顾禅读书心得

冷眼首先抛结论：本轮降准是调控期的第六次降准，与前几次将准并没有不同，因此冷眼认为对楼市影响不大。

一、本轮降准是调控期（2018年以后）内第六次降准，释放资金与前几次相比相差无几，前五次没有对楼市造成影响，本轮降准也不会影响。

首先，我们先查看调控期的的降准历史：2018年开始计算，已经前后实施了六次降准，每次降准释放的银行资金量在4000亿-8000亿之间，此次之前五次降准一共释放总资金达到2.93万亿。

从模式来看，此处降准并无创新，与2019年1月降准模式一致；从释放资金量来看，与前几次7000亿-8000亿的资金相差不大；从影响来看，前五次已经释放了2.93万亿资金，楼市并没有发生变化，此次只是释放9000亿资金，不可能对楼市造成影响。

在前五次降准释放了2.93万亿资金的情况下，楼市依然保持平稳？我不理解此次降准只是释放9000亿，为什么会对楼市造成影响？

二、降准之前做好充足的政策准备，首先改革房贷模式、其次是收缩房地产开发贷款总额度。

降准之前已经出台多项政策，力图把降准的影响将至最低。一方面改革房贷模式，能随时提升降低利率，从需求方降低影响。另外一方面收缩银行房地产开发贷款额度，阻止释放资金流入房地产。

1、8月25日（降准前两周），出台新的房贷模式，以后可以不顾忌经济影响，每月调整房贷利率。

8月25日，也就是降准的前两周，银行正式推出了新的房贷模式。房贷利率从原本市场利率中剥离，以LPR作为新的利率计算基准。从此以后，央行不会顾忌经济影响，每月都可以随意调整房贷利率。

如此一来，央行对银行资金流入需求端掌握力大大的加强，一旦资金流入速度过快，可以通过提高房贷利率进行抑制。

2、8月30日（降准前一周），收缩各家银行房地产开发贷款总额度，累计收缩1900亿元，并表示未来还有进一步收缩的可能。

银行资金流入房企最容易的渠道就是房地产开发贷款。目前房地产商的由于各种融资渠道的封堵（信托、企业债），资金情况已经非常危险，如果在此轮降准中收益，无疑是久旱逢甘霖。但是央行早就预料到这种情况，及早封堵这个渠道。

8月31日，就是在降准的前一周时间。银行传出消息，央行明令要求银行收缩今年房地产开发贷款额度，后期贷款额度不得超过一季度。也就是说房地产开发贷款要从11.04万亿降低到10.85万亿，整整降低1900亿。这还不是结束，银行还表示未来有进一步降低贷款额度的可能。

在各家银行的贷款总额度收紧的情况下，降准释放的银行资金根本不可能通过合法手段流入房地产，甚至由于银行贷款总额度收缩，开发商可以通过银行融资的金额更少。

三、银保监会对银行监管趋严，采取高压政策严惩非法输血行为。

调控开始之后，银保监机构对银行进行严苛的监管，严厉打击非法、违规的输血行为。冷眼看地产分享一下最近两个月的监管，从中可以看出监察是十分严厉的。

5月17日，发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，这个调查重点就是银行违规输送资金给房地产行业的行为。此项调查最后结果是：正式开出1500多张罚单，312家商业银行被罚款，868名银行人员被严惩，50名银行股职员被终身禁止从事银行业，其中46张罚单金额超过百万元，总罚款金额超过4.3亿元。

8月8日，《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,银行开启新一轮的专项检查。在北上广深等32个一二线重点城市，对超过96家房地产大型信贷机构进行重点检查。

银保监会开启新的专项调查，正式出文，在北京、深圳、上海、广州、杭州、南京等32个重点城市，对超过96房地产大型信贷规模较大的机构进行重点检查。

银行未来还将保持如此高强度、高惩罚的的检查，银行再像以前通过违规手段输血房地产将非常困难。

总结：

此次银行降准并不是调控期的第一次，释放的银行资金也不巨大，对楼市影响有限，与此同时，也出台了各种政策进行准备，因此冷眼认为此次调控对楼市影响不大。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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冷眼看地产

