針對近期房地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，住房和城鄉建設部等七部門聯合開
展治理房地產市場亂象專項行動，將於今年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。上半年，東莞樓市延續了去年的調控政策沒放鬆，在二手房市場方面，影響最大的“三價合一”的執行，使得二手房的購買成本大幅上升，是制約上半年東莞成交量萎縮的重要原因之一。另外，隨著臨時仲裁庭的成立、二手房辦證時間縮短為5個工作日，東莞房屋租賃監管服務平臺的即將運行，東莞二手房交易市場、租賃市場有望日益規範。
在調控不放鬆和中美貿易戰之下“不確定”的2018年，整體大環境不容樂觀，受到政策、規定影響，二手中介行業正經歷著“行業洗牌”的陣痛，在弱肉強食、優勝劣汰的遊戲規則之下，一批批小中介隨之倒下。
實探--
行業洗牌！從業人員逐漸離開
為了瞭解真實的市場情況，搜狐小編實地走訪各大中介門店。
在鳳崗財富新地花園周邊，分佈著中原地產、萬正地產、嘉豐地產等8家中介門店。在大運城邦和名流印象小區周邊，約分佈了19家中介門店，不同之處在於，公司名字差異，相同之處是，門在門店的大門處，貼著“招聘”啟事，各家中介行希望以高佣金等方式吸引求職者。
小潘，鳳崗某中介分行經理，從業八年的他，嘆著氣對小編說道，“自從實施了三價合一以後，現在的二手市場比以前難做多了，這裡（鳳崗）的好多房子都不是‘滿五唯一’的，稅點是差價的20%，一套84㎡房子掛牌160萬，稅費要收差價的20%的話，整套房子落地價格就要去到180萬左右，買家還不如考慮一手”。
小潘還表示，雖然現在東莞限購，深圳客沒有名額，在二手市場他們還是可以購買，但是現在傳深圳平湖地鐵要接駁鳳崗，業主心理預期很高，如果不著急用錢，大多都不太樂意降價，所以門店的二手業務也很難開展，都靠著一手聯動在撐。
位於名流印象小區周邊的中介小王告訴小編，“我們現在還在招人，我自己都做了三年，可能還會繼續熬下去。”當小編問及原因時，他回答道，“這裡離深圳很近，雖然他們（深圳客）買不了一手，但還是可以買二手，年前這裡的二手房單價也就2.5萬一平左右，現在都賣2.6萬了，成交一單佣金還比較樂觀”。
在距離門店不遠處的中海某項目，由於價格高，除了本地的企業高層，剩下的貨量還需要深圳客去消化，靠著二三級聯動，一天能有15批中介帶客上門。
城區一名從業四年的中介人員告訴小編，“如果我們要靠二手業務吃飯，恐怕早就餓死了，現在很多以二手業務為主的中介都倒閉了”。當搜狐小編問到是否要考慮轉行時，他頓了頓，繼續說道，“我身邊有很多同事陸續離職，除了二手市場不好做的原因外，平日加班、沒假期等因素也是他們離開的原因。只是目前我還看好這個行業，不會選擇轉行。”
在清溪某盤，一位一手置業顧問告訴搜狐小編，“整個市場不單單是二手難做，現在清溪的一手市場也不好做，開發商回款壓力很大，成交只能依靠中介帶客上門。旺季的時候中介能夠一天帶20批客戶，對成交還是有幫助的。但是一些中介人員亂給客戶承諾也讓我們很頭疼，在提高成交量的同時，還是希望二手中介能夠得到規範。”
事實上，伴隨著每一次調控，中介關門潮便會上演一次，調控倒逼著中介行業洗牌，完善自身服務體系和提高專業素質，待到市場回暖，這些經歷過洗牌的中介將再一次遍地開花，佔據更大的行業份額。
行業現狀--
陣痛！中介關門潮，門店數量大減近五成
由此可見，2018年，受到住建部多次提出整頓中介行業、從嚴的限購限貸政策以及三價合一等多因素影響，東莞樓市成交繼續低迷，中介行業再次出現危機。
東莞中原戰略發展中心總經理車德銳在“東莞中原上半年總結交流會”上曾表示，“三價合一”後，二手房市場轉冷，二手中介數量從2016年的4000家銳減到今年的2000家，數量減少了一半。從業人員從15000餘人銳減到如今的10000人，減少了33%。
