顧禪讀書心得

冷眼首先拋結論：本輪降準是調控期的第六次降準，與前幾次將準並沒有不同，因此冷眼認為對樓市影響不大。

一、本輪降準是調控期（2018年以後）內第六次降準，釋放資金與前幾次相比相差無幾，前五次沒有對樓市造成影響，本輪降準也不會影響。

首先，我們先查看調控期的的降準歷史：2018年開始計算，已經前後實施了六次降準，每次降準釋放的銀行資金量在4000億-8000億之間，此次之前五次降準一共釋放總資金達到2.93萬億。

從模式來看，此處降準並無創新，與2019年1月降準模式一致；從釋放資金量來看，與前幾次7000億-8000億的資金相差不大；從影響來看，前五次已經釋放了2.93萬億資金，樓市並沒有發生變化，此次只是釋放9000億資金，不可能對樓市造成影響。

在前五次降準釋放了2.93萬億資金的情況下，樓市依然保持平穩？我不理解此次降準只是釋放9000億，為什麼會對樓市造成影響？

二、降準之前做好充足的政策準備，首先改革房貸模式、其次是收縮房地產開發貸款總額度。

降準之前已經出臺多項政策，力圖把降準的影響將至最低。一方面改革房貸模式，能隨時提升降低利率，從需求方降低影響。另外一方面收縮銀行房地產開發貸款額度，阻止釋放資金流入房地產。

1、8月25日（降準前兩週），出臺新的房貸模式，以後可以不顧忌經濟影響，每月調整房貸利率。

8月25日，也就是降準的前兩週，銀行正式推出了新的房貸模式。房貸利率從原本市場利率中剝離，以LPR作為新的利率計算基準。從此以後，央行不會顧忌經濟影響，每月都可以隨意調整房貸利率。

如此一來，央行對銀行資金流入需求端掌握力大大的加強，一旦資金流入速度過快，可以通過提高房貸利率進行抑制。

2、8月30日（降準前一週），收縮各家銀行房地產開發貸款總額度，累計收縮1900億元，並表示未來還有進一步收縮的可能。

銀行資金流入房企最容易的渠道就是房地產開發貸款。目前房地產商的由於各種融資渠道的封堵（信託、企業債），資金情況已經非常危險，如果在此輪降準中收益，無疑是久旱逢甘霖。但是央行早就預料到這種情況，及早封堵這個渠道。

8月31日，就是在降準的前一週時間。銀行傳出消息，央行明令要求銀行收縮今年房地產開發貸款額度，後期貸款額度不得超過一季度。也就是說房地產開發貸款要從11.04萬億降低到10.85萬億，整整降低1900億。這還不是結束，銀行還表示未來有進一步降低貸款額度的可能。

在各家銀行的貸款總額度收緊的情況下，降準釋放的銀行資金根本不可能通過合法手段流入房地產，甚至由於銀行貸款總額度收縮，開發商可以通過銀行融資的金額更少。

三、銀保監會對銀行監管趨嚴，採取高壓政策嚴懲非法輸血行為。

調控開始之後，銀保監機構對銀行進行嚴苛的監管，嚴厲打擊非法、違規的輸血行為。冷眼看地產分享一下最近兩個月的監管，從中可以看出監察是十分嚴厲的。

5月17日，發佈了《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，這個調查重點就是銀行違規輸送資金給房地產行業的行為。此項調查最後結果是：正式開出1500多張罰單，312家商業銀行被罰款，868名銀行人員被嚴懲，50名銀行股職員被終身禁止從事銀行業，其中46張罰單金額超過百萬元，總罰款金額超過4.3億元。

8月8日，《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,銀行開啟新一輪的專項檢查。在北上廣深等32個一二線重點城市，對超過96家房地產大型信貸機構進行重點檢查。

銀保監會開啟新的專項調查，正式出文，在北京、深圳、上海、廣州、杭州、南京等32個重點城市，對超過96房地產大型信貸規模較大的機構進行重點檢查。

銀行未來還將保持如此高強度、高懲罰的的檢查，銀行再像以前通過違規手段輸血房地產將非常困難。

總結：

此次銀行降準並不是調控期的第一次，釋放的銀行資金也不巨大，對樓市影響有限，與此同時，也出臺了各種政策進行準備，因此冷眼認為此次調控對樓市影響不大。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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冷眼看地產