农场里养了鸡，鸭，猪，狗，牛，羊。平时都是它们自己觅食，只有狗因为讨主人喜欢，主人经常加餐喂肉骨头。后来时令不好，虫虫草草的都吃光了大家都饿肚子了，主人看不下去了，说这个粮肯定是要发的，就把储备的肉罐头拉到农场里。狗吃得可欢了，鸡鸭想去吃，被狗撵跑了。没多久，鸡鸭就饿死了，尸体给狗加了餐。牛羊吃不了肉，越来越瘦，主人生气说，我肉都给了，是你们不争气啊，顺势就把牛羊宰了。猪看着这些死去的同畜们，敢怒不敢言，主人的残羹冷炙，狗子的肉沫骨渣，有啥吃啥，也不挑剔，顽强地存活和生长着！但是它不知道的是，看着它逐渐肥美的身影，主人和狗都偷偷咽着口水。

降准就是这肉罐头，最后是什么结果，看看故事笑笑就好。

自觉跳动

作为一个财经工作者，我对这个问题长期关注，也有自己的独到的看法，现在说出来分享给大家，不当之处，请批评！

我觉得央行此次降准对房地产不会带来多大利好，也不会推动房价的上涨，所以大家担心房价会因降准而上涨完全 没有必要。

一则，此次全面降准释放资金8000亿元，定向降准释放资金1000亿元，总计释放资金9000亿元，这点资金相对房地产几十万亿元总量来说，显得太微不足道了，即便全部投放到房地产领域，也不会产生多大的泡泡。

二则，此次降准释放资金有明确的指向，此次降准释放资金约9000亿元，有效增加金融机构支持实体经济的资金来源，还降低银行资金成本每年约150亿元，通过银行传导可以降低贷款实际利率。定向降准是完善对中小银行实行较低存款准备金率的“三档两优”政策框架的重要举措，有利于促进服务基层的城市商业银行加大对小微、民营企业的支持力度。这些都有利于支持实体经济发展。而并不是支持房地产发展。

三则，中央政府今年房地产调控从严趋势没有改变，抑制房价上涨的决心没有动摇，如果房价上涨，各级政府也不好意思向人民群众有所交待。

可见，央行降准并不利好房地产，房价也不会出现大幅上涨。

开伟观察

我觉得是逻辑搞反了。降准了，说明房地产更难涨了。

01

很多人以为，既然降准了，就释放了资金，既然资金多了，房地产就应该涨。

其实这是把因果关系弄反了，把逻辑弄反了。

正是因为市场缺资金，所以才降准。既然市场缺资金，房地产就不容易涨，甚至有跌的风险。

先不用急着反驳我，看一看过去的历史经验。

直到2011年，中国都一直在增加准备金率，但是在那之前房地产一直都在涨。既然增加准备金率，房地产会涨。为什么降低准备金率，房地产又会涨了？

02

把以前存款准备金率上调的过程反过来看，你会对未来更明白。

我们的存款准备金率，最高达到21.5%。换句话说，存在银行的钱，有超过20%，是不能动用的。

我们来看一下在那之前发生了什么？

进入了千禧年之后，尤其是加入了WTO，中国的贸易顺差越来越大，简单的说，我们把东西卖给外国人，收了外汇，远大于我们向外国人购买东西使用外汇，所以企业手上有大量的外汇，需要换成人民币，也就是结汇。

也正是因为有大量的人民币需求，在这个过程当中，人民币不断升值。

越来越大的结汇要求，导致央行不断的增发货币，为了避免增发的货币，导致太高的通货膨胀，所以要提高准备金率，把钱锁定下来。

而没有被准备金率锁定的钱，有意或无意的让他流入了楼市，造成楼市的大牛市。

那一段时间发生过的事情，在现在慢慢的反过来了。顺差大幅度减少，结汇也在减少，人民币持续贬值，央行降准释放锁定的资金。

楼价会怎么样，你说呢？

财说得明白

想多了！！！时

首先一点，之前国家制定的LPR新政其实就是为了打压炒房，抑制房价涨幅过快，过大的一个趋势。

10月8日以后，“基准利率”这四个字以后不会出现了，将用LPR代替。10月8日以后的首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）！

未来首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0） （ps增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整）

二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%！

也就是说，未来的房贷其实是由LPR，由个人的信用点数，以及各个城市的要求点数共同决定的。如果遇到了房价涨幅过大，炒作势头很旺的情况，国家就可以通过调控点数，增加炒房者的压力。

甚至对于个人来说，如果你的征信非常差，手里有着许多房产还要继续买房炒作，那么就会大幅提高你的贷款，增加你的购房压力，让你放弃炒作的念头！

而此次的降准，其实更加利好实体经济！

9月6日下午，降准消息落地，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，在此之外，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