“鐵打的崗位流水的兵” ，用來形容中介行業再貼切不過。2016年，中介門店遍地開花，從業人員數量暴增，樓市供不應求，房價大漲...二手市場可謂是“百花齊放”，那時的光景，已經一去不回頭。隨著調控從嚴，時下，從業人員轉行、招聘難、帶客難、成交難，幾乎是壓垮中介的“最後一根稻草”。
東莞中原戰略發展中心總經理車德銳也說道，受到大環境影響，二手經紀人轉行、離開已是常態，小中介會逐步倒閉。
市場現狀--
二手住宅價格同比大漲近兩成 成交量腰斬三成
實際上，在今年年初，二手市場在“三價合一”實施後，非“滿五唯一”的二手房稅費猛增，稅費少則增加幾萬，多則幾十萬，導致二手房成交量驟降。
△二手房稅率表
據東莞中原戰略研究中心數據顯示，2018年上半年，東莞二手房網籤總量為15787套，月均成交約2631套。同比去年上半年減少了36%，環比去年下半年減少了33%。在二手房成交量下滑的同時，價格卻逆市上漲，2018年上半年，全市二手住宅掛牌價為18013元/㎡，同比去年上半年的15071元/㎡大幅上漲了19.5%。刷新歷史成交價格記錄。
△2014—2018東莞一二手房成交量價
按鎮街來看，中心片區由於購房需求旺盛，新房緊缺，所以，東城、南城和莞城的成交以二手房為主。臨深片區則圖紙相反。塘廈、鳳崗由於投資屬性較高，二手房成交量降幅明顯。
此外，自2017年下半年以來，房貸利率開始逐漸上浮，到2018年2月，銀行的售房利率上浮了15-40%，且多家銀行暫停二手業務，持續上浮的利率、高昂的首付壓力為原本不景氣的市場“再補一刀”，大大增加了購房者的還款負擔，同樣加重了買方的觀望情緒，一定程度上助推了二手房的交易萎縮。
後市展望--
共享化、個性化定製或是破局的關鍵
“三價合一”政策出臺之後，東莞二手房成本大幅上漲，稅費少則增加幾萬，多則幾十萬，此外，加上銀行停貸、交易週期長達一年等因素的共同影響，導致今年東莞二手房市場行情慘淡，受此影響，二手中介出現倒閉潮，門店數量銳減一半，市場行情發生鉅變。在當前形勢背景下，東莞二手中介如何破局？未來東莞的二手房市場將如何發展？
東莞中原戰略研究中心分析師分析道，由於目前東莞尚未一二手“倒掛”，所以二手房價格短期內同樣觸及天花板，隨著今年金融去槓桿、中美貿易戰開打，部分資金趨緊的業主或將加快放盤，掛牌量有望逐漸增加，預計掛牌價格更加理性。“三價合一”持續發力、利率仍將高企，總體購房成本比較高，隨著市場上“滿五唯一”房源的減少，二手房的成交量有望持續低迷。
金信聯行市場研究院分析師在接受採訪時表示，目前中國的房地產市場進入大約是史上調控最嚴的階段，尤其是“三價合一”政策對二手房產市場的最為“致命”，從目前市場成交數據和二手中介門店數量來看，二手房進入相對低迷階段。
如何破局？在這個競爭激烈的時代，坐等客戶上門、坐等政策調控、按照常規做法註定會被市場拋棄。“變革創新”將是破局的關鍵。
該分析師認為，“變革創新”一是經營模式的創新，採用新型加盟的方式，以“鏈家”為代表，線上聯合貝殼網，線下直營+加盟，許多中介都在摸索。二是銷售模式的創新。金信聯行市場研究院大膽預測，同別的行業一樣，
未來共享化個性化定製化的房產顧問式銷售將會是趨勢和破局點。三是業務內容的創新。在這個僧多粥少的市場條件下，若二手中介不發展其他的業務將很難存活。總體來說，在整個中國人口紅利消失的大背景下，東莞憑藉逐漸顯現的地段和規劃政策的優勢，加之中國對“房”的傳統觀念影響，東莞房產市場仍然值得被看好，多業務內容、多經營模式、共享理念+人工智能科技促進顧問式銷售模式將是未來趨勢。
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