農場裡養了雞，鴨，豬，狗，牛，羊。平時都是它們自己覓食，只有狗因為討主人喜歡，主人經常加餐喂肉骨頭。後來時令不好，蟲蟲草草的都吃光了大家都餓肚子了，主人看不下去了，說這個糧肯定是要發的，就把儲備的肉罐頭拉到農場裡。狗吃得可歡了，雞鴨想去吃，被狗攆跑了。沒多久，雞鴨就餓死了，屍體給狗加了餐。牛羊吃不了肉，越來越瘦，主人生氣說，我肉都給了，是你們不爭氣啊，順勢就把牛羊宰了。豬看著這些死去的同畜們，敢怒不敢言，主人的殘羹冷炙，狗子的肉沫骨渣，有啥吃啥，也不挑剔，頑強地存活和生長著！但是它不知道的是，看著它逐漸肥美的身影，主人和狗都偷偷嚥著口水。

降準就是這肉罐頭，最後是什麼結果，看看故事笑笑就好。

自覺跳動

作為一個財經工作者，我對這個問題長期關注，也有自己的獨到的看法，現在說出來分享給大家，不當之處，請批評！

我覺得央行此次降準對房地產不會帶來多大利好，也不會推動房價的上漲，所以大家擔心房價會因降準而上漲完全 沒有必要。

一則，此次全面降準釋放資金8000億元，定向降準釋放資金1000億元，總計釋放資金9000億元，這點資金相對房地產幾十萬億元總量來說，顯得太微不足道了，即便全部投放到房地產領域，也不會產生多大的泡泡。

二則，此次降準釋放資金有明確的指向，此次降準釋放資金約9000億元，有效增加金融機構支持實體經濟的資金來源，還降低銀行資金成本每年約150億元，通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。定向降準是完善對中小銀行實行較低存款準備金率的“三檔兩優”政策框架的重要舉措，有利於促進服務基層的城市商業銀行加大對小微、民營企業的支持力度。這些都有利於支持實體經濟發展。而並不是支持房地產發展。

三則，中央政府今年房地產調控從嚴趨勢沒有改變，抑制房價上漲的決心沒有動搖，如果房價上漲，各級政府也不好意思向人民群眾有所交待。

可見，央行降準並不利好房地產，房價也不會出現大幅上漲。

開偉觀察

我覺得是邏輯搞反了。降準了，說明房地產更難漲了。

01

很多人以為，既然降準了，就釋放了資金，既然資金多了，房地產就應該漲。

其實這是把因果關係弄反了，把邏輯弄反了。

正是因為市場缺資金，所以才降準。既然市場缺資金，房地產就不容易漲，甚至有跌的風險。

先不用急著反駁我，看一看過去的歷史經驗。

直到2011年，中國都一直在增加準備金率，但是在那之前房地產一直都在漲。既然增加準備金率，房地產會漲。為什麼降低準備金率，房地產又會漲了？

02

把以前存款準備金率上調的過程反過來看，你會對未來更明白。

我們的存款準備金率，最高達到21.5%。換句話說，存在銀行的錢，有超過20%，是不能動用的。

我們來看一下在那之前發生了什麼？

進入了千禧年之後，尤其是加入了WTO，中國的貿易順差越來越大，簡單的說，我們把東西賣給外國人，收了外匯，遠大於我們向外國人購買東西使用外匯，所以企業手上有大量的外匯，需要換成人民幣，也就是結匯。

也正是因為有大量的人民幣需求，在這個過程當中，人民幣不斷升值。

越來越大的結匯要求，導致央行不斷的增發貨幣，為了避免增發的貨幣，導致太高的通貨膨脹，所以要提高準備金率，把錢鎖定下來。

而沒有被準備金率鎖定的錢，有意或無意的讓他流入了樓市，造成樓市的大牛市。

那一段時間發生過的事情，在現在慢慢的反過來了。順差大幅度減少，結匯也在減少，人民幣持續貶值，央行降準釋放鎖定的資金。

樓價會怎麼樣，你說呢？

財說得明白

想多了！！！時

首先一點，之前國家制定的LPR新政其實就是為了打壓炒房，抑制房價漲幅過快，過大的一個趨勢。

10月8日以後，“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

也就是說，未來的房貸其實是由LPR，由個人的信用點數，以及各個城市的要求點數共同決定的。如果遇到了房價漲幅過大，炒作勢頭很旺的情況，國家就可以通過調控點數，增加炒房者的壓力。

甚至對於個人來說，如果你的徵信非常差，手裡有著許多房產還要繼續買房炒作，那麼就會大幅提高你的貸款，增加你的購房壓力，讓你放棄炒作的念頭！

而此次的降準，其實更加利好實體經濟！

9月6日下午，降準消息落地，中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，在此之外，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，於10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。