此次降准释放长期资金约9000亿元，既然前面已经提到了，房地产受到了国家的政策调控，那么自然是不允许资金更多地进入。所以，这一次的降准其实更多的是为了刺激实体经济，甚至短期利好金融市场。

这次整个释放资金量大概9000亿，应该是四年来首次既普降又定向，9000亿可以拆分成普降8000亿的资金面，和特别针对省域范围内城市商业银行的1000亿，这些资金能不能真正落下去、沉下去，输血输到实处，是大家最关心的。

所以，明白了国家这几次的“大举动”，其实就明白了未来房地产是否还有炒作空间！！

可以说，住房不炒是未来长期的调控任务，如果有人想要以身试险，估计最后的结果就是活活套牢，甚至亏损出局。

而未来的实体经济和金融领域，才是重中之重，也是此次降准所希望达到的效果！否则降准所带来的活水和宽松的价值就会大打折扣！

琅琊榜首张大仙

降准房价是否要继续上涨？答案是未必！从降准来看，为什么要先发布“lpr机制”之后才降准？道理非常简单，就是防止降准（包含未来可能得降息）后资金流向房地产市场。

从美联储今年首次降息后，国内对我国央行降准降息预期就已经开始形成，结果在8月突然出现“新的贷款市场利率报价机制”即lpr。从央行的表态可以看出，“房贷利率不会降”背后显示的对“房住不炒”的决心。

再从“市场贷款利率报价机制”来看，为什么不直接降息而言搞一个这么复杂的“lpr”？道理非常简单，就是脱离房贷以往以“贷款基准利率”上浮作为信贷调控的基本手段，改为以“lpr”为双轨的，可通过地方行政目标手段管理的lpr机制——即以地方房地产价格调控这个行政目标，来将调控责任落实到地方，通过地方lpr中“加点”的力度，来实施“因城施策”的调控手段。

搞清楚这个问题之后，再来看降准是否促使房价继续上涨。答案是否定的！因为上述机智的目的，就是通过地方政府和行政手段， 冻结和隔离“二手房”和“炒房”，从而给房地产市场降温。而降准会显著提升银行的流动性，但是，lpr机制已经将银行投向房贷的冲动给限制住了。

屠龙刀fei0598

房地产价格受到购房者预期和按揭贷款利率难易影响，另外我国还受到地产调控政策的影响，判断降准对地产价格的影响是一个较为困难的事情。

目前地产价格主要受到限购限贷的影响，另外就是调控政策对地产走势预期的影响，那就是房住不炒和不会作为短期经济刺激工具。

周五央行降准释放9000亿元资金，加上货币乘数位于高位，会传导到贷款利率降低，至于按揭打款利率有何影响，降低可能难度较大，但是再度上浮的空间会被封杀，毕竟银行有钱了，就要把钱贷出去才能带来利润。

二手房销售陷入艰难

截至8月26日晚8点，杭州的二手房挂牌量为88627套，即将进入9万套大关，挂牌均价也已连续下降了10周。杭州二手房销售明显出现了价跌量跌的个股，这种二手房销售的疲软势必会影响到一手房市场的销售，毕竟二手房价格与一手房价格相差比较大的话，购房者会选择二手房，一手房价格制定会更加的谨慎，那就是可能会出现适当的让利促销。

杭州二手房销售缘何陷入滞销，原因较为复杂，不是单一因素造成，合肥二手房贷款引发关注，全市 18 家主要银行里，12 家不做二手房贷款；剩下 6 家做二手房贷款的银行，二手房贷款利率普遍上浮了 5 个百分点，上浮幅度达到 25%-30%。杭州二手房销售陷入低迷，是不是与贷款难存在关系，目前并没有明确的信息源，但是经济日报披露，杭州银行零售金融部相关负责人回应称，“各家银行因为各自放款节奏的安排，月末有一些放款额度规模的管控，是正常的。”可见二手房贷款额度较为紧张可能是存在的。

这种政策的微妙变化，与有关部门严格控制资金流向地产行业有关，自然也会控制按揭贷款增量占新增贷款的比例，导致按揭贷款额度不够用，无法满足市场购房者的贷款需要。至于利率的上浮，既有额度紧张，也有地产调控因素，但不管是利率上扬还是额度紧张，都会影响到二手房的销售量增长和价格走势。

