正文共：4602字
預計閱讀時間：12 分鐘
文／研究員 楊科偉、俞倩倩、羊代紅
市場概況
揚州，江蘇省地級市，位於江蘇省中部、長江與京杭大運河交匯處，是江蘇長江經濟帶重要組成部分、南京都市圈成員城市和長三角城市群城市，是南水北調東線工程水源地。下轄邗江區、廣陵區、江都區3個市轄區和寶應縣1個縣，代管高郵市、儀徵市2個縣級市。2017年末全市常住人口450.82萬人，比上年提高1.65個百分點。全市戶籍總人口459.98萬人，比2016年末減少16851人。全市登記出生人口4.54萬人，出生率9.87‰；死亡人口5.28萬人，死亡率11.48‰。市區戶籍總人口為233萬人，增長0.23%。產業來看，揚州以第三產業為主，大力發展旅遊業、文化產業、科技服務業、現代物流業、軟件和互聯網產業、傳統商貿業、生活性服務業等七大產業。近年來人民生活水平穩步提升，2017年全體居民人均可支配收入31370元，增長9.6%，其中，城鎮居民人均可支配收入38828元，增長8.9%；農村居民人均可支配收入19694元，增長9.1%。
基於這樣的地理位置、人口基數、產業支撐、收入水平等多方因素綜合影響，2017年，揚州商品房銷售面積879.71萬平方米，增長19.7%。受本輪去庫存行情帶動，揚州目前市場表現良好，在限購、限售政策的從嚴調控下，市場的投機氛圍並不濃厚，買房多以剛需和改善居住環境為主，受限於供應，市場還是表現出供不應求，存在一二手倒掛，房企以首付比例多少篩選客戶等情況，預計房價還會迎來一波上漲。
01
城區規劃情況
“一體兩翼”為主四面輻射
旅遊與物流為支柱產業
揚州規劃以老城區為中心，四面輻射，南北走向京杭大運河，東西走向文昌路，分為東西南北四個片區，其中“一體兩翼”(主城區，東區，西區)為發展重點，西區發展十幾年，屬於高端住宅區，也是揚州傳統意義上的“富人區”，生活氛圍濃厚，以京華城為中心有5個大型商場，但是市場基本飽和，拍地較少。東區為新城開發，主要是主城與江都相連的紐帶，京杭大運河沿線大體發展金融經濟，有市政府規劃搬遷（2014年規劃，目前尚未實施），地鐵1號線規劃等利好消息，南區以工業區為主，北區遍佈旅遊景點，著力發展旅遊業，南北兩區僅有少量項目在售，且價格偏低。
02
政策環境
限購、限售嚴格實施限價政策導致一二手房價格倒掛
揚州市場目前實行“限購、限價、限售”政策：
限購：在揚州市區範圍內擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房。認購對象超過銷售房源數量的，由公證機關組織選房公開搖號確定購房人。
限價：市物價局要加強商品住房價格成本核算，嚴格商品住房價格備案制度，下一批次備案價格不得高於上一批次同類型住房成交均價。嚴禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位（庫）。由於限價政策，一二手房出現倒掛，東西區價差不同，東區價差較小，2000元/平左右，西區價差達到5000元/平。
限售：在市區範圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》起，上市交易的限制期限為3年。
購房利率： 首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮20%~25%。
03
房價情況
貨幣化安置+成本驅動拉高房價
各區域價格分化顯著
房價區間：揚州市場從2016年10月份開始升溫，在2017年3月恆大36億拍下3塊地之後，市場房價逐節攀升。近期東區（含江都）均價在1.2萬到1.3萬；西區偏貴，1.4萬到1.9萬不等，後期可能突破2萬元；南區因佈局工業，居住環境不佳，均價在1萬左右；北區房源較少，均價在1.1萬到1.2萬不等。
房價上漲動因，其一是品牌開發商入駐，地價高企，成本驅動，具體表現為2017年3月恆大在揚州36億元拿地3塊，其他項目立馬封盤，提升房價預期，價格上漲啟動。其二在於拆遷貨幣化安置增強本地購買力，三世同堂拆遷基本可得200到300萬貨幣化安置，拆遷戶購買意願增強。其三在於因政府限價，一二手房價格倒掛明顯，以西區美的城為例，項目均價1.45萬/平米，周邊金地酩悅二手房達1.6萬，萬科城二手房更是高達1.8萬。
04
需求結構
110平到120平剛改去化良好地緣性購房傾向較強
需求層面，戶型在110平米到120平米戶型去化良好，客戶認可度較高，剛改需求強烈。客源多為周邊縣市以及本地客群，有較強的地緣性購房傾向，佳源華府外來投資客佔比不到10%。目前東西區均供不應求，去化率90%以上，老城區基本無新樓盤可售。房價較高的西區多數項目認籌比可達5：1，一房難求，但其城市的工薪階層月均收入4000左右，因購買力有限等因素單價2萬元左右可能出現天花板。目前城內以毛坯為主，為突破限價逐漸出現精裝樓盤，也有部分樓盤出現因溢價因素前期毛坯出售，後期精裝出售的情況。部分樓盤為了加速資金回籠，也存在以首付比例篩選客戶的情況，如美的城開盤要求100萬以上大首付或者全款方可購房。
05
土地市場及房企競爭情況
短期內庫存不足
“地頭蛇”恆通本土優勢明顯