此次降準釋放長期資金約9000億元，既然前面已經提到了，房地產受到了國家的政策調控，那麼自然是不允許資金更多地進入。所以，這一次的降準其實更多的是為了刺激實體經濟，甚至短期利好金融市場。

這次整個釋放資金量大概9000億，應該是四年來首次既普降又定向，9000億可以拆分成普降8000億的資金面，和特別針對省域範圍內城市商業銀行的1000億，這些資金能不能真正落下去、沉下去，輸血輸到實處，是大家最關心的。

所以，明白了國家這幾次的“大舉動”，其實就明白了未來房地產是否還有炒作空間！！

可以說，住房不炒是未來長期的調控任務，如果有人想要以身試險，估計最後的結果就是活活套牢，甚至虧損出局。

而未來的實體經濟和金融領域，才是重中之重，也是此次降準所希望達到的效果！否則降準所帶來的活水和寬鬆的價值就會大打折扣！

琅琊榜首張大仙

降準房價是否要繼續上漲？答案是未必！從降準來看，為什麼要先發布“lpr機制”之後才降準？道理非常簡單，就是防止降準（包含未來可能得降息）後資金流向房地產市場。

從美聯儲今年首次降息後，國內對我國央行降準降息預期就已經開始形成，結果在8月突然出現“新的貸款市場利率報價機制”即lpr。從央行的表態可以看出，“房貸利率不會降”背後顯示的對“房住不炒”的決心。

再從“市場貸款利率報價機制”來看，為什麼不直接降息而言搞一個這麼複雜的“lpr”？道理非常簡單，就是脫離房貸以往以“貸款基準利率”上浮作為信貸調控的基本手段，改為以“lpr”為雙軌的，可通過地方行政目標手段管理的lpr機制——即以地方房地產價格調控這個行政目標，來將調控責任落實到地方，通過地方lpr中“加點”的力度，來實施“因城施策”的調控手段。

搞清楚這個問題之後，再來看降準是否促使房價繼續上漲。答案是否定的！因為上述機智的目的，就是通過地方政府和行政手段， 凍結和隔離“二手房”和“炒房”，從而給房地產市場降溫。而降準會顯著提升銀行的流動性，但是，lpr機制已經將銀行投向房貸的衝動給限制住了。

屠龍刀fei0598

房地產價格受到購房者預期和按揭貸款利率難易影響，另外我國還受到地產調控政策的影響，判斷降準對地產價格的影響是一個較為困難的事情。

目前地產價格主要受到限購限貸的影響，另外就是調控政策對地產走勢預期的影響，那就是房住不炒和不會作為短期經濟刺激工具。

週五央行降準釋放9000億元資金，加上貨幣乘數位於高位，會傳導到貸款利率降低，至於按揭打款利率有何影響，降低可能難度較大，但是再度上浮的空間會被封殺，畢竟銀行有錢了，就要把錢貸出去才能帶來利潤。

二手房銷售陷入艱難

截至8月26日晚8點，杭州的二手房掛牌量為88627套，即將進入9萬套大關，掛牌均價也已連續下降了10周。杭州二手房銷售明顯出現了價跌量跌的個股，這種二手房銷售的疲軟勢必會影響到一手房市場的銷售，畢竟二手房價格與一手房價格相差比較大的話，購房者會選擇二手房，一手房價格制定會更加的謹慎，那就是可能會出現適當的讓利促銷。

杭州二手房銷售緣何陷入滯銷，原因較為複雜，不是單一因素造成，合肥二手房貸款引發關注，全市 18 家主要銀行裡，12 家不做二手房貸款；剩下 6 家做二手房貸款的銀行，二手房貸款利率普遍上浮了 5 個百分點，上浮幅度達到 25%-30%。杭州二手房銷售陷入低迷，是不是與貸款難存在關係，目前並沒有明確的信息源，但是經濟日報披露，杭州銀行零售金融部相關負責人回應稱，“各家銀行因為各自放款節奏的安排，月末有一些放款額度規模的管控，是正常的。”可見二手房貸款額度較為緊張可能是存在的。

這種政策的微妙變化，與有關部門嚴格控制資金流向地產行業有關，自然也會控制按揭貸款增量佔新增貸款的比例，導致按揭貸款額度不夠用，無法滿足市場購房者的貸款需要。至於利率的上浮，既有額度緊張，也有地產調控因素，但不管是利率上揚還是額度緊張，都會影響到二手房的銷售量增長和價格走勢。

