3.30新政後，廣州商業地產彷如遭遇滅頂之災。如今一年期已過，其貌似打了個翻身仗。
究竟，如今廣州商業地產局勢如何？房產君近日拿到一份絕密的好資料，迫不及待想和各位分享了。
商業環境分析
粵港澳大灣區中
廣州是領頭羊
在粵港澳大灣區中，城市之間資源共享，促進產業融合是未來趨勢。
其中，廣深科技創新走廊等規劃將串聯起整個灣區產業佈局，這當中，廣州起主導帶頭作用。
合富大數據顯示，在大灣區各城市中， 廣州近三年成交量位居各城市之首， 亦是唯一成交大於供應的城市，價格具有優勢，未來升值空間較大。
背後原因，主要有以下幾點：
1、2017年廣州GDP突破2萬億元，增速7.9%，經濟保持穩定增長。與此同時，在經濟總量上大跨步邁入全球城市TOP20行列，城市實力上升到全球城市能級。
就在2018年，廣州成功舉辦財富全球論壇，共計152家世界500強企業在內的，近400家中外企業參會。參會500強企業數量及CEO數量突破歷年之最，影響力及關注度不斷增加。
2、近期，粵港澳大灣區研究院發佈了《2017年中國城市營商環境報告》，廣州一舉“奪冠”，營商環境日益完善。
3、招商引資政策紛紛出臺扶持產業、吸引企業人才進駐。去年全市新註冊企業20.7萬家，增長45.8%
4、廣州亦在不遺餘力的大力發展現代產業，近期不少商業地塊築巢引鳳、定向引入產業趨勢明顯。
在多重利好推動下，廣州整體辦公需求將持續活躍。
寫字樓發展趨勢及預判
新政後辦公物業迴歸商業本質
成交量價齊漲
3.30新政後，廣州寫字樓供應有所放緩，但總體仍然維持穩定水平。
另一方面，在最艱難的2017年，廣州寫字樓成交依然突破60萬平方米，價格穩中有升。
通過大數據對比，可看出，新政後辦公物業迴歸商業本質，成交量價齊漲。
從區域上看，供應和成交區別比較大。核心區域供應稀缺，新增供應主要集中在外圍區域，成交仍以天河區為主導。
去年以來寫字樓整層、數層甚至整棟的大宗交易頻現，除珠江新城、金融城及琶洲核心板塊，臨港CBD、南站等板塊亦開始陸續有大宗交易呈現。
企業客戶主要以IT科技、互聯網、金融投資、基建能源等行業為主，基本以自用為主，投資為輔。
在價格方面，標杆項目價格基本呈現同比上漲趨勢，升幅明顯的項目基本集中在珠江新城、金融城、萬博等中心板塊。
外區區域的如南沙、增城的項目由於基數較低，價格升幅也較為明顯。
再來看下租賃市場。
2018年廣州主力板塊如珠江新城、琶洲，寫字樓租金全線上升，空置率下降，承接力增強。
主要板塊發展趨勢及預判
展望整個羊城的商業市場，2018年核心板塊基本呈現供不應求態勢；而黃埔臨港CBD及萬博等次核心板塊新貨相對充足。
在價格方面，各大板塊寫字樓價格逐年上漲趨勢明顯，年均增速主要集中在10-25%區間。
未來，主力板塊預計在供應相對不足以及需求日益擴大的趨勢之下，價格持續有上漲的動力。
在庫存方面，各大板塊目前寫字樓可售貨量不多，絕大部分板塊的可售貨量佔比僅全市的不到5%。
按近一年的去化速度計算，目前貨量的去化週期相對較短。
下面來看下各大版塊分析：
珠江新城
作為三大國家級中央商務區之一，珠江新城一直都是羊城商業地產的風向標。
不過自2017年以來，其需求是新增供應的兩倍之多，目前可售寫字樓貨量不足3個月。
成交價格更是每年遞增一個臺階。
2018年1-5月珠江新城寫字樓均價已經突破六萬/平；其中，天盈廣場今年2月更突破7萬元大關，創下廣州寫字樓成交價格新高。
平均租金突破200元每平米，空置率下降。
金融城
珠江新城供應飽和，需求外溢是必然。剛好，佔據獨特區位金融城接棒珠江新城，成為成交主力。
去年以來金融城成交份額與珠江新城並列第一，大宗交易持續呈現。
當中，以金融產業為主導，金融監管機構“一行三局”（人民銀行、銀監局、證監局、保監局）以及60多家金融巨頭確認進駐， 產業凝聚力強。
臨港CBD
位於黃埔的臨港CBD，作為廣州第二CBD核心，成為寫字樓成交後起之秀。
數據顯示，今年1-5月臨港CBD成交量突破6萬㎡，同比增長四倍之多；而價格尚處於寫字樓價格窪地，未來升值潛力大。
琶洲
作為黃金三角重要構成部分，一江兩岸三帶泛CBD，琶洲目前貨量稀缺，呈現供不應求態勢。
作為互聯網創新集聚區，琶洲未來有望成為供應大戶，知名企業紛紛進駐，產業集群加速形成。
萬博
珠三角產業互聯新高地—萬博商務區，以信息服務業、總部經濟、中介機構、大型商業集聚為主。
目前多家世界500強企業已確定進駐，將打造成現代信息服務業總部基地。如今板塊內寫字樓價格上漲迅速年均漲幅近40%。
南站
作為粵港澳大灣區核心交通樞紐，南站泛珠CBD備受外地企業關注，辦公需求日趨旺盛。
白鵝潭
白鵝潭作為西部產業金融服務創新區，正在打造17平方公里人工智能產業聚集帶。
就在今年3月份，荔灣區更是投資500億，啟動15個重點項目建設，以補齊廣州西部發展的重要“拼圖” 。
未來，廣州寫字樓市場將形成以黃金三角（珠江新城、金融城、琶洲）+第二CBD為核心，萬博、南站、白鵝 潭等板塊全方位發展的格局。
百花齊放，同步發展。
在廣州商業地產這盤大旗中，合富商業無疑是最懂廣州的實戰專家。據瞭解，近年來其在珠江新城的市場代理份額達60%，在琶洲和金融城板塊更是超80%。
同時合富商業更是促成多宗大單成交，如保利MO成交金額超7億、保利金融大都匯成交金額近2.5億等。
如今，合富商業更是代理了廣州10多個重點項目，如保利魚珠港、復星國際中心、嶺南V谷、廣發證券大廈、廣晟萬博城等，實力毋庸置疑。
未來，隨著廣州城市地位及經濟實力的不斷加強，以及諸如合富商業等大咖的助力，有理由相信廣州的商業地產將繼續蓬勃發展。
同樣期待廣州變得更加美好。
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