08.05 高新區房價又漲了757元

一、二手房市場數據分析

1.濟南二手房數據分析

據房天下二手房數據中心統計數據顯示，7月份，濟南二手房（住宅）掛牌均價12194元/平米，環比6月每平上漲441元，漲幅為3.75%，環比漲幅達歷史新高；同比去年7月每平上漲1805元，漲幅為17.37%。濟南二手房掛牌均價經歷12連漲之後突破1.2萬元/平米。

7月份，濟南二手房共網籤5954套，網籤面積為45.37萬平米，二手房網籤量與6月基本持平，環比增加11套，漲幅為0.19%，同比增加1187套，漲幅為24.90%。其中濟南二手房住宅網籤5058套，網籤面積為42.07萬平米。二手房住宅網籤量環比減少2套，跌幅為0.04%，同比增加861套，漲幅為20.51%。（注：網籤量由濟南市住房保障和房產管理局提供）

各區住宅掛牌均價及住宅網籤量數據表

7月份，濟南二手房各區住宅掛牌均價均出現環比上漲。其中高新區漲幅排名首位，環比上漲7.60%，掛牌均價為10721元/平米；其次是市中區，環比上漲5.92%，掛牌均價為12536元/平米；天橋區環比上漲3.76%，掛牌均價為9159元/平米；槐蔭區環比上漲3.58%，掛牌均價為9351元/平米；歷下區環比上漲2.94%，掛牌均價為15362元/平米；長清區環比上漲2.86%，掛牌均價為5325元/平米；最後是歷城區，環比上漲2.24%，掛牌均價為9728元/平米。

值得注意的是，本月高新區掛牌均價首次突破一萬元，可以說濟南東部CBD的建設帶動了周邊樓盤房價的上漲，上漲幅度較大的主要是一些在售樓盤以及次新房，比如三盛國際公園、三慶匯德公館、中鐵匯展國際以及祥泰新河灣，環比漲幅分別為8.84%、7.66%、7.04%以及6.44%。而市中區本月價格上漲幅度較大主要是由於熱門優質教育房價格上漲所致，有的小戶型房每平上漲2000元甚至更多。

各區掛牌均價環比圖

7月份，濟南二手房各區住宅網籤量表現不一。從各區網籤量來看，市中區網籤量依舊位列首位，網籤1243套，環比上漲4.63%；其次是歷下區，網籤1124套，環比上漲5.05%；天橋區網籤889套位列第三，環比下跌2.74%。

歷下區以及市中區擁有優質的教育資源，網籤量相較較平穩；高新區房價上漲較快部分購房者放慢購房步伐，本月網籤量環比下跌較大，跌幅10.34%；槐蔭區網籤量環比跌幅達10.78%，相較東部吸引力不足；長清區網籤量雖然環比漲幅較大，但由於基數較小，增加套數並不多。

各區住宅網籤量環比圖

二、網友關注度數據分析

據房天下二手房數據中心統計數據顯示，7月份，歷下區位居熱搜區縣榜首，英雄山商圈躍居最熱商圈，魯能領秀城依舊位居熱搜樓盤首位。

7月份，3居室、50-80萬、90-120平米均為網友最關注的二手房屬性。

1.區縣關注度分析

據房天下二手房數據中心統計數據顯示，7月濟南市各區縣搜索排名中，歷下區以27.32%的搜索佔比位居榜首，搜索比重環比下降1.43個百分點；其次是市中區，搜索佔比為19.37%，搜索比重環比上漲0.43個百分點；歷城區搜索佔比為18.61%，排名第三；平陰、濟陽以及商河搜索比重較低，不足1個百分點。

各區縣關注度排行及佔比圖

2.商圈關注度分析

7月份，英雄山商圈再次位居熱搜榜首位，搜索佔比1.40%；洪家樓商圈退居第二位，搜索佔比為1.34%；旅遊路商圈由上月的第六位升至本月第三位，搜索佔比為1.32%；西客站商圈取代上月的千佛山商圈，搜索佔比為1.17%，這是西客站首次躋身TOP10商圈，西客站商圈內輕軌線部分站點的建設施工以及較低的價格吸引了部分購房者的眼光。

網友關注商圈及佔比圖

3.樓盤關注度分析

7月份，魯能領秀城依舊為網友最關注樓盤，搜索佔比2.77%，搜索比重環比上升0.88個百分點；陽光100依舊排名第二位，搜索佔比為2.05%，搜索比重環比上升0.19個百分點；錦繡泉城搜索佔比為1.91%，排名第三位；雅居園取代上月的中海國際社區，躋身TOP10樓盤。

網友關注樓盤搜索量及佔比圖

4.戶型、價格、面積關注度分析

7月份，3居室、50-80萬元以及90-120平米屬性的房源最受網友關注。

在各種戶型的需求上，3居是網友最為青睞的戶型，搜索佔比達到46.70%；在價格方面，50-80萬依舊位居首位，搜索佔比為30.52%，搜索比重環比上升6.45個百分點；在面積區間方面，90-120平米依舊位居首位，搜索佔比為44.05%。