二手房價格低迷銷售不暢，會影響到投資性購房和投機性購房者，不僅不會增肌樓房購買，甚至可能出現加速出清，增加市場供應，導致二手房銷售堰塞湖增加。

一個堰塞湖高掛的市場價格能堅挺嗎？

央行降準流動性充沛會影響地產價格

央行降準釋放了9000億元流動性，會進一步引發市場對央行流動性管理的預期，那就是繼續降準降息，流動性拐點的出現，可能加劇通脹和人民幣貶值的憂慮，催生市場尋找資產保值增值，國人對地產可謂是情有獨鍾，長期以來地產價格也是隻漲不跌，買房成為了最佳的投資理財方式。

這種預期會增加市場的地產需求，而地產供應不可能短期增加，供求關係一旦出現微妙預期變化，銷售就會觀望，出現持房待漲的可能，而購房者就會下手，增加需求。價格博弈主動權可能就會從買房者到售樓者的變化。

另外商業銀行獲得央行的資金以後，也會抱著儘早放貸儘早受益的心態，加大放貸力度，原來陷入停頓的二手房貸款就可能馬上解決，買房者也就能夠成功購房，二手房按揭貸款容易獲批，也會導致部分購房者因為擔憂貸款難暫緩購房者重新考慮購房，二手房堰塞湖化解，一旦堰塞湖化解，房價下跌動能就降低，下跌動能降低，價格就會止跌甚至回升。

一手房和二手房貸款的利率上浮也會結束連漲的格局，出現利率上浮調整，一旦上浮復幅度收窄，甚至適當下跌，購房者成本降低，就會提升購房者的動力，增加地產需求，價格上漲概率就會增加。

央行貨幣寬鬆，帶來的資產泡沫增大，一直是一個無法迴避的問題。資產包括股市和樓市，如果股市吸引力較大，會成為資金蓄水池，地產價格上漲就不會太明顯，如果股市問題成堆，資金就會流向地產市場，地產才是資金蓄水池，地產泡沫就會不斷膨脹。

杜坤維

房地產輪流到今天，每一次降準都有人喊會利於樓市，真的可謂是炒房炒到了天花板，房價真的在天花板上了，我明確告訴你，和樓市沒有關係，就算放9萬億也沒有關係，資金如果違規流入房地產只會加劇房地產泡沫刺破，我們說說為什麼呢？

第一，房子已經足夠多，現在城市幾套幾套的很多了，不缺房子了，特別是不缺高樓，原著居民拆遷後一家基本3-5套，再有錢也不會買房子了，看看二手房掛牌量就知道了，已經無人買了。

第二，現在如此高的房價，缺房子的幾年內買不起，央行放水又不是直接給沒有買房能力人發錢，這次明確規定不能流入房地產，而是流入微小企業和其他實體，你認為做企業手裡只有房子嗎？現在當家做主的不是隻會造樓和買房70後了，現在大多數企業是80和90後做主，不會有錢就去買房，炒房那代人慢慢退出歷史舞臺了。

第三，人們思想也改變，房子不是投資專場，投資房子，炒房是見證了一個時代，見證了一代人悲哀，那就是70後和60後，他們出生家裡很多兄弟姐妹，房子都不夠住的，幾兄弟姐妹擠在很小房子裡，所以長大了賺錢了拼命的買房，還有那20年出生人大多數文化水平不高，只會造樓。現在80和90後不一樣，從來不缺房子住，也各種各樣的工作在做，不會只會造樓，只會買房了。

第四，接下來市場在農村，宅基地交易，集體土地直接交易，那些本來不用在繁華地段辦公樓，科技企業，創業公司等等都會去郊區農村發展，高房價地方不要想了，特別是說支持企業，創業我也建議去郊區和農村辦公樓，成本低不容易倍高房租高房價給抹殺了。這次應該狂歡是農村和郊區吧。

第五，房價虛高5-10倍，按照400萬億房地產算，要是針對房地產放水，我認為至少放200萬億，並且直接給沒有房子的發專項購房津貼才行，一人發50萬到500萬不等。

第六，如果資金違規流入房地產和導致食品通貨膨脹，只會加劇房地產泡沫刺破，所以央行明確規定不能違規流入房地產，房子也不是所有一切，不是說有錢了就要買房子，中國夢不是買了一套房就實現了。

