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實務中經常會發生原房主將一套房屋進行數次買賣的行為，那麼在發生此種情形時，誰能真正的要求過戶並拿到房產證呢？

原最高人民法院的《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》中指導各級人民法院依法公正審理各類民事案件，其中對房地產糾紛案件中房數賣的合同履行進行了規定。

紀要規定，審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。

但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。

據此可以看出在合同有效+買房人均要求過戶的情況下，履行順序為：

優先履行已經辦理房屋所有權變更登記，在均為辦理房屋所有權變更登記情況下，合法佔有房屋的優先履行，在均為辦理變更登記和未合法佔有房屋的情況下應當結合合同履行情況，買賣合同先後綜合判定。

但需要注意明知原房主與他人簽訂買賣合同情況下，仍然惡意與房主簽訂買賣合同並辦理變更手續的不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人，以此保護善意相對人的合法權益。

同時，《江蘇省高院審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答（徵求意見）》第二十六條也傾向性提出在合同有效且買受人均主張履行合同的，履行順序如下：

（1）已經辦理商品房預售合同預告登記的買受人，請求履行合同的，應予支持。但買受人自能夠進行房屋權屬登記之日起 三個月內未申請登記的除外。

（2）均未辦理商品房預售合同預告登記的，先行合法佔有房屋的買受人，請求履行合同的，應予支持。

（3）均未辦理商品房預售合同預告登記，亦未合法佔有房屋，先行支付全部購房款的買受人，請求履行合同的，應予支持；

（4）均未辦理商品房預售合同預告登記，合同也均未履行的，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應予支持。

由此可以得出已經辦理商品房預售合同預告登記的買受人>先行合法佔有房屋>先行支付全部購房款的買受人>合同也均未履行的，合同成立在先的買受人。

綜上，在實務中建議購房人在依約履行合同時應當查明房屋有無預告登記，如果沒有預告登記的為了保護好自己的權益，應當主動要求賣方配合辦理預告登記手續，以此避免自己的權益受損。

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