戶型、價格區間、面積區間搜索量佔比表

三、房源分析及熱門推薦

據房天下二手房數據中心統計數據顯示，高新區房價本月上漲最快，CBD的建設帶動了東部片區的房展，購房者對這一區域房價上漲預期較強烈。在房天下自營房源中，以下3套房子在裝修、交通、教育、生活配套等多個方面具有優勢，涵蓋了剛需、過渡、改善等多種購房需求。

推薦房源

7月熱門推薦的3套房子各有特色：濟高舜奧華府的房子是改善型，房子為四室三廳，適合二胎家庭或者三代同住家庭；中齊未來城的房子是剛需型，面積為92平剛好可以落戶，非常適合外地來濟工作的購房者；鑫苑國際城市花園的房子是小戶型，1室2廳1衛，總房款較低，首付只需14萬，適合過渡或者投資。

四、政策案例解讀及展望

1、政策解讀

8月起濟南住房公積金可按月委託提取

濟南住房公積金管理中心推出按月委託提取業務，辦理該業務需首先進行預約，預約成功後方可到公積金中心或公積金受委託銀行網點辦理。按月委託提取是指辦理了住房公積金貸款的職工委託公積金中心按約定的額度逐月將本人的住房公積金轉入本人活期儲蓄賬戶的業務。每月轉賬額度上限不超過當月公積金貸款償還總額，下限為100元。本業務自2016年7月28日開始受理業務預約，8月1日起正式辦理審批業務。

解讀：此項業務的開展一方面很大程度上提高了公積金的使用率，另一方面為房奴們減壓不少。之前公積金提取只能按年提取，且需購房者先行墊付。不過此次政策放鬆只針對有公積金貸款的購房者，未使用公積金貸款購房不可辦理此項業務。

開無房證明不用再掏20元錢

山東省物價局下發通知稱，自今年7月15日起，取消部分服務價格項目。這些收費項目中，與市民最貼近的就是房屋檔案查詢證明收費。按照此前規定，房屋檔案查詢費個人是20元/件、單位是30元/件。房屋檔案查詢證明也就是市民常說的無房證明。。

解讀：不管是從個人方面還是單位來看，節省的費用看似並不多，但是市民在買房貸款、孩子上學、遷移戶口、房產過戶、申請廉租房、申請低保等多項業務均需要開具無房證明，總體來看業務量相當大，一年下來濟南市民依舊可節省不少錢。

2、案例解讀

學區年年變明年不一定上哪家 藉機炒房並不可取

7月12日，歷下區小學適齡兒童入學現場登記第一天，歷下區的學區劃分可以說是幾家歡喜家家愁。

每年的學區劃分不是一成不變的，教育局會根據教育資源的整體分佈情況以及當年每所學校學區內適齡兒童的人數、交通、地理位置等多項因素進行綜合統籌調配，因此學區每年會動態微調，不一定劃到哪裡。

今年曆下區山大路附近新建山大路實驗小學，教育局將原本屬於歷下實驗小學學區的部分小區以及樓棟劃分到山大路實驗小學學區中，雖然初中直升甸柳一中，但是在許多家長眼中，新建小區與老校區無可比性，也就出現了部分花費高價錢購買房產只為上熱門小學的購房者大呼花了冤枉錢的局面。

由此可以看出，一些市民想借學區炒房並不可取，房子所屬學區並不能保證一成不變。另外歷下學區獨有的彈性學區也讓歷下學區劃分變的撲朔迷離，一旦學區發生較大變化，會給炒房者帶來不可估量的損失。

3、市場展望

7月份，濟南二手房（住宅）掛牌均價12194元/平米，環比6月每平上漲441元，漲幅為3.75%，漲幅較上月擴大1.15個百分點；同比去年7月每平上漲1805元，漲幅為17.37%。濟南二手房掛牌均價經過12連漲之後突破1.2萬元/平米。

7月份，濟南二手房共網籤5954套，與6月基本持平，環比增加11套，漲幅為0.19%。其中濟南二手房住宅網籤5058套，二手房住宅網籤量環比減少2套，跌幅為0.04%，同比增加861套，漲幅為20.51%。

目前濟南東部主要是歷下區以及高新區比較受購房者關注，7月份高新區環比漲幅達到7.6%，均價首次突破萬元大關；歷下區不少樓盤價格已超2萬/平，但是環比漲幅依舊接近3個百分點，如此強勁的上漲勢頭究竟是什麼原因呢？山東財經大學房地產研究所張振勇博士認為影響因素主要有三點：一是區位影響最明顯，東部一直是濟南發展較為迅速的片區且目前有CBD項目的建設規劃；二是地鐵概念的帶動，奧體西路附近輕軌R3線的開工建設也帶動了房價上漲；三是教育房的帶動，歷下區的教育資源毋庸置疑，高新區的教育資源如高新一實驗、高新二實驗等隨著進一步完善也日益受到購房者的青睞。