二手房价格低迷销售不畅，会影响到投资性购房和投机性购房者，不仅不会增肌楼房购买，甚至可能出现加速出清，增加市场供应，导致二手房销售堰塞湖增加。

一个堰塞湖高挂的市场价格能坚挺吗？

央行降准流动性充沛会影响地产价格

央行降准释放了9000亿元流动性，会进一步引发市场对央行流动性管理的预期，那就是继续降准降息，流动性拐点的出现，可能加剧通胀和人民币贬值的忧虑，催生市场寻找资产保值增值，国人对地产可谓是情有独钟，长期以来地产价格也是只涨不跌，买房成为了最佳的投资理财方式。

这种预期会增加市场的地产需求，而地产供应不可能短期增加，供求关系一旦出现微妙预期变化，销售就会观望，出现持房待涨的可能，而购房者就会下手，增加需求。价格博弈主动权可能就会从买房者到售楼者的变化。

另外商业银行获得央行的资金以后，也会抱着尽早放贷尽早受益的心态，加大放贷力度，原来陷入停顿的二手房贷款就可能马上解决，买房者也就能够成功购房，二手房按揭贷款容易获批，也会导致部分购房者因为担忧贷款难暂缓购房者重新考虑购房，二手房堰塞湖化解，一旦堰塞湖化解，房价下跌动能就降低，下跌动能降低，价格就会止跌甚至回升。

一手房和二手房贷款的利率上浮也会结束连涨的格局，出现利率上浮调整，一旦上浮复幅度收窄，甚至适当下跌，购房者成本降低，就会提升购房者的动力，增加地产需求，价格上涨概率就会增加。

央行货币宽松，带来的资产泡沫增大，一直是一个无法回避的问题。资产包括股市和楼市，如果股市吸引力较大，会成为资金蓄水池，地产价格上涨就不会太明显，如果股市问题成堆，资金就会流向地产市场，地产才是资金蓄水池，地产泡沫就会不断膨胀。

杜坤维

房地产轮流到今天，每一次降准都有人喊会利于楼市，真的可谓是炒房炒到了天花板，房价真的在天花板上了，我明确告诉你，和楼市没有关系，就算放9万亿也没有关系，资金如果违规流入房地产只会加剧房地产泡沫刺破，我们说说为什么呢？

第一，房子已经足够多，现在城市几套几套的很多了，不缺房子了，特别是不缺高楼，原著居民拆迁后一家基本3-5套，再有钱也不会买房子了，看看二手房挂牌量就知道了，已经无人买了。

第二，现在如此高的房价，缺房子的几年内买不起，央行放水又不是直接给没有买房能力人发钱，这次明确规定不能流入房地产，而是流入微小企业和其他实体，你认为做企业手里只有房子吗？现在当家做主的不是只会造楼和买房70后了，现在大多数企业是80和90后做主，不会有钱就去买房，炒房那代人慢慢退出历史舞台了。

第三，人们思想也改变，房子不是投资专场，投资房子，炒房是见证了一个时代，见证了一代人悲哀，那就是70后和60后，他们出生家里很多兄弟姐妹，房子都不够住的，几兄弟姐妹挤在很小房子里，所以长大了赚钱了拼命的买房，还有那20年出生人大多数文化水平不高，只会造楼。现在80和90后不一样，从来不缺房子住，也各种各样的工作在做，不会只会造楼，只会买房了。

第四，接下来市场在农村，宅基地交易，集体土地直接交易，那些本来不用在繁华地段办公楼，科技企业，创业公司等等都会去郊区农村发展，高房价地方不要想了，特别是说支持企业，创业我也建议去郊区和农村办公楼，成本低不容易倍高房租高房价给抹杀了。这次应该狂欢是农村和郊区吧。

第五，房价虚高5-10倍，按照400万亿房地产算，要是针对房地产放水，我认为至少放200万亿，并且直接给没有房子的发专项购房津贴才行，一人发50万到500万不等。

第六，如果资金违规流入房地产和导致食品通货膨胀，只会加剧房地产泡沫刺破，所以央行明确规定不能违规流入房地产，房子也不是所有一切，不是说有钱了就要买房子，中国梦不是买了一套房就实现了。

