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Q1：我們老闆以個人的名義，聯合8個自然人共同購置了一塊土地，交易當時簽訂了合同，並完成付款。根據法律規定：個人禁止買賣土地，所以至今沒有完成產權過戶手續。所以我的問題是：如何把這塊土地過戶到公司名下？是否可以成立一個新公司，以土地的名義做股權投資，將土地過戶到公司名下？之後是否可以增資擴股的方式逐步把股權回收？
答：根據《土地管理法》第二條的規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”因此，您目前要解決的首要問題就是土地過戶，畢竟只有把土地過戶到企業裡面，才能辦理合法的手續，所以從稅務角度出發，您的思路是可行的，但我有個小小的建議，供您參考：從法律這個角度來講，個人和合夥企業，它們是利益的共同體。因此，如果我把共有的土地放在我的個人獨資企業，實際上產權是沒有發生轉移！所以你們成立新公司，把土地作為股權投資值得嘗試，畢竟個人的話，辦手續是非常不容易的。
如果這個方法不行的話，我建議您去和政府土地管理部門溝通，八個人共有的這個土地，接下來是投資還是轉讓？讓政府部門指路，給出一個解決方案。
Q2:這棟樓以9個人的名義聯合建房，現已修到地面一樓，算是完成工程的25%。如果我現在以“在建工程”的名義轉讓到委託單價的房地產公司。如果這個過程中產生利潤的話，還需要交哪些稅？
答：根據城市房地產法規定：“在建工程轉讓需要達到總投的25%以上”，所以我們要把這個房子做成在建工程達到25%，之後要麼去投資，要麼轉讓，轉讓的時候，這八個人就會涉及轉讓不動產的增值稅，還要交個人轉讓財產所得稅20%，當然也要算土地增值稅，土地增值稅是按新建項目交的。
這裡我也給大家澄清一件事情，地產公司建房子賣的時候，要按照新建房的20%加計扣除的方法計算土地增值稅。其實這個政策不只是適用於房地產開發，對工業物業，物流物業，甚至是個人轉讓新建項目同樣適用。以你的問題為例，拿地之後把它做成一個在建新項目，並且是八個人的新建項目，再賣出的話，同樣是按照20%的加計扣除的方法來計算它的土地增值稅。這其中還涉及到交易價格，而轉讓的交易價格需要這八個人到地稅局代開銷售不動產的增值稅專用發票給下一家企業，下一家企業是按照你完稅之後的發票作為他購買在建項目的成本，去做後面的增值稅、土地增值稅和企業所得稅所有扣除的處理。
Q3：針對我這兩個方案，要如何做測算？
答：這個問題太過寬泛了，成本測算的要素很多，應根據企業自身的具體情況具體分析，如果確實不知道哪個有利，你就先進行算賬。
Q4：我想諮詢一下，綜合體地庫出租部分的房產稅如何繳納？我們是實租，不是一個固定的按月出租，或者是按年出租，我是按天按月算。
答：房屋建築物房產稅的計算，分為從價計徵和從租計徵。出租的房產，按照收取的租金計算房產稅；自用的房產，按照房產原值計算房產稅。綜合體地庫，出租的面積，按租金交房產稅，沒出租的部分，按照房產原值和1.2%的稅率交房產稅。
按月算，這個是我們在實務當中經常會有的一個誤區。我們在判定一個業務交不交稅的時候，應該是從稅法的規定上來看它應不應該交稅，而不是從它能不能算出來。稅法很清楚，就是按面積來區分的：出租的面積，按租金來交，其他的經營這塊，按原值來交。
對於出租的停車位，雖然您的停車位租金時按天收取的，但是您可以按月計算出共收取多少租金，按月申報房產稅，從租計徵。
Q5：就您個人經驗來講，地庫成本的分攤是不是要做單列？
答：地下停車位最主要的是什麼？就是他的成本。土地成本佔了很大一塊，所以只要它是不計容的，我們就得和稅務局爭取不分攤土地成本。你這邊是不是把土地成本定出去了，這是我們的底線了，也是我們必須爭取的。