①假如把貸款貸給房地產開發商，他們繼續高價拿地，到期債務越來越高，越來越多，老百姓越來越買不起，那房地產開發商後面破產還不起到期債務越來越多了，那泡沫也得破。

②假如貸款違規流入投資房子人手裡也是同樣道理，投資房子拿了貸款去高價接盤房子，接盤了窮苦百姓還是買不起，到期債務投資房子也得還，還不起那破產和斷供也會發生。

③假如資金流入了市場是直接導致通貨膨脹，照樣會加快刺破房地產泡沫，通貨膨脹導致城市生活的人成本變多，收入全部用於房租，房貸和基本吃上面，那其他產品服務一樣沒有市場，那降薪，裁員，破產也在說難免，到時候照樣會斷供，刺破房地產泡沫。

有一本書就叫做債務危機， 瑞·達利歐所著，分析了多個國家房地產泡沫真相，房地產泡沫就是來源放水來源於救，也就是告訴大家房地產泡沫了只能放氣和刺破，沒有其他選擇，我們降息一定要監管資金流向，堅決不能流入房地產，堅決不能導致食品通貨膨脹，這兩者做不到房地產泡沫必定破。

劉華銀mark

2019年9月16日降準，不會導致房地產價格大漲，但緩解了開發商部分資金壓力，保持房地產穩定健康發展。

這次降準，屏蔽了房地產，房價飛不起。

和以住“降準降息，房價就坐直升機”不一樣，2019年9月16降準是靶向灌溉，所釋放的9000億資金，主要用於扶持實體經濟，尤其是小微企業、民營企業，屏蔽了房地產業。房地產開發貸等“輸血”渠道仍是嚴控中。

依賴銀行的槓桿去“撬起地球”，去滾動開發的道路被堵，目前大多數開發商還是依靠“房款回籠”這條路，房價缺乏大漲的底氣和基礎。

降準後，銀行資金變寬裕和實體經濟逐漸得以提振，有利於房地產穩定健康發展。

央行這次全面降準０.5個百分點和定向下調１個百分點，緩解銀行“錢飢渴”。信貸額度寬裕了，個人住房貸款發放提速，開發商可能幾天時間就可回籠房款了，不再象以往要排期幾個月甚至更長，解決了開發商部分急用款項，開發商不再需“斷臂求生”，避免房地產出現大升大降的起伏。

另一方面，國家通過降準等方式扶持實體經濟，進而讓整體經濟均得以提振，老百姓收入有保障且提高了，房地產的購買力會正比提高，也有利於房地產走勢保持穩定健康，房價和收入的差距也逐步向合理的區間縮小。

也許有人認為：“開發商回籠資金快了，老百姓收入高了，房價應該會大漲才對”。別忘了，頭上還懸著一把“房住不炒，因城施策”的劍。

綜上：2019年9月16日降準，房價不會大漲，但會間接受益，讓房地產業得以保持穩定健康發展。

房微言

原則上水滿則溢，但“水”要滿了的時候總會有人幫它舀點出來的，這就是看“舀水”的力度有多大了，“舀水”的人執行力是否到位了，樓市調控下仍有大量資金想著“違著規”、“拐個彎”、“繞個道”流入房地產，這看似很難，但也絕非滴水不漏，房地產是塊“肥肉”，就怕那些，都想“吃肉”的人。

1、降準或與房價漲跌無關，但那些把降準當作是塊肥肉，總會有“拐個彎”、“繞個道”都想吃肉的？

（1）多少生產型、加工類的“實體”企業低價拿著工業用地，看似生產製造，實則是做生產房地產租賃市場，“工廠”改“長租公寓”、或者做產業創意園租賃的生意，因為一年的營業額可能還沒有做長租公寓租金的收益高；

（2）當前的房地產高評高貸，二次抵押貸，加成貸，資金流向都正常“拐彎繞道”的進出樓市，若房價三五年內還會上漲，這或許是那些購房者實現“彎道超車”的願景，若房價不漲則就是“彎道翻車”！
2、房地產是不是又要漲起來了？

住房不炒是肯定的，降準不是為了房地產，但資金怎麼走，正如上面所述的不管是“拐彎”還是“繞道”，它總得有個地方去。

房價會不會漲，如果僅僅憑一個降準它就要漲，那麼早就該漲了，從歷史的降準規律來看房價確實是上漲的，但此次降準與房價漲跌肯定關係不大，需看後期還有什麼政策。

總結。

住房不炒，樓市趨於穩定，房地產不作為近期刺激經濟的手段，是接下來的很多政策對房價的漲跌影響都不會很大。

關鍵字: 降準 前幾次 本輪