①假如把贷款贷给房地产开发商，他们继续高价拿地，到期债务越来越高，越来越多，老百姓越来越买不起，那房地产开发商后面破产还不起到期债务越来越多了，那泡沫也得破。

②假如贷款违规流入投资房子人手里也是同样道理，投资房子拿了贷款去高价接盘房子，接盘了穷苦百姓还是买不起，到期债务投资房子也得还，还不起那破产和断供也会发生。

③假如资金流入了市场是直接导致通货膨胀，照样会加快刺破房地产泡沫，通货膨胀导致城市生活的人成本变多，收入全部用于房租，房贷和基本吃上面，那其他产品服务一样没有市场，那降薪，裁员，破产也在说难免，到时候照样会断供，刺破房地产泡沫。

有一本书就叫做债务危机， 瑞·达利欧所著，分析了多个国家房地产泡沫真相，房地产泡沫就是来源放水来源于救，也就是告诉大家房地产泡沫了只能放气和刺破，没有其他选择，我们降息一定要监管资金流向，坚决不能流入房地产，坚决不能导致食品通货膨胀，这两者做不到房地产泡沫必定破。

刘华银mark

2019年9月16日降准，不会导致房地产价格大涨，但缓解了开发商部分资金压力，保持房地产稳定健康发展。

这次降准，屏蔽了房地产，房价飞不起。

和以住“降准降息，房价就坐直升机”不一样，2019年9月16降准是靶向灌溉，所释放的9000亿资金，主要用于扶持实体经济，尤其是小微企业、民营企业，屏蔽了房地产业。房地产开发贷等“输血”渠道仍是严控中。

依赖银行的杠杆去“撬起地球”，去滚动开发的道路被堵，目前大多数开发商还是依靠“房款回笼”这条路，房价缺乏大涨的底气和基础。

降准后，银行资金变宽裕和实体经济逐渐得以提振，有利于房地产稳定健康发展。

央行这次全面降准０.5个百分点和定向下调１个百分点，缓解银行“钱饥渴”。信贷额度宽裕了，个人住房贷款发放提速，开发商可能几天时间就可回笼房款了，不再象以往要排期几个月甚至更长，解决了开发商部分急用款项，开发商不再需“断臂求生”，避免房地产出现大升大降的起伏。

另一方面，国家通过降准等方式扶持实体经济，进而让整体经济均得以提振，老百姓收入有保障且提高了，房地产的购买力会正比提高，也有利于房地产走势保持稳定健康，房价和收入的差距也逐步向合理的区间缩小。

也许有人认为：“开发商回笼资金快了，老百姓收入高了，房价应该会大涨才对”。别忘了，头上还悬着一把“房住不炒，因城施策”的剑。

综上：2019年9月16日降准，房价不会大涨，但会间接受益，让房地产业得以保持稳定健康发展。

房微言

原则上水满则溢，但“水”要满了的时候总会有人帮它舀点出来的，这就是看“舀水”的力度有多大了，“舀水”的人执行力是否到位了，楼市调控下仍有大量资金想着“违着规”、“拐个弯”、“绕个道”流入房地产，这看似很难，但也绝非滴水不漏，房地产是块“肥肉”，就怕那些，都想“吃肉”的人。

1、降准或与房价涨跌无关，但那些把降准当作是块肥肉，总会有“拐个弯”、“绕个道”都想吃肉的？

（1）多少生产型、加工类的“实体”企业低价拿着工业用地，看似生产制造，实则是做生产房地产租赁市场，“工厂”改“长租公寓”、或者做产业创意园租赁的生意，因为一年的营业额可能还没有做长租公寓租金的收益高；

（2）当前的房地产高评高贷，二次抵押贷，加成贷，资金流向都正常“拐弯绕道”的进出楼市，若房价三五年内还会上涨，这或许是那些购房者实现“弯道超车”的愿景，若房价不涨则就是“弯道翻车”！
2、房地产是不是又要涨起来了？

住房不炒是肯定的，降准不是为了房地产，但资金怎么走，正如上面所述的不管是“拐弯”还是“绕道”，它总得有个地方去。

房价会不会涨，如果仅仅凭一个降准它就要涨，那么早就该涨了，从历史的降准规律来看房价确实是上涨的，但此次降准与房价涨跌肯定关系不大，需看后期还有什么政策。

总结。

住房不炒，楼市趋于稳定，房地产不作为近期刺激经济的手段，是接下来的很多政策对房价的涨跌影响都不会很大。

關鍵字: 降准 前几次 本轮