我曾經做過這樣一個項目，在某地，它的地下停車位是不辦產權的，也不在計容的面積裡面。並且，它的地下停車位是自持，按小時收停車費的。打個比方，如果成本高的話，對我們是相當不利的，所以我們就希望他少分攤成本。所以我們與成本部的同事溝通，在他們在專業層面操作，讓成本分攤這項工作在許可的、原則的範圍之內，列出一個地下車庫的成本，越低越好，但是不能太離譜。最終成本部就給我們出了地庫分攤的成本，之後也一直沿用這個低成本。
Q6：那麼對於地下車庫這項建築成本的確認，可以依靠成本部門的決算書嗎？
答：對的。這個需要與成本部單獨溝通具體需求，讓他們按你們的需求來做，不然他不會按你的意思來，做出來的成本也就沒有意義。
Q7：我們公司去年同另外兩個公司持有某公司的股權，去年是一次性100%將股權轉讓了，實際上就可能是國稅函[2000]687號所規定的的情形。我不明白的地方在於，以股權轉讓的形式實現土地轉讓，就要繳納土地增值稅，但是對於重新購買這個原公司股權，它持有土地的成本是不變的，那相當於重複繳納了土地增值稅，是這樣嗎？
答：增值稅、企業所得稅和土地增值稅，它們中間是不能空檔的。也就是說，前面交過稅的價格，下一個環節一定認它是成本，所以你不用擔心這件事。只是你賬上沒有體現出來，當然項目公司賬上是不會體現出來的。比如說你所在項目公司的土地，原來的成本是一個億，現在股權交易的價格是1.5個億，其中溢價了5000萬。 這樣的話，按照國稅函[2000]687號文，因為全部轉讓股權了，所以你要按1.5個億交土地增值稅。那麼項目公司這邊，它賬上的成本仍然是一個億，但是前面已經按1.5個億交過了土地增值稅。你在做土地增值稅清算的時候，清算報表裡面先土地成本1.5個億，不是你賬戶的成本一個億。所得稅、增值稅和土地增值稅都是這樣的一個原則，但是這是一個稅法的立法原則，（稅局）拿不出條款給你，沒有文件規定。
Q8：那麼土地增值稅是由股權轉讓的受讓方繳納還是出讓方繳納？
答：這個問題在國稅函[2000]687號文中並沒有明確，這個規定本身不太符合法理，是這個文件的一個缺陷。《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓土地和房屋建築物時需要繳納土地增值稅。我賣的是股權，不是賣土地，但根據687號文我賣股權也一定要我交土地增值稅，就出來一個問題了：誰交？這個就變成很有意思。項目公司是被賣的，讓他交他也會覺得不合理；那這應該是轉讓股權的一方交，他賣了1.5個億，他有1.5個億的收入。成本在那，他們沒有土地，它就是股權了，成本又不在他，反正誰交都不對，這個是法規的一個缺陷問題。
曾經有企業向稅務總局反映這個文件的不合理，希望可以推翻這個規定，但是總局沒同意。目前這個文件在現實當中有些地區是不大執行的，所以你得先跟當地稅局溝通溝通看，多少爭取一下，也許當地是暫不執行這個文件的，這種情況就不用交土地增值稅了。
Q9：我的情況是這樣的：前提我們不是房地產企業，一個是集團內部的子公司，一個是集團內部的分公司。而我們的房產是嵌在分公司裡面的，但是我們的土地又在子公司，現在我們因為這個原因辦不了房產證。所以我想知道，在降低稅率的考量下，可以通過怎樣的方式來處理這個問題？
答：吸收合併，要把子公司和分公司吸收合併過來。地和房不就合起來了嗎？合起來完之後再去辦房產證，這是目前較好的方法，沒其他更好的。
Q10：但是我們分公司有非常好的資質，資質沒辦法轉移。我們希望找一個更好的方法？
答：那樣的話你就去做生意。先把這個分公司進行分立，做分立的時候，你為了保證資質，只有拿稅收作代價來換保密的資質，分立後變成兩個公司。因為資質是不能變的，所以你得把資產（房產）分出來到新公司。分立完成後，原來的分公司名字不變也保留了資質，分出來的這個新公司再去跟子公司做吸收合併，聯合起來後再去辦理房產證，這麼折騰下來的缺點就是稅多。
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