土地供應方面，2017年下半年中海、華建、恆通等房企相繼拿地，樓面價均在8000元/平左右，溢價率超過50%則強制現房銷售（2017年東區拍地7宗，5宗要求現房銷售），預計2017年拿地項目多數集中於2020年前後將上市，且以精裝為主，加之2018年上半年揚州拍地較少，因而區域內短期庫存告急。供不應求，房價仍存在一定的上行空間，2018年下半年萬科等品牌房企項目上市，預計均價都在18000元/平左右。
房企競爭格局層面，品牌房企恆大，碧桂園，雅居樂，融創在當地均有項目，本地開發商基本剩下恆通一家，但資金實力雄厚，回款能力較強，外來企業碧桂園，融創都選擇與恆通合作聯合操盤(以備案速度來說，恆通可達一天備案12套，佳源華府一週備案12套)。
06
市場預判
房價還將迎來新一波上漲
天花板在即（城東1.8萬，城西2萬）
目前揚州房價仍處於上升通道，供不應求，市場火熱，城西市面低價地塊基本都在以限價出售，銷售去化率基本都在80%到90%，城東去年土拍7宗地塊5宗必須以現房銷售，短期內庫存並不充足，還會迎來一波上漲。根據地價和購買力(揚州人均收入在4000左右)推斷，城東預計會上漲到1.8萬左右，城西2萬左右見頂。此外，揚州市場仍部分樓盤存在茶水費和渠道費，在各個環節可操作空間較大。
典型項目一：佳源華府
佳源華府項目區域效果圖
地理位置：廣陵區運河東路北側
物業類型：板樓，高層，小高層
主力戶型：86-142平方米2-4房
建築面積：25萬平方米
裝修：毛坯
最新開盤售價：13200-13500元/平
項目點評：該項目位於廣陵新區，就整個揚州來說屬於東區，地接老城區和江都區，城市主幹道文昌東路和京杭大運河都覆蓋其內，南靠汽車東站，交通便利，東接10分鐘內到達李寧體育公園，北接揚州建城2500週年城慶廣場以及城市行政一體化服務中心等利好，在項目西北面京杭之心周邊未來將建成類似揚州十里外灘的金融中心以及以中南城為主的東區商業綜合體。該項目為佳源收購雨潤的項目，項目在收購時已建5棟樓，項目共分三期，一期項目已準備交房，現在二期在售，一二期共10棟樓，皆為16層的小高層，三期還未開盤，預計開盤價格為15000元/平米起步，整個項目共1500戶，預計2018年將會清盤。產品涵蓋小高層以及高層產品，主力戶型82-142平方米，2014年首開，價格11000元/平米，目前該項目均價13000-13500元/平米，因東區市場尚在發展中房價漲幅不高，且項目限價所致。因地緣性購房因素主要客群為本區及周邊如高郵市縣的客戶，項目整體去化好，開盤當天去化達到90%，兩梯兩戶，開盤模式不定，2套及2套以下首付三成，二套首付四成，利率均上浮15%-20%。
典型項目二：美的城
美的城項目區域效果圖
地理位置：邗江區站南路東側、棲祥路南側、真州中路西側、中興中路北
物業類型：板樓，高層，小高層
主力戶型： 110平米和128平米兩種戶型
建築面積：23.44萬平方米 裝修：精裝
市政配套：京華城商圈（2.8公里），火車站及高鐵站點（3.2公里），萬達廣場，江陽西路高速
最新開盤售價：14500-14700元/平方米
項目點評：該項目位於整個揚州的西區，屬於高端住宅區，區內建有多個大型商業綜合體，如距離該項目2.8公里的京華城商圈涵蓋5個大型購物中心，在項目的右邊建有萬達廣場，整體的生活配套完善，在交通方面，項目西北面有火車站以及高鐵站點的利好，在項目的西南方面正在建設有江陽西路高速，未來將大大縮短到揚州各區的時間。項目主要業態為高端住宅小高層以及高層等，容積率1.7，總戶數1448戶，一梯兩戶。項目2017年6月首開，一期目前已經售罄，開盤當天日光，售價14000元/平米，二期25以及26號樓正在加推，還剩3棟樓未推，項目整體2018年8月清盤，目前均價14500-14700，一房一價，主力戶型110平以及128平，因政府限價因素房價漲幅不大，該小區實行家電智能化硬精裝，不搖號，達到首付比例70%以上才可買房，近期推盤去化率達80%，貸款主要以商業貸為主，首套首付三成，二套首付四成，利率均上浮15%-25%。客戶主要為政府工作人員老師等，投資性客戶較少。項目周邊二手房金地酩悅現推四期1.1萬，但一期二手房1.6萬，一二手房倒掛。
典型項目三：首開御公館
首開御公館項目區位圖
地理位置：邗江區國展路與棲祥路交會處西南角
物業類型：板樓，高層
主力戶型：128平
建築面積：8.2799萬平方米
裝修：毛坯
市政配套：西區市人民醫院，西部客運樞紐，圖書館，半島體育公園
最新開盤售價：13000元/平米
項目點評：大潤發綜合體（步行5分鐘），京華城商圈（開車5分鐘），向東三盛國際廣場，周邊商業配套豐富，東邊有半島公園（項目對面），涵蓋多種體育休閒業態，此外還有西區市人民醫院，圖書館等。項目臨近揚州西部客運樞紐，出行方便。人車分流，地上不通車，西側有商鋪，項目共8棟高層，其中兩棟樓為90及116平兩種戶型，143平一棟，128平有5棟，一梯一戶，獨門獨戶，戶型主力主打7米大橫廳。項目均價13000元/平米。外來“無住房、無工作、無社保”客戶不限購，但須揚州本地擔保人，且銀行首付比例會提高至40%不等。
— END —
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
