机场高速、长永高速交汇，形成与长沙市的无缝对接，车程至长沙县10分钟，至市区25分钟，至黄花国际机场25分钟，至长沙高铁站30分钟。

浔龙河项目区位

2、项目资源丰富。

自然资源：三条河环绕，水质无污染，无工业污染，具有丰富的青山绿水生态资源；

人文资源：田汉故乡，具有很好的人文底蕴；

政策优势：国家新型城镇化建设——“美丽乡村”建设试点项目，湖南省试点第一村；资本优势：16个亿一期专项定增，6个亿首期银行授信，100个亿的PPP战略授信；区位优势：毗邻长沙市县，长沙市总人口近800万人，其中100万是可接受基础教育人口。长沙县2015年位列全国县域经济百强县第8，中西部第1。

3、项目规划。

项目总体定位为“城镇化的乡村、乡村式的城镇”。产业规划包括两带、四心、五轴：其中两大景观带包括小镇封面景观带，浔龙河大道景观带；四大布局核心包括生态艺术小镇中心，浔龙岛独家酒店集中区，颐养休闲集中区，艺术职教中心配套区；五大产业轴线包括水墨潇湘（潇湘文化水墨商街），StarPark（生态亲子公园集群），原筑湘涧本草龙丘（绿色建筑示范空间），农创工场（现代农业创业园区），百艺山源（职教文创艺术基地）。

浔龙河项目产业布局

生态产业：浔龙河成立农业公司和新型供销社，完善体系，搭建网上平台，打造浔龙河品牌农产品；携手长沙县政府、天津绿茵生态，打造田园综合体。

教育产业：浔龙河引进北京师范大学长沙附属学校，打造幼儿园至高中的基础教育；建设七大主题研学园区，开展研学教育；建设乡村培训中心，开展企业家、党员、新型农民等培训教育。

文化产业：浔龙河引进星光集团，打造田汉文化园与田汉国际戏剧小镇项目。引进湖南卫视金鹰卡通频道，成为线下节目拍摄基地，共同打造麦咭亲子文化园。深耕本土文化，写小说、拍电视剧、编村志，建设的湖湘文化街，已成为湖湘文化的重要窗口。

旅游产业：浔龙河建设有湖湘民俗风情街、民宿酒店集群、“樱花谷”项目，截至2017年底，已接待游客174万人次。引进嘉兆国际集团，打造甜甜湾自然探索中心、萌宠公园、动物孵化基地、水上世界，都市海洋馆；引进律腾国际控股集团负责景区招商运营与旅游资源整合。

康养产业：浔龙河引进泰禾集团，建设康养社区，康养酒店和健康管理中心，打造康养产业集群。

4、商业模式。

该项目通过大规划（产业规划及公共配套）、大招商（五大产品体系）、大物业（智慧社区）、大众筹（自住地产、商业地产、经营地产）等四类平台内容，构建浔龙河商业平台体系。当地村民通过提供乡村资源，实现经济收入和生活品质双提升；企业通过投入资本，获取投资收益；政府通过提供公共配套和社会保障，获取税收/民生/区域经济发展。

浔龙河项目商业模式

文章来源：北京天风文旅科技集团